最近的恒大房子的事情鬧得天翻地覆，所以造成許多人對(duì)恒大的房子產(chǎn)生質(zhì)疑，所以大家要看清楚再去行動(dòng)，另外一個(gè)要對(duì)當(dāng)前的形式好好的分析一下再做行動(dòng)，那樣買到房子就沒(méi)有那么多問(wèn)題。

　　在最近根據(jù)武漢市應(yīng)急管理局消息，1月5日下午15時(shí)30分左右位于武漢巴登市田字山大道江夏區(qū)， 武漢市1號(hào)的生態(tài)休閑旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期工程發(fā)生大型建筑坍塌事故，造成11名工人被困。

　　恒大2020似乎有一個(gè)糟糕的開(kāi)始。開(kāi)門不紅，這在恒大已經(jīng)成為慣例。一年前，2019年1月，恒大的銷售額下降了30%。

　　好在2019年成績(jī)還不錯(cuò)。根據(jù)公司發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)，2019年簽約銷售額達(dá)到6010億元，比2018年增長(zhǎng)9%。

　　這樣恒大的表現(xiàn)一定可以嗎？其實(shí)房地產(chǎn)公司的表現(xiàn)很特別。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在房地產(chǎn)行業(yè)不按銷售額確定。

　　根據(jù)恒大，披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)該公司2019年的業(yè)績(jī)可能會(huì)大幅下滑。

　　首先，在恒大2019年，恒大發(fā)布的消息繼續(xù)升溫，幾乎成為房地產(chǎn)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)名人。

　　可是臨近年底發(fā)生恒大的新聞層出不窮。

　　先是各地的退房風(fēng)波，再是濟(jì)南和山東的降價(jià)，讓老顧客對(duì)售樓處怒不可遏。

　　最痛苦的是公司發(fā)布的財(cái)報(bào)公告。2019年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2269.8億元，同比下降24.4%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入2211.4億元，同比下降25%，主要是由于報(bào)告期內(nèi)按照銷售合同約定的期限交付的面積減少，報(bào)告期內(nèi)交付的面積同比下降25.8%。

　　公司的業(yè)績(jī)壓力特別大，在更大的方面是現(xiàn)金流壓力。

　　第二是2019年現(xiàn)金為王

　　幾乎所有的房地產(chǎn)公司都把“沒(méi)有投機(jī)的生活”這句話寫進(jìn)了自己的財(cái)報(bào)如何從財(cái)報(bào)？辨別出來(lái)這就是現(xiàn)金流。

　　房地產(chǎn)公司是燒錢的機(jī)器，對(duì)于幾十億、幾百億根本不是個(gè)事。恒大長(zhǎng)期和短期貸款高達(dá)8000億。

　　根據(jù)2019年半年度報(bào)告，公司資本化利息超過(guò)1123億元，利潤(rùn)表中的利息費(fèi)用也接近150億元。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，公司支付的日利息超過(guò)了一個(gè)小目標(biāo)。

　　如果一家房地產(chǎn)公司告訴你，你不想投機(jī)卻一直買地捂盤，那么公司很可能在說(shuō)謊。

　　根據(jù)公司現(xiàn)金流量表，2018年公司凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流很少為正，但2019年上半年變成了負(fù)456億。

　　與此形成鮮明對(duì)比的是，萬(wàn)科近年來(lái)的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流是巨大的正值。萬(wàn)科腳踏實(shí)地的過(guò)著沒(méi)有投機(jī)的生活，有一塊一塊錢的土地。

　　說(shuō)實(shí)話，2018年恒大現(xiàn)金流量表真的給了我表哥一個(gè)錯(cuò)覺(jué)，以為公司真的改變了激進(jìn)的風(fēng)格。

　　然而，恒大仍然是恒大。2019年上半年，新建面積同比增長(zhǎng)11.6%。

　　2020年新年伊始，恒大迫不及待地宣布了發(fā)行債券的計(jì)劃。據(jù)深交所， 恒大房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司計(jì)劃在2020年為合格投資者發(fā)行不超過(guò)45億元的公司債券。

　　恒大燒錢的速度已經(jīng)比一些互聯(lián)網(wǎng)公司厲害了。

　　第三，房?jī)r(jià)真的降了嗎？

　　可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是老百姓，最受關(guān)注的行業(yè)之一，高房?jī)r(jià)令很多人看不起。2020年房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

　　表哥覺(jué)得還是看這個(gè)行業(yè)比較好。一個(gè)行業(yè)是否有前途，取決于行業(yè)龍頭賺錢后做什么。

　　美的集團(tuán)大舉投資收購(gòu)KUKA，說(shuō)明家電行業(yè)在工業(yè)自動(dòng)化領(lǐng)域有著很深的應(yīng)用；海爾智家收購(gòu)?fù)ㄓ秒姎?，表明該公司必須在家電領(lǐng)域做出進(jìn)一步努力.

