8月31日，人民銀行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確了降低存量首套住房貸款利率的基本條件、適用范圍及調(diào)整方式等內(nèi)容。當(dāng)天，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等機(jī)構(gòu)就發(fā)布公告表示，將抓緊制定具體操作細(xì)則，市場也展開熱烈的討論，我們認(rèn)為圍繞這一話題，有三個(gè)關(guān)鍵問題需要厘清。

　　▍問題一：存量按揭利率如何調(diào)整？

　　按揭利率調(diào)整的適用對(duì)象包括兩類貸款，配合“認(rèn)房不認(rèn)貸”，將進(jìn)一步擴(kuò)大利率調(diào)整的適用范圍。調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，避免借款人將利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行；考慮到新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率自2011 年后經(jīng)常高于貸款基準(zhǔn)利率，預(yù)計(jì)至少過半的存量按揭貸款會(huì)出現(xiàn)不同程度的調(diào)降。借款人降低存量首套房貸利率，存在兩種路徑，借款人可主動(dòng)申請(qǐng)降低房貸利率，但不排除后續(xù)銀行批量辦理。

　　▍問題二：存量按揭利率調(diào)整對(duì)銀行影響幾何？

　　提前還貸潮是存量房貸利率調(diào)降話題的導(dǎo)火索，對(duì)于銀行而言，下調(diào)存量房貸利率有利于緩解提前還貸問題，留存優(yōu)質(zhì)客戶。但目前銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調(diào)存量房貸利率會(huì)進(jìn)一步壓低銀行利潤空間，如果存量按揭貸款平均下調(diào)80bps，商業(yè)銀行息差可能下滑6-9bps。本輪調(diào)降存款利率對(duì)商業(yè)銀行平均存款成本節(jié)約幅度大約在4-6bps，難以完全抵消貸款利率調(diào)整的沖擊，因此我們認(rèn)為本輪存款利率調(diào)整并非終點(diǎn)，后續(xù)仍可能繼續(xù)下調(diào)存款利率，推動(dòng)存款利率市場化。

　　▍問題三：存量按揭利率調(diào)整對(duì)消費(fèi)的提振效果如何？

　　存量按揭利率調(diào)降還有助于降低居民部門的負(fù)債壓力，為擴(kuò)大消費(fèi)提供了基礎(chǔ)，從需求端為經(jīng)濟(jì)修復(fù)提供進(jìn)一步的支持。我們測算每戶貸款每年減少5000元利息支出，將可以帶動(dòng)3000-3500元的消費(fèi)支出，而全社會(huì)消費(fèi)有望增加1200-1400億元，對(duì)應(yīng)0.10-0.12個(gè)百分點(diǎn)的名義GDP增速。

　　▍后市展望：

　　近期地產(chǎn)利好政策的頻繁出臺(tái)對(duì)債市形成一定壓力，長債利率回升至2.6%的關(guān)鍵點(diǎn)位之上，預(yù)計(jì)短期寬地產(chǎn)預(yù)期、股債蹺蹺板等因素對(duì)債市擾動(dòng)仍將持續(xù)，但后續(xù)若政策出盡而基本面修復(fù)難以超預(yù)期，疊加貨幣政策維持寬松、銀行體系持續(xù)控制負(fù)債成本、儲(chǔ)蓄資金流向理財(cái)?shù)鹊筒ǚ€(wěn)健的理財(cái)產(chǎn)品，中期視角下長債利率可能仍有下行的空間。

　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

　　貨幣政策不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)修復(fù)不及預(yù)期；文中相關(guān)測算存在較大誤差等。