現(xiàn)在對(duì)于房?jī)r(jià)的理解可能是很少，但是對(duì)于沿海城市的房?jī)r(jià)可就一直再漲，引起以一些列的漲價(jià)效應(yīng)，所以我們要去多加關(guān)注一下廈門(mén)房?jī)r(jià)為什么那么貴的操作，里面肯定有一定原因在里面。

　　可從三個(gè)利益相關(guān)者的分析。

　　一、政府

　　1.最重要的一點(diǎn)是一切不以增加供地的房地產(chǎn)調(diào)控都是耍流氓。

　　2014年之前的數(shù)據(jù)就懶得查了，在2014年的報(bào)告里貼個(gè)總結(jié)就行了，“近五年來(lái)廈門(mén)的土地供應(yīng)量逐年下降，2014年成交的量是近五年來(lái)最低的。近兩年來(lái)，由于土地整理困難，土地市場(chǎng)供應(yīng)萎縮，成交土地建筑面積遠(yuǎn)不及成交商品房面積的一半”

　　2014年規(guī)劃商住建筑面積446萬(wàn)平方米，實(shí)際商住建筑面積137.29萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售總量570.83萬(wàn)平方米；

　　2015年規(guī)劃商住建筑面積311萬(wàn)平方米，實(shí)際商住建筑面積173.6萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售總量350.31萬(wàn)平方米；

　　2016年規(guī)劃商住建筑面積327.9萬(wàn)平方米，實(shí)際商住建筑面積165.5萬(wàn)平方米，共銷(xiāo)售商品房511萬(wàn)平方米。

　　數(shù)據(jù)不會(huì)騙人。簡(jiǎn)單的結(jié)論如下：一是實(shí)際年出讓面積遠(yuǎn)低于年初出讓計(jì)劃(平均計(jì)劃完成率只有45%)，所以不要聽(tīng)政府怎么說(shuō)關(guān)鍵要看政府怎么做；二是商品房銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)超上年，人為制造“供不應(yīng)求”的饑餓效應(yīng)。

　　2.耍流氓也需要資本。對(duì)于地方政府控地的最基本要求是財(cái)政負(fù)債率低，支出壓力小。根據(jù)《廈門(mén)市政府專(zhuān)項(xiàng)債券信用評(píng)級(jí)報(bào)告》，2015年廈門(mén)政府負(fù)責(zé)償還債務(wù)/財(cái)政收入=29.11%，債務(wù)比率應(yīng)該是福建省最低的，也是全國(guó)最低的。此外，廈門(mén)近年來(lái)沒(méi)有涉及大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(除軌道外，1號(hào)線2014年才開(kāi)工)，鐵路和高速公路數(shù)量很少，這方面的支出壓力不大。廈門(mén)的財(cái)政和土地資源與集中相比處于市級(jí)水平。在廈門(mén)的整體管理模式下，土地流轉(zhuǎn)的節(jié)奏容易控制，政府有超強(qiáng)的能力覆蓋土地。相比之下，泉州，成都等地，由于政府負(fù)債率高，即使地價(jià)在債務(wù)償還和支出壓力下下降，也要保持高供給。但是各地的局部征服都學(xué)得很好，土地流轉(zhuǎn)的節(jié)奏都是心照不宣的控制，這其實(shí)是經(jīng)濟(jì)學(xué)101，壟斷下利潤(rùn)最高的定價(jià)是高于供需平衡的定價(jià)的中最簡(jiǎn)單的理論之一。

　　3.保護(hù)房?jī)r(jià)的政策組合。如果你經(jīng)歷過(guò)幾次廈門(mén)房市的調(diào)控周期，可以感受到一個(gè)簡(jiǎn)單的政策周期：房?jī)r(jià)下跌(或不上漲)33354元，土地出讓減少33354元，可能的稅費(fèi)加進(jìn)去，貸款政策放寬33354元，房?jī)r(jià)上漲33354元，限購(gòu)限貸政策出臺(tái)33354元，處于高位(等待通脹消化)。當(dāng)然，許多城市，不僅僅是廈門(mén)都是這樣運(yùn)作的。所謂的“防房?jī)r(jià)漲防房?jī)r(jià)跌”，這幾年才見(jiàn)大漲。

　　二、開(kāi)發(fā)商

　　1.閩企業(yè)增加杠桿率的勇氣在其他地區(qū)很難匹敵。在2009年后N萬(wàn)億次的刺激下，過(guò)度杠桿的快速發(fā)展成為一種成功的經(jīng)驗(yàn)。2016年，當(dāng)中國(guó)熱門(mén)城市的價(jià)格飆升時(shí)，閩企業(yè)在廈門(mén)和福州，競(jìng)標(biāo)土地是件可怕的事情，所以他們突然競(jìng)標(biāo)關(guān)口姜鴨成為新的土地國(guó)王。但是，很難說(shuō)杠桿在未來(lái)是一把雙刃劍。不說(shuō)別的幾年前在上海鋼鐵貿(mào)易中破產(chǎn)的企業(yè)中和閩，占了大多數(shù)。

