地產(chǎn)：信心貴于黃金 薦3股 2015-10-07 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：中金公司 研究員：寧靜鞭

　　[摘要]

　　行業(yè)近況住建部、央行分別宣布針對房地產(chǎn)有關(guān)政策，1）將非限購城市購買首套普通住房的首付比例下調(diào)至不低于25%；2）提高住房公積金實(shí)際貸款額度，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。對此我們評(píng)論如下：

　　評(píng)論1）如何看待新政？穩(wěn)經(jīng)濟(jì)之舉，但高頻率、溫刺激；時(shí)點(diǎn)早于預(yù)期：此次首付下調(diào)政策又一次出現(xiàn)在9月30日、三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之前，時(shí)點(diǎn)早于預(yù)期（我們前期判斷下一輪刺激政策將在年底），中央政府重啟地產(chǎn)投資作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的意愿較為明顯；同時(shí)，我們也看到，此次新政繼續(xù)秉持因地制宜、限購/非限購城市區(qū)別對待原則，下調(diào)首付比例力度也不如2008年，說明政府對于房價(jià)快速上漲依然抱有警惕態(tài)度。我們認(rèn)為，未來一段時(shí)間，地產(chǎn)政策放松將以高頻率、溫和刺激的方式持續(xù)到投資顯著上行、房價(jià)普遍回暖。

　　2）政策實(shí)質(zhì)效果？新政預(yù)計(jì)將額外提升4季度非限購城市銷售額3~8%。此次新政只涉及到非限購類型城市，該部分城市銷售額占全國銷售額比例約85%左右，如果假設(shè)4季度銀行按揭貸款額度能夠與新政配合上升10~15%左右，我們估計(jì)4季度銷售額將有3~8%的額外提升，對應(yīng)全國銷售額同比增速有望提升3~7%。而看到購房者負(fù)擔(dān)，我們測算，如果首付比例足額下調(diào)，購房者增加貸款將使得月供負(fù)擔(dān)上升7.1%，而總有效房價(jià)將上升2.1~2.9%。

　　3）未來政策看點(diǎn)？還需實(shí)質(zhì)降低購房負(fù)擔(dān)：由于中國住房飽和度已經(jīng)相對較高，居民購房急迫性下降，部分核心一二線城市已經(jīng)進(jìn)入臵換需求主導(dǎo)的市場，而人口流出的部分三四線城市市場也對政策放松刺激產(chǎn)生“耐藥性”。我們依然判斷未來最有效的地產(chǎn)政策還是針對臵換需求、實(shí)質(zhì)上降低購房負(fù)擔(dān)的舉措，比如減免交易稅或者購房貸款利率抵個(gè)稅等。

　　估值與建議政策態(tài)度更加明確，估值便宜、市場趨穩(wěn)，依然看好龍頭股上漲>30%；主題策略推薦“國企改革”＋“京津冀”。地產(chǎn)龍頭公司估值已經(jīng)系統(tǒng)下行，萬科1.4倍P/B，保利1.2倍P/B，新一輪政策刺激有望提振市場信心，我們依然堅(jiān)定看好龍頭地產(chǎn)未來上漲超過30%，首推兩大龍頭萬科和保利，其次招商；主題投資則切換至“京津冀”和“國企改革”，建議關(guān)注華夏幸福（未覆蓋），中華企業(yè)、華發(fā)股份等。

　　風(fēng)險(xiǎn)政策效果不及預(yù)期。