每周一談：上海土拍觀察市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增

　　本周上海完成一批次集中供地，本次土拍熱度穩(wěn)中有增，市場(chǎng)對(duì)核心城市的土地市場(chǎng)信心較充沛。

　　上海一批次集中供地收官，土地出讓金環(huán)比增長(zhǎng)48%：

　　本周上海完成一批次集中供地，市場(chǎng)熱度小幅上升。本次上海土拍土地出讓金成交總價(jià)為835 億，環(huán)比2021 年三批次增長(zhǎng)48%，36 宗地塊全部出讓，平均溢價(jià)率為3.5%，較2021 年三批次供地提升1 個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)成交地塊占比為47%，較2021 年三批次提高31 個(gè)百分點(diǎn)；

　　本次土拍規(guī)則有所放松，降低參拍門檻：①下調(diào)土地監(jiān)管資金額度，最新要求為監(jiān)管不小于扣除保證金后的自有資金，此前為不小于自有資金，即將保證金對(duì)應(yīng)資金額度從土地監(jiān)管資金額度中扣除；②完全采用掛牌形式出讓，此前上海采用“招掛復(fù)合”的形式，參拍者需滿足企業(yè)資質(zhì)評(píng)分方可參拍；

　　取地房企仍以國央企為主，民企取地占比較低，國央企(含城投)拿地金額占比78%，民企(含金地)拿地金額占比22%；招商蛇口取地4 宗、全口徑土地成交總價(jià)169.5 億，建發(fā)取地3 宗，土地成交總價(jià)78.4 億；除混合制金地取地1 宗外，主流規(guī)模民企無地塊獲取。

　　商品房土地口徑下，市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增：

　　本次上海土拍成交樓面價(jià)出現(xiàn)跳漲，主因?yàn)楣?yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。本次供地中租賃住房或安置房用地占比大幅下降，部分地塊配置了租賃或安置房要求，但無單純用于租賃或安置房用地掛牌，疊加供應(yīng)端優(yōu)質(zhì)核心區(qū)位地塊占比提升，從供應(yīng)端推動(dòng)了樓面價(jià)上行。

　　剔除純租賃及安置房用地后進(jìn)行觀察，土地市場(chǎng)的真實(shí)熱度穩(wěn)中有增。其中土地成交價(jià)款總額環(huán)比2021 年三批次供地增加36%，溢價(jià)率同比2021 年一批次減少1.9 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加0.5 個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)成交地塊占比同比減少21.5 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加13.9 個(gè)百分點(diǎn)。盡管相較去年同期，市場(chǎng)熱度尚有不足，但環(huán)比來看市場(chǎng)熱度已經(jīng)出現(xiàn)了明顯改善。

　　分區(qū)位觀察，本次土拍冷熱分化依舊，次核心板塊熱度有所回升。2021 年二批次供地起，即出現(xiàn)核心區(qū)位地塊受追捧，外圍板塊溢價(jià)率較低的特點(diǎn)，本次土拍同樣延續(xù)這一特征，以起拍價(jià)在30000 元/平方米以上的地塊平均溢價(jià)率遠(yuǎn)高于其他地塊；但另一方面，也可以觀察到，起拍價(jià)在20000-30000 元/平方米的地塊溢價(jià)率同樣有所回升，熱度在由核心向次核心地塊傳導(dǎo)。

　　橫向比較全國22 座集中供地城市，上海本次土拍熱度居前。由于政府控制上海溢價(jià)率上限約10%，低于部分城市，上海整體溢價(jià)率位居中游，位于9/20位；但從成交總價(jià)維度觀察，上海土地出讓金額位居各城市首位，無地塊流拍，全國共7 座城市無地塊流拍；橫向觀察上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)出一定熱度，高能級(jí)城市土地價(jià)值得到市場(chǎng)認(rèn)可。

　　數(shù)據(jù)追蹤(5 月30 日-6 月5 日)：

　　新房市場(chǎng)： 30 城成交面積單周同比及累計(jì)同比分別為-55 PCT、-42 PCT，一線城市-60 PCT、-40 PCT，二線城市-77 PCT、-70 PCT，三線城市-6 PCT、+5 PCT。

　　二手房市場(chǎng)：13 城二手房成交面積單周同比-35 PCT，累計(jì)同比-29 PCT。

　　土地市場(chǎng)：100 城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比+8 PCT，成交建筑面積累計(jì)同比-14 PCT，成交金額累計(jì)同比-54 PCT，土地成交溢價(jià)率為3.13%。

　　城市行情環(huán)比：北京(+50 PCT)，上海(+129 PCT)，廣州(-34 PCT)，深圳(+32 PCT)，南京(+51 PCT)，杭州(+29 PCT)，武漢(+7 PCT)。

　　投資策略：建議優(yōu)選經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健及資信背景較好的龍頭房企【保利發(fā)展(600048)、股吧】、萬科A、龍湖集團(tuán)；產(chǎn)品導(dǎo)向邏輯下的高品質(zhì)房企濱江集團(tuán)、綠城中國等；資信背景良好，有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤絿肫簖堫^建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)；代建領(lǐng)域推薦行業(yè)龍頭綠城管理控股。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場(chǎng)下行，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。