投資要點(diǎn)

　　事件：2月12日晚上，多省市出臺(tái)應(yīng)對(duì)疫情地產(chǎn)新政，包括上海、浙江、西安、無錫等。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　政策主要以穩(wěn)定復(fù)工、穩(wěn)地產(chǎn)上游、穩(wěn)現(xiàn)金流為主，無錫力度最大。上海支持企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)和發(fā)展產(chǎn)業(yè)，及時(shí)回應(yīng)和解決企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中的問題需求，推進(jìn)政策落地。浙江全力支持重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，加快低效用地再開發(fā)，減少環(huán)節(jié)，拓展中小企業(yè)用地空間。西安大力推行網(wǎng)上審批服務(wù)，容缺辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)。無錫政策最為全面，覆蓋稅收、信貸、資金監(jiān)管、預(yù)售條件、費(fèi)用減免等舉措；對(duì)受疫情影響的房地產(chǎn)企業(yè)，可延期繳納稅費(fèi)，信貸機(jī)構(gòu)不得抽貸保護(hù)企業(yè)流動(dòng)性。整體看，各地政府鼓勵(lì)復(fù)工、穩(wěn)定復(fù)工主要通過加強(qiáng)線上審批、加快運(yùn)轉(zhuǎn)效率、容缺辦理相關(guān)手續(xù)等方式來推進(jìn)。

　　土地出讓金延期分期，變相融資改善，利好大中型房企。上海、浙江、西安、無錫均提出土地出讓金可以延期、分期繳納；土地出讓金分期本質(zhì)可視作“給開發(fā)商降首付”。在其他融資條件沒有變動(dòng)、銷售降幅難以估計(jì)的情況下，本次政策更加利好資金實(shí)力強(qiáng)的大中型房企。同時(shí)無錫還頒布政策，因疫情影響施工建設(shè)的，申請(qǐng)預(yù)售時(shí)由原形象進(jìn)度要求調(diào)整為按投資額計(jì)算，降低預(yù)售條件利于企業(yè)提高推盤速度、加速資金回流，有利于房企資金的盤活。

　　減免租金，減輕經(jīng)營壓力，中小企業(yè)受益頗多。上海免除疫情期間的用地費(fèi)用；無錫提出對(duì)租賃房屋屬于國有資產(chǎn)的中小企業(yè)，免收1-3月租金，同時(shí)對(duì)重大損失的長租公寓等企業(yè)還可申請(qǐng)紓困補(bǔ)助。浙江減免國有土地租金，疫情防控期內(nèi)可暫緩交納土地租金。多地通過減免疫情期間租金方式減輕企業(yè)經(jīng)營壓力，對(duì)中小企業(yè)現(xiàn)金流起到關(guān)鍵的輸血作用，同時(shí)對(duì)于長租公寓在關(guān)鍵時(shí)刻進(jìn)行紓困救助，利于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)更為健康發(fā)展，利于穩(wěn)妥實(shí)施租售并舉的長效機(jī)制。

　　土地增量供應(yīng)+存量盤活，調(diào)整監(jiān)管要求推動(dòng)短期供需平衡。上海、浙江、西安均對(duì)疫情期間土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康交易提出應(yīng)對(duì)措施，上海、浙江強(qiáng)調(diào)要持續(xù)鼓勵(lì)企業(yè)盤活存量在手資源，加快低效用地的開發(fā)，長期看有利于土地資源利用效率的持續(xù)提升；在土地交易方面，上海、西安均提出采用網(wǎng)上掛牌、成交的方式，通過增量供應(yīng)+存量整合，有效緩解土地資源的短期空缺。同時(shí)，對(duì)于因疫情影響工程進(jìn)度的項(xiàng)目，上海、浙江、西安、無錫均提出調(diào)整監(jiān)管要求，放寬開竣工、投達(dá)產(chǎn)的時(shí)間約束，不計(jì)入違約期并不收取違約金。通過合理的政策調(diào)整推動(dòng)市場(chǎng)產(chǎn)銷矛盾銳減，供需相對(duì)平衡。

　　投資建議：疫情當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)短期承壓，短期銷售和開工停滯。地產(chǎn)行業(yè)對(duì)穩(wěn)增長意義重大，行業(yè)政策環(huán)境迎來改善契機(jī)。2020年我們看好深耕一二線的龍頭。A股推薦萬科、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)；H股推薦金地商置、旭輝控股集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)；此外還看好華夏幸福(穩(wěn)投資、擴(kuò)需求邏輯)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售波動(dòng)；政策調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；融資環(huán)境變動(dòng)；企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

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