換房難了，二套房難了，這是筆者身邊諸多人的直觀感受。

　　這種直觀感受的背后是住房貸款政策趨嚴(yán)趨緊。在資源有限的情況下，在嚴(yán)防投機(jī)炒作房地產(chǎn)的背景下，提高二套房的貸款門(mén)檻，將資源更多集中在剛需購(gòu)房者上，這一趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯。

　　政策的效應(yīng)已經(jīng)有所體現(xiàn)。央行最新發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告2019》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)顯示，2018年，我國(guó)住戶部門(mén)債務(wù)水平上升趨勢(shì)有所放緩，個(gè)人住房貸款的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到一定程度的抑制，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額25.85萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增速較上年下降4.4個(gè)百分點(diǎn)，較2016年高位回落近19個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得一提的是，《報(bào)告》披露了另一組數(shù)據(jù)：截至2018年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額10.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.6%，增速較上年提升5.5個(gè)百分點(diǎn)；住房開(kāi)發(fā)貸款7.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31.9%，增速提高5.6個(gè)百分點(diǎn)。這一組數(shù)據(jù)看似逆勢(shì)上揚(yáng)，但其實(shí)是房企融資表外回歸表內(nèi)的反映，并非與地產(chǎn)類融資的政策導(dǎo)向背離。而且，隨著整治房地產(chǎn)信托以及對(duì)外債的收緊，客觀上造成房地產(chǎn)融資環(huán)境進(jìn)一步趨嚴(yán)，這意味著房企在投資環(huán)節(jié)不得不更加“克制”。

　　比起暴富者的神話，樓王、地王引發(fā)的喧囂，個(gè)別地方似乎要放開(kāi)又遲疑難定的“放松限購(gòu)”，細(xì)微政策的變化可能只有真正在交易的人才能感受到。這種看似一點(diǎn)也不令人興奮、刺激市場(chǎng)的變化慢慢化為另一種聲音——今年要不要買(mǎi)黃金？部分想要靠炒樓、炒房來(lái)賺錢(qián)的人，已經(jīng)開(kāi)始焦急尋找新的投資標(biāo)的。

　　正在變化的不僅是地產(chǎn)類貸款。從整體角度看，地產(chǎn)類貸款的“更低調(diào)”伴隨著系統(tǒng)性結(jié)構(gòu)性調(diào)整。有增速放緩者，也有加速前進(jìn)者。根據(jù)《報(bào)告》，住戶部門(mén)經(jīng)營(yíng)貸款增速連續(xù)兩年回升。

　　所謂住戶部門(mén)經(jīng)營(yíng)貸款，是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放給城鎮(zhèn)個(gè)體戶、農(nóng)戶和個(gè)人用于經(jīng)營(yíng)和投資的貸款。這一上升趨勢(shì)在一定程度上反映了普惠金融政策的成效。自2016年國(guó)務(wù)院印發(fā)《推動(dòng)普惠金融發(fā)展規(guī)劃(2016—2020年)》以來(lái)，相關(guān)部門(mén)通過(guò)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、財(cái)稅減免等多種途徑，促進(jìn)金融資源向普惠金融領(lǐng)域傾斜。截至2018年末，金融機(jī)構(gòu)普惠金融貸款余額為13.39萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.8%。受此影響，住戶部門(mén)經(jīng)營(yíng)貸款余額增速?gòu)?017年開(kāi)始回升，2018年末同比增速達(dá)到12.3%。

　　看似簡(jiǎn)單的“此消彼長(zhǎng)”背后，實(shí)則是結(jié)構(gòu)性調(diào)整的主動(dòng)作為。比起高房?jī)r(jià)帶來(lái)的“紙面財(cái)富”增長(zhǎng)，更值得期待的是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者、小微企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富以及新模式下的機(jī)遇，這對(duì)于低收入群體而言，已經(jīng)是穩(wěn)發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)的迫切需求。

　　《報(bào)告》指出，與其他國(guó)家相比，我國(guó)住戶部門(mén)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不突出，住房信貸政策也更為審慎，但債務(wù)分布不均衡，部分地區(qū)住戶部門(mén)和一些低收入家庭杠桿率相對(duì)較高。根據(jù)北京大學(xué)開(kāi)展的2016年中國(guó)家庭追蹤調(diào)查，低收入家庭的債務(wù)負(fù)擔(dān)整體重于高收入家庭，其中年收入低于6萬(wàn)元的平均債務(wù)收入比為285.9%，有0.8%的家庭債務(wù)超過(guò)50萬(wàn)元，這意味著這部分家庭在收入水平不變的情況下，需要用近10年的全部收入償還債務(wù)。在衣食住行等基本剛需壓縮空間有限的情況下，低收入家庭很可能因?yàn)橐馔庵С鲂枨蠖鴮?dǎo)致財(cái)務(wù)狀況惡化。而要解決這一問(wèn)題，除了嚴(yán)控舉債端，最根本的還是要發(fā)展。

　　財(cái)政金融領(lǐng)域的行動(dòng)十分明確。過(guò)去兩年里，金融、財(cái)政方面推出了一系列重磅政策，很大程度上改善了此前“錦上添花易、雪中送炭難”的問(wèn)題，部分被忽視或由于缺乏足夠信用數(shù)據(jù)、抵押資產(chǎn)等限制下無(wú)力滿足的金融需求得到了有效支持；而且，這種支持不僅是“給”，更重要的是“給到哪里”“用在何處”，這一成績(jī)從《報(bào)告》中可見(jiàn)一斑。

　　未來(lái)，如何讓貸款上的結(jié)構(gòu)性變化轉(zhuǎn)化為實(shí)際發(fā)展上的結(jié)構(gòu)性變化，靠的不僅是資金支持，更需要有比較優(yōu)勢(shì)的模式、因地制宜而非盲目跟風(fēng)的產(chǎn)業(yè)以及“做大蛋糕”“做新模式”的創(chuàng)新發(fā)展。對(duì)于中低收入群體也好，甚至已經(jīng)有了一定規(guī)模的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)也罷，這些都是亟待補(bǔ)位的“必修課”，也是結(jié)構(gòu)性調(diào)整下一步的關(guān)鍵所在。