近日，奪得2019年上證報(bào)最佳分析師地產(chǎn)行業(yè)第一名、扎根地產(chǎn)研究數(shù)十年的廣發(fā)證券首席地產(chǎn)分析師樂加棟接受了上證報(bào)專訪。他直言，房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)股股價(jià)的關(guān)聯(lián)，大約會(huì)有半年的時(shí)間差。

　　用他的話來說，做地產(chǎn)行業(yè)研究跟造房子“異曲同工”，地基夯實(shí)房屋才牢固，時(shí)間長(zhǎng)才能做得扎實(shí)，所以地產(chǎn)研究員的成長(zhǎng)周期比其他行業(yè)要久。

　　“做房地產(chǎn)研究，首先要沉下心去研究宏觀經(jīng)濟(jì)，把房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的位置看清楚。由于兩者關(guān)系密切，我有時(shí)候甚至覺得自己更像一個(gè)宏觀政策研究員?！睒芳訔?008年入行，他認(rèn)為，數(shù)據(jù)就像磚瓦，它對(duì)研究邏輯的支撐很重要。行業(yè)邏輯是對(duì)數(shù)據(jù)抽絲剝繭般的精細(xì)提煉。

　　“今年以來，上海排隊(duì)買房現(xiàn)象比往年少。究其原因，一是過去一段時(shí)間需求被消化掉一些；二是上海新房和二手房差價(jià)在減少，缺少套利空間，市場(chǎng)自然選擇‘用腳投票’。”他認(rèn)為，進(jìn)入二季度全國(guó)樓市將會(huì)逐步恢復(fù)生機(jī)，但從數(shù)據(jù)看，整體房?jī)r(jià)還難迎來“陽春”。

　　從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，2月份全國(guó)70城市二手房房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比下降了一點(diǎn)，3月份數(shù)據(jù)環(huán)比基本持平，雖然局部有些銷售火熱的現(xiàn)象，但在樂加棟看來，未來環(huán)比數(shù)據(jù)可能還會(huì)下降。

　　隨著疫情防控形勢(shì)持續(xù)向好，未來可能存在報(bào)復(fù)性購(gòu)房嗎？樂加棟認(rèn)為，二季度補(bǔ)償式購(gòu)房需求可能不會(huì)那么強(qiáng)烈，回升力度要打個(gè)折扣。他打了一個(gè)比方：現(xiàn)在如果新推出一款iPhone，在收入可能受到影響的預(yù)期下，你還會(huì)馬上買嗎？買房子也一樣，對(duì)未來收入、房?jī)r(jià)預(yù)期的不確定性會(huì)推遲消費(fèi)行為。

　　關(guān)于地產(chǎn)股的投資，他表示：“房?jī)r(jià)和股價(jià)并不是一回事。比如說過去5年房?jī)r(jià)漲這么多，房地產(chǎn)股票卻沒怎么漲?！辈贿^，今年3月以來，隨著機(jī)構(gòu)資金大舉增持、研究報(bào)告密集推薦，地產(chǎn)股重獲資金關(guān)注。那么，站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，該如何判斷地產(chǎn)股的投資價(jià)值呢？

　　樂加棟認(rèn)為要從兩個(gè)維度考慮：一是看絕對(duì)價(jià)值。從目前來看，大部分公司的市值水平已經(jīng)低于實(shí)際的清算價(jià)值，這充分反映了大家對(duì)房?jī)r(jià)下行的預(yù)期。但樂加棟偏向于認(rèn)為未來不會(huì)這么悲觀，A 股主流房企的動(dòng)態(tài)PB(市凈率)已經(jīng)跌到1倍以內(nèi)，目前行業(yè)庫(kù)存比2014年更健康，再加上大多數(shù)房地產(chǎn)公司股息有5個(gè)點(diǎn)，已經(jīng)高于大多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品的收益率，可以說房地產(chǎn)板塊已經(jīng)跌入絕對(duì)價(jià)值區(qū)域，未來回報(bào)較為可觀。

　　二是看相對(duì)價(jià)值。樂加棟表示，一般而言，房?jī)r(jià)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)期間，政策上大概率會(huì)有邊際寬松，此時(shí)房地產(chǎn)股票的相對(duì)收益就要看預(yù)期、看政策走勢(shì)。

　　在具體配置方面，對(duì)于個(gè)人投資者，樂加棟建議選擇PB低的龍頭房地產(chǎn)公司買入持有，其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可持續(xù)，分紅收益率足夠高。對(duì)機(jī)構(gòu)投資者來說，在地產(chǎn)股的配置選擇上要相機(jī)抉擇，考慮相對(duì)其他板塊是否具有超額收益。

　　“房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代后，公司間差異加劇，行業(yè)紅利趨于減少，地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整將主要受到人口流動(dòng)的影響?！睒芳訔澱J(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)總體規(guī)模將會(huì)比較平穩(wěn)，但龍頭企業(yè)的市場(chǎng)集中度會(huì)提升1倍?！按蟪孕　钡牟①?gòu)、小公司的退出會(huì)反復(fù)上演。

　　樂加棟表示，未來高收益率、能創(chuàng)造自由現(xiàn)金流的資產(chǎn)會(huì)越來越稀缺?！拔冶容^看好物流地產(chǎn)，這種倉(cāng)儲(chǔ)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力比較強(qiáng)，甚至超過商場(chǎng)、寫字樓。當(dāng)前中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積太低，但物流、電商發(fā)展迅速，導(dǎo)致需求快速增長(zhǎng)。”