地產(chǎn)：低于預期的投資增速 薦3股 2015-09-14 類別：行業(yè)研究 機構：中金公司 研究員：寧靜鞭

　　[摘要]

　　行業(yè)近況國家統(tǒng)計局發(fā)布了2015年1~8月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。投資增速3.5%，累計新開工面積同比下降16.8%，累計銷售面積同比上升7.2%。

　　評論開發(fā)商保守心態(tài)在蔓延，投資增速大幅低于預期：8月投資增速同比下滑1.1%（7月單月增速2.9%），環(huán)比也下降1.2%，明顯低于以往全國投資額8月單月環(huán)比增長5%~10%的正常區(qū)間。結合新開工看，8月單月新開工同比下滑16.7%，單月土地購臵面積同比下降32.4%，均符合預期，但單月在建面積增長同比下滑25.1%，跌幅較7月的同比下滑22.0%繼續(xù)擴大，說明開發(fā)商對市場的保守心態(tài)已經(jīng)從新開工、拿地傳導至在建。

　　8月銷售表現(xiàn)穩(wěn)定，符合預期：8月單月，全國商品房銷售面積環(huán)比小幅上升1.2%，同比增長14.7%，較7月單月同比增速18.9%有所回落，符合預期?？吹椒殖鞘袛?shù)據(jù)，前30大城市8月成交數(shù)據(jù)同比增長26.4%，大中城市8月份表現(xiàn)依然好于三四線城市。

　　售價方面，1~8月商品房銷售均價6,895元/平米，同比上升7.6%，8月單月均價7,039元/平米，同比大幅上升12.0%；均價的快速攀升與一二線城市成交占比提升密不可分。

　　到位資金同比增速有所恢復，但整體依然偏低：到位資金情況是投資數(shù)據(jù)的先行指標，8月到位資金同比增速3.6%，較前期有所恢復（7月單月到位資金同比增速2.8%），但仍處于較低水平。

　　2015年全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)預測調整：考慮到1~8月同比增速較低、開發(fā)商建設活動依然保守，我們下調全年投資增速預測至6%（原預測8%）；銷售方面，由于一二線城市銷售占比提升抬高了全國均價，我們上調均價假設至5%（原預測3%），進而上調全國銷售額假設至10%。

　　估值與建議A股投資策略：龍頭進入價值區(qū)間，依然堅定看好龍頭地產(chǎn)股上漲；主題策略轉至“國企改革”＋“京津冀”。連續(xù)股價下跌之后，地產(chǎn)龍頭公司估值已經(jīng)系統(tǒng)下行，萬科1.5倍P/B，保利1.2倍P/B，貨幣、行業(yè)調控政策還在持續(xù)寬松，我們依然堅定看好龍頭地產(chǎn)未來上漲超過30%，首推兩大龍頭萬科和保利，其次招商；主題投資則切換至“京津冀”和“國企改革”，建議關注華夏幸福（未覆蓋），中華企業(yè)、華發(fā)股份等。

　　風險宏觀經(jīng)濟放緩，貨幣/產(chǎn)業(yè)政策放松力度弱于預期。