央行推動5 年期以上LPR 下降15 個(gè)基點(diǎn)，促使中長期貸款利率下行。2022 年5 月20 日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022 年5 月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1 年期LPR 為3.7%，5 年期以上LPR 為4.45%。

　　以上LPR 在下一次發(fā)布LPR 之前有效。

　　監(jiān)管層推動首套房房貸利率下降20 個(gè)基點(diǎn)，減輕購房者房貸壓力。2022 年5月15 日，《中國人民銀行中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》正式發(fā)布：“一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20 個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”。

　　政策影響分析：購房者成本進(jìn)一步有所下降，中長期仍有下降空間。

　　1)我們認(rèn)為，按照此次2022 年5 月實(shí)行的5 年期LPR 為4.45%，如果按照首套房房貸利率在此基礎(chǔ)上下降20 個(gè)基點(diǎn)，則首套房房貸利率下限將調(diào)整為4.25%，則本次降息將降低購房者的成本，使購房者的月還款額下降1.28%。

　　2)我們認(rèn)為，我國中長期房貸利率存在下行趨勢，購房者還貸壓力將持續(xù)減輕。

　　我們認(rèn)為，此次首套房房貸利率下限的下行將引導(dǎo)房貸利率下降，而歷史經(jīng)驗(yàn)表明房貸利率下降有助于促進(jìn)商品房銷售回升、地產(chǎn)板塊超額收益率上行。

　　1)歷史上基本面表現(xiàn)情況：我國首套平均房貸利率從2014 年6 月至2016 年7 月，從最高點(diǎn)7.02%連續(xù)回落至4.44%。在首套平均房貸利率首次回落后的2015 年2 月，商品房銷售面積同比增速觸底回升。另外，我國首套平均房貸利率從2018 年11 月5.71%見頂回落后的2020 年2 月，行業(yè)銷售增速觸底反彈。

　　2)歷史上行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)：我國首套平均房貸利率從2014 年6 月至2016 年7月，從最高點(diǎn)的7.02%連續(xù)回落至4.44%。在首套平均房貸利率首次回落后的2015 年5 月，A 股地產(chǎn)指數(shù)的超額收益率觸底溫和回升。

　　投資建議：穩(wěn)增長才剛開始。本次房貸利率下降將有助于后期地產(chǎn)銷售恢復(fù)。

　　1)基數(shù)降低、推盤上升，我們預(yù)判銷售將在2022 年6 月回升。如果按季度假設(shè)銷售金額，2Q2022 同比-30%，3Q2022 和4Q2022 同比10%回升，則行業(yè)2022 年全年銷售額同比-8.9%。我們認(rèn)為，以上2H 假設(shè)并不激進(jìn)，后階段微觀企業(yè)主體銷售大概率恢復(fù)。2)累計(jì)投資增速按季度假設(shè)2Q2022 同比-30%，3Q2022 和4Q2022 同比10%回升，則行業(yè)2022 年全年累計(jì)投資增速-3.83%。

　　由于我們預(yù)計(jì)年度累計(jì)投資負(fù)增長，因此我們判斷未來市場仍存在下行的壓力。

　　3)維持“優(yōu)于大市”評級。2022 年5 月19 日，A 股滬深300 指數(shù)2022 年動態(tài)PE 在11.08 倍，房地產(chǎn)板塊2022 年動態(tài)PE 在10.94 倍。我們繼續(xù)看好行業(yè)藍(lán)籌企業(yè)。A 股重點(diǎn)推薦萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金科股份等。物業(yè)板塊繼續(xù)關(guān)注A 股招商積余、【新大正(002968)、股吧】等。特別提示：本報(bào)告僅總結(jié)了我國2014 年以來房貸利率下調(diào)后的地產(chǎn)銷售和A 股地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)，而僅根據(jù)有限的歷史經(jīng)驗(yàn)對未來進(jìn)行推測和判斷具有局限性，僅供投資者參考，并請投資者審慎判斷。風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控加碼和行業(yè)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。