我們大家對于貸款上的業(yè)務可能是不是特別的了解，特別是后期抵押經營借款上面也是不是特別清楚，那可能是因為對于貸款上的操作不是特別理解所造成的現(xiàn)象出來，那該后期多加學習一下。

　　最近隨著深圳樓市的持續(xù)升溫，各種相關報道層出不窮，其中的“房貸”也被挖掘出來，成為當前關注的熱點。

　　住房抵押貸款之所以能引起熱議，主要是因為人們認為這種貸款產品可以用于炒房，但并沒有那么簡單。先介紹一下房貸業(yè)務貸款的相關知識：

　　抵押經營貸的基本情況為房貸業(yè)務貸款通常按照抵押順序可以分為一次(第一次抵押)和二次(第二次抵押)。抵押房屋再次抵押的，屬于二次抵押。

　　按揭貸款金額根據(jù)房屋價值確定。一般來說，70年產權的房子可以達到70%，商業(yè)或寫字樓可以達到50%，金額上限可以達到5000萬以上。但在兩套或兩套以上的房子或其他特殊條件下，相應的金額會增加，普通房子的最高數(shù)量可以達到80%以上的產品。

　　抵押業(yè)務貸款的貸款利率一般為每年4%-7%，特別是在目前的特殊情況下，一些相關產品的利率已經低至每年3.6%。

　　房貸業(yè)務貸款的貸款期限可以長達30年，貸款期限完全趕上房貸的時間。

　　按揭貸款的還款方式有很多，如隨借隨還、先付息后還本(包括按計劃還本金或中途不還本金)、等額本息、計劃還款等?？梢哉f房貸的還款方式基本上是比較全面的。

　　按揭業(yè)務貸款的辦理周期約為7-30天，大部分銀行能在20天左右放款，而部分本地銀行能放款更快，最早能在一周內放款。

　　抵押經營貸的辦理要求是對抵押物的要求：房屋的年限通常要求在30年以內，銀行的一些產品會將要求放寬到40年，但這類產品很少，主要是在集中； 北上廣深等一線城市，除了要抵押的房屋年限外，還要求有面積。最小面積基本在30平米以上。當然也有特殊情況。喜歡房子的年代，相關產品很少；抵押房屋最關鍵的要求是要上市交易。交易越容易，越容易接受房貸，所以普通房子最受歡迎，額度更高。

　　對借款人的要求：借款人的年齡范圍應為18-70歲，但22歲以下或60歲以上的借款人往往需要與父母或子女簽字；借款人還需要有良好的信用信息，主要是指查詢次數(shù)、負債、逾期等不良記錄。一般來說，抵押貸款在查詢次數(shù)上會更寬松，例如在過去2個月內可以批準8次左右。但對逾期案件的要求更嚴格。只要有連續(xù)逾期超過90天的情況，就不會正常審批；借款人還需要有足夠的收入，因為銀行需要收入來支付每月的還款金額，然后才能獲得批準；最后，它不會借錢給一些高風險的行業(yè)或職業(yè)，如公安稽查、執(zhí)法等。特別是公安檢查執(zhí)法這個崗位本身就不需要業(yè)務，所以不能以業(yè)務的名義貸款。

　　對公司的要求：房貸業(yè)務貸款必須有公司營業(yè)執(zhí)照，這是房貸業(yè)務貸款和其他房貸最不一樣的地方。事實上，按揭業(yè)務貸款是專項貸款的一種，貸款的目的是用于業(yè)務經營。但是由于小微企業(yè)的經營狀況有很多不同，具體要求也有很多不同。比如有些產品要求公司經營一年以上，并提供報稅信息。提供公司流程，提供上下游合同，提供實際營業(yè)場所照片等。當然也有相對簡單的要求，比如新營業(yè)執(zhí)照上下游合同的流轉等。

　　抵押經營貸的辦理流程需要申請抵押業(yè)務貸款-提交產權證、個人資料、公司資料評估-簽訂抵押合同-銀行審批。

　　如果購買第二套房，可以通過第一套房的抵押獲得70%的資金，用于為資金購買第二套房，如果第二套房金額較高，可以減少第二套房的貸款金額。

　　全款買房后，可以做按揭貸款，獲得更低的利率。如前所述，目前的利率可以低至3.6%，部分貸款還可以獲得政府貼息。

　　對于第一次操作，基本屬于購買改良房，當然也有維持投資價值的目的。這種操作風險較低，可以降低購買第二套房的門檻。第二種運作模式需要對整個聯(lián)系有清楚的了解。畢竟很多全價購買都是通過預付資金的方式完成的，市場上預付資金的成本基本是0.1%-0.15%/天。所以如果操作不當，預付資金周期可能過長，入不敷出。特別是新房拿到房產證需要很長時間，特別不適合交錢。

　　現(xiàn)在看來房貸很難用于炒房。目前按揭貸款之所以被用于炒房，主要是因為貼現(xiàn)利息后利率大幅下降，所以他們在這次操作中承擔了很大的風險，但從總量上來說并不過分。

　　在4月22日下午，在深圳舉行的新聞發(fā)布會上，央行深圳中心支行表示深圳存在銀行部分客戶先全款買房，再以新購房地產為抵押申請經營性貸款的情況，但規(guī)模占比不大。

　　深圳在福田銀座村鎮(zhèn)銀行有限公司不存在客戶全款購房后再以新購房產為抵押向銀行申請經營性貸款的情況。

　　招商銀行股份有限公司深圳分公司在2020年發(fā)現(xiàn)3筆非法貸款流入房地產市場，并提前收回全部非法貸款。

　　中國銀行股份有限公司深圳分公司在今年沒有發(fā)現(xiàn)非法流入房市的情況，也沒有向相應機構上報“貼現(xiàn)客戶名單”。沒有資金帶著貼現(xiàn)利息進入房市的案例。

　　上海銀行股份有限公司深圳分公司在經自查沒有小微企業(yè)經營性貸款非法流入房地產行業(yè)。

　　當然，以上數(shù)據(jù)可能有一定誤差，很多城市的房貸都要求暫停放貸。不過從大環(huán)境來看，房貸還是會存在的，只是管理會更嚴格。后期可以多加了解一下有關銀行消費貸款的問題。

　　在上面的介紹你可以清楚的了解到有關抵押經營借款的過程，那里面有許多要注意的地方，特別是后期要多加注意一下。