　　但是，房地產(chǎn)就不一樣了。碧桂園，萬(wàn)科，恒大和融創(chuàng)的四大房地產(chǎn)公司幾乎什么都沒(méi)做對(duì)。

　　碧桂園從事農(nóng)業(yè)，萬(wàn)科專注于輕資產(chǎn)瘦身，恒大從事電動(dòng)汽車，融創(chuàng)對(duì)收購(gòu)樂(lè)視沒(méi)有太多表示.

　　盡管房地產(chǎn)看起來(lái)仍然有利可圖，但老板們正試圖“逃離”房地產(chǎn)行業(yè)。

　　事實(shí)上，中小型房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為一條血河。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格下跌的城市數(shù)量多達(dá)一半，達(dá)到35個(gè)。

　　其中，有9個(gè)城市的降幅超過(guò)0.5個(gè)百分點(diǎn)，濟(jì)南，西安和岳陽(yáng)同時(shí)領(lǐng)跌，降幅為0.7個(gè)百分點(diǎn)；大連，合肥，成都和溫州的房?jī)r(jià)與上月持平；只有31個(gè)城市在上升，漲幅有7個(gè)城市上升了1個(gè)百分點(diǎn)。哈爾濱在領(lǐng)漲，二手房市場(chǎng)的份額為1.8個(gè)百分點(diǎn)，其次是福州和吉林，分別為1.5和1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　考慮到眨眼間要支付的利息，房地產(chǎn)公司的實(shí)際收入被進(jìn)一步壓榨。

　　恒大“好消息”公告也是顯示出公司的悲觀表現(xiàn)：2019年半年報(bào)顯示，公司銷售房屋均價(jià)為10765元/平；到2019年業(yè)績(jī)報(bào)告，這個(gè)數(shù)字變成了10281元/平。一年前這個(gè)數(shù)字是10515元/平。

　　雖然均價(jià)很難解釋所有問(wèn)題，但也能解釋大部分問(wèn)題：房?jī)r(jià)可能真的會(huì)跌。

　　第四，房屋企業(yè)的責(zé)任

　　我表哥曾經(jīng)分析過(guò)一些房地產(chǎn)公司的資金情況，認(rèn)為他在為銀行工作。有人質(zhì)疑房地產(chǎn)公司的任務(wù)是借錢建房。

　　其實(shí)這是一種行業(yè)偏見(jiàn)，事實(shí)不一定合理。房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)該是一個(gè)刀尖舔血的行業(yè)。

　　自2013年以來(lái)萬(wàn)科在王石的領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)始了輕資產(chǎn)和重業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。后來(lái)，盡管王石離開(kāi)了，新的董事會(huì)繼續(xù)沿著既定的方向前進(jìn)。

　　萬(wàn)科幾乎是企業(yè)中，所有房地產(chǎn)中財(cái)務(wù)狀況最穩(wěn)定的，該公司不追求激進(jìn)的土地收購(gòu)，而是尋求快速賺錢。在風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持現(xiàn)金流是第一生存法則，后期可以了解一下王石的簡(jiǎn)介。

　　恒大在2018年浪費(fèi)了一次機(jī)會(huì)，但在2019年繼續(xù)積極運(yùn)營(yíng)，這給公司帶來(lái)了巨大風(fēng)險(xiǎn)，并讓投資者敬而遠(yuǎn)之。

　　在確定大方向的前提下，降低資產(chǎn)負(fù)債率，降低庫(kù)存，盡快回歸資金，不斷優(yōu)化現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)之道。

　　我們更加看清楚樓市都在什么條件下買房才會(huì)更加合適，大家對(duì)于這種情況一定要去好好關(guān)注一下樓市再做行動(dòng)，不上了恒大房子的銷售套路。