　　2.地方國(guó)企收購(gòu)實(shí)力較強(qiáng)。廈門(mén)國(guó)有企業(yè)的實(shí)力也是全省最高的，如建發(fā)，國(guó)茂住房、海投等。事實(shí)上，這也與廈門(mén)大金融的特點(diǎn)有關(guān)。以上市的建發(fā)股份為例，主營(yíng)業(yè)務(wù)、供應(yīng)鏈和房地產(chǎn)，前者的營(yíng)業(yè)收入占82.29%，毛利率僅為3.69%；后者營(yíng)業(yè)收入占比17.64%，但毛利率高達(dá)36.57%。一般來(lái)說(shuō)，靠貿(mào)易來(lái)?yè)螆?chǎng)面，靠房地產(chǎn)來(lái)盈利。更別說(shuō)以房地產(chǎn)為主業(yè)的海投，靠海滄區(qū)的發(fā)展賺了不少錢(qián)，這幾年廈門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是以地方國(guó)企和私企為主，國(guó)家開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)的比較晚。因?yàn)榈胤絿?guó)企實(shí)力雄厚參與面廣，往往能在房地產(chǎn)寒冬中接手，穩(wěn)定信心。

　　三、老百姓

　　1.福建省人對(duì)廈門(mén)的偏愛(ài)其實(shí)也可以說(shuō)是無(wú)奈。福建是一個(gè)多核心的城市，它沒(méi)有核心，所以它只能又矮又高。具體說(shuō)一下福泉的特點(diǎn)吧，福州雖然轄區(qū)大，醫(yī)療好，但是氣候忽冷忽熱(其實(shí)我感覺(jué)還不錯(cuò))，城市建設(shè)一般(城市建設(shè)這幾年進(jìn)步很大)；泉州雖然房?jī)r(jià)低，經(jīng)濟(jì)總量大，但民風(fēng)彪悍(開(kāi)車(chē)特別猛)，白領(lǐng)就業(yè)機(jī)會(huì)少(與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有關(guān))。因此，從就業(yè)機(jī)會(huì)、政府服務(wù)效率、氣候、外國(guó)人容忍度來(lái)看，廈門(mén)是福建省最好也是唯一的選擇，可以毫不夸張地說(shuō)，福建省是一個(gè)略顯突出的人，在廈門(mén)沒(méi)有房子，據(jù)一些統(tǒng)計(jì)，廈門(mén)70%的房產(chǎn)銷(xiāo)售都是外來(lái)的。因此，廈門(mén)住房市場(chǎng)的定價(jià)不是由當(dāng)?shù)毓と穗A級(jí)決定的，而是由該省乃至全國(guó)的富人主導(dǎo)的。

　　2.島民(中性詞)思維。事實(shí)上，老百姓不應(yīng)受到責(zé)備。政府保留了島上最好的企業(yè)、景觀、醫(yī)院、學(xué)校等資源，所以有了島上房?jī)r(jià)最值錢(qián)的想法。此外，島內(nèi)外的交通在高峰期不堪重負(fù)，即使島與島之間只有一座橋，也會(huì)產(chǎn)生自然溢價(jià)。政府和開(kāi)發(fā)商可以巧妙地將利用島內(nèi)外的兩個(gè)市場(chǎng)分割開(kāi)來(lái)，相互呼應(yīng)。

　　3.最好的增值產(chǎn)品。除了2008年金融危機(jī)期間的短期下跌(之前的PX事件)之外，廈門(mén)的房?jī)r(jià)特別堅(jiān)挺是福建省保持和增值最穩(wěn)定的地方之一，因此，作為一個(gè)公民，作為一個(gè)企業(yè)家，一旦有剩余流動(dòng)資金， 廈門(mén)的房子就成為最好的投資產(chǎn)品。與中國(guó)許多省市不同，福建省以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主，這意味著盡管?chē)?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和其他數(shù)據(jù)不如山東和其他省份，但民營(yíng)部門(mén)積累的財(cái)富實(shí)際上更多。就我周?chē)沫h(huán)境而言，有許多商業(yè)朋友在廈門(mén)擁有多處房產(chǎn)

　　最后的話：

　　作為一個(gè)福建人，我走遍了所有的城市和城鎮(zhèn)，我被閩多樣的文化、食物、風(fēng)景、歷史和建筑所吸引和自豪。然而，我深深擔(dān)心廈門(mén)甚至福建的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的長(zhǎng)期不利影響。在未來(lái)的城市競(jìng)爭(zhēng)中，引進(jìn)高素質(zhì)的人口和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)非常重要，而高房?jī)r(jià)只會(huì)驅(qū)逐年輕人，增加產(chǎn)業(yè)的成本，扭曲企業(yè)的投資方向。廈門(mén)離北方不遠(yuǎn)，何德何可以承受如此高的房?jī)r(jià)。一位領(lǐng)導(dǎo)人曾經(jīng)評(píng)論廈門(mén)說(shuō)，廈門(mén)是一個(gè)適合養(yǎng)老的城市，但現(xiàn)在我想起它，發(fā)現(xiàn)它給我留下了深刻的印象。如果家里不是小康青年，我個(gè)人建議去珠三角和長(zhǎng)三角，從事業(yè)發(fā)展和宜居性來(lái)看，我為什么要死在廈門(mén)。這到后期可以了解一下有關(guān)如何投資商鋪的投資。

　　在上面的介紹你可以清楚的了解到有關(guān)廈門(mén)房?jī)r(jià)為什么那么貴是有一定的理由，所以后期要去多加關(guān)注一下。