繼2018年達成了千億銷售目標(biāo)，2019年，陽光城又進一步跨過2000億關(guān)口。

　　近日，陽光城披露2019年年報。期內(nèi)，陽光城取得合約銷售金額2110.3億元，同比增長29.6%；實現(xiàn)銷售面積1713.3萬平方米，同比增長35.3%；實現(xiàn)屬于上市公司股東凈利潤40.20億元，同比增長33.21%。

　　與2018年時高達70%的銷售增幅相比，2019年度陽光城的增幅回落了40個百分點。報告亦顯示，當(dāng)期陽光城實現(xiàn)營收610.49億元，同比增幅僅為8.11%。

　　縱向?qū)Ρ?，本年度陽光城營收增幅較2019年年中回落近40個百分點，較去年同期減少了62個百分點。而與同為2000億銷售規(guī)模的行業(yè)內(nèi)部公司進行橫向?qū)Ρ龋柟獬堑臓I收增速也存在差距。

　　以營收規(guī)模同為600億上下的金地集團與旭輝集團為例，二者營收同比增幅分別為25.09%和29.3%。此外，當(dāng)期營收近千億的招商蛇口同比營收增幅也達10.64%

　　種種信息顯示，曾以高增速著稱的陽光城正在降速。

　　2019年拿地投資491億，新增舊改項目19個

　　4月24日的業(yè)績發(fā)布會上，談及2020年的銷售目標(biāo)，陽光城管理層審慎地給出了一個模糊數(shù)值——“2000億+”。

　　對于這個模糊的目標(biāo)，陽光城總裁朱榮斌解釋稱，“疫情的影響到底有多大、持續(xù)多少，誰也不能有一個準(zhǔn)確的估計?！?/p>

　　公開信息顯示，受疫情影響，陽光城今年一季度實現(xiàn)合約銷售283.33億元，同比減少了16.77%。據(jù)陽光城方面測算，基于疫情的影響，在最壞最極端情況下，公司現(xiàn)金流能保持3個月。

　　據(jù)了解，截至2019年年末，陽光城手中現(xiàn)金共計419.78億元，同比增加10.9%。當(dāng)期現(xiàn)金增加凈額42.4億元，較2018年同期增加了45.9億元。

　　陽光城在年報中解釋稱，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額同比增加1318.17%，主要系本期投資凈流出減少所致。報告顯示，因購買子公司支付的現(xiàn)金減少，陽光城期內(nèi)投資活動現(xiàn)金流出64.2億，同比減少了48.11%。

　　一邊是現(xiàn)金凈流入增加，另一邊，2019年陽光城經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入?yún)s同比減少29.48%，期末合計153.96億元。陽光城表示，此系因本期土地款支出增加。

　　經(jīng)營性現(xiàn)金流支出和投資性現(xiàn)金流支出“一增一減”之間，顯示出陽光城在拿地策略方面的轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)年報，2019年陽光城共補充權(quán)益土地儲備約937.10萬平方米，權(quán)益對價491.77億元。新增土儲合計可售貨值約2798億元，經(jīng)測算新增土儲權(quán)益比例為70.50%，較2018年提高15個百分點。

　　從拿地方式上來看，2019年陽光城通過收并購、招拍掛拿地貨值占比分別為36%和37%，前者較去年同期增長5個百分點，而后者則較去年同期減少了32個百分點%。

　　拿地比例變化與陽光城的舊改生意有關(guān)。2019年陽光城新增了19個舊改項目，將2019年鎖定并預(yù)計2020年確權(quán)的項目計算在內(nèi)，陽光城期內(nèi)舊改拿地貨值占比27%。

　　將一季度新增的415億貨值考慮在內(nèi)，據(jù)陽光城透露，截至目前，陽光城累計土地儲備總計4523萬平方米，可售貨值6324億元。其中大部分貨值位于一二線城市，預(yù)計未來可售貨值占比74%。

　　舊改項目周期長，為了保證業(yè)績增長，朱榮斌提到，“現(xiàn)在這些項目都是短平快，需要作為當(dāng)年的業(yè)績補充。我們短期內(nèi)會以頻率換概率，多參與市場，但整體投資政策依然是謹慎穩(wěn)健?！?/p>

　　舊改項目拿地成本相對較低，一旦釋放則有利于抬高陽光城的利潤水平。

　　有息負債1123億，凈負債率138%

　　業(yè)績會上，朱榮斌感慨道 “隨時都好象在鋼絲繩上跳雙人舞，每時每刻都要保持好平衡，這就是規(guī)模和利潤財務(wù)指標(biāo)之間的關(guān)系?！?/p>

　　近幾年間，作為高周轉(zhuǎn)的“后遺癥”，陽光城的利潤率始終徘徊在業(yè)內(nèi)低點。報告顯示，2019年陽光城毛利率25.53%，同比下降了0.11個百分點。盡管當(dāng)期陽光城的歸母凈利潤率同比增長1.24個百分點至6.59%，與頭部房企11%的平均凈利潤相比，仍具有4.5個百分點的差距。

　　從成本方面來看，報告期內(nèi)陽光城“三費”均有不同程度增長，其中財務(wù)費用同比增加了47.52%至9.06億元，銷售費用、管理費用分別增加46.16%和38.69%，為25.69億元和21.88億元。

　　陽光城未在年報中披露具體利息支出，截至報告期末，陽光城有息負債規(guī)模1123.21億元，與前兩年規(guī)模相當(dāng)。期內(nèi)，陽光城平均融資成本7.71%，比2018年年末優(yōu)化23個基點，與同規(guī)模房企相比，仍然不低。

　　按7.71%的平均融資成本計算，當(dāng)期陽光城的利息支出或?qū)⑦_到86.6億元。換言之，以陽光城本期9.96億元的利息費用支出計算，陽光城超8成利息支出被利息資本化隱藏。

　　2019年以來，陽光城多次提出要改善負債水平。回顧過去一年，陽光城去杠桿主要依靠兩條途徑。

　　一方面是提高銷售回款能力，加快結(jié)算。據(jù)陽光城透露，2019年陽光城全口徑回款1692億元，回款率80.20%，連續(xù)兩年超過80%。

　　另一方面則是開源節(jié)流，改善融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本。當(dāng)期，陽光城短期有息債務(wù)規(guī)模335.49億元，占有息負債比例29.87%，較去年年末下降12.94個百分點。

　　債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，陽光城長短期債務(wù)比由1.34提高至2.35。同時，陽光城高成本的非銀融資占比較去年年末的52.57%下降至24.94%。

　　此外，據(jù)年報披露，截至報告期末陽光城的對外擔(dān)保額度合計為872.8億元，實際擔(dān)?？傤~占凈資產(chǎn)比例高達326.36%。

　　財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進表示，房企密集進行擔(dān)保，一般都是因為土地拿的多，項目流動性資金比較緊張，所以母公司要對子公司進行擔(dān)保。

　　截至報告期末，陽光城資產(chǎn)負債率較2018年底減少0.97個百分點，至83.45%；凈負債率同比減少44個百分點，為138.2%。相比業(yè)內(nèi)，上述兩項數(shù)據(jù)仍然居高。

　　“要實現(xiàn)規(guī)模、利潤和財務(wù)指標(biāo)都近乎完美，其實是很難兼顧的，我們只能盡量平衡發(fā)展。”業(yè)績會上，朱榮斌如此說道。