房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于規(guī)模的渴求一直沒(méi)有斷過(guò)，尤其是在過(guò)去的2016年，趁著市場(chǎng)景氣房企們追求規(guī)模正酣。各家機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告也顯示，以恒大、萬(wàn)科為首的龍頭企業(yè)跨過(guò)了3000億元門(mén)檻，千億元房企的數(shù)量也不斷擴(kuò)容，萬(wàn)科更是提出了萬(wàn)億元的小目標(biāo)。但中國(guó)房地產(chǎn)10萬(wàn)億元年銷(xiāo)量的天花板幾年未變，未來(lái)千億元巨頭的新增份額更多可能是從同行搶來(lái)的，目前200億元銷(xiāo)售規(guī)模的公司將在生存線上掙扎。

　　房企之“獲”

　　近年來(lái)，從“萬(wàn)綠之爭(zhēng)”到“萬(wàn)恒之爭(zhēng)”，圍繞著行業(yè)龍頭地位的爭(zhēng)奪而衍生出的話題不計(jì)其數(shù)，也幾乎成為行業(yè)老生常談的話題。

　　隨著2016年落下帷幕，“萬(wàn)恒之爭(zhēng)”也終于塵埃落定，恒大以約3732億元銷(xiāo)售額超越萬(wàn)科的3622億元銷(xiāo)售額首次登頂，但差距微弱。恒大去年在資本市場(chǎng)上也表現(xiàn)搶眼，憑借資金運(yùn)作能力和布局能力，從去年8月開(kāi)始已經(jīng)在權(quán)益榜上保持龍頭地位。

　　除了恒大、萬(wàn)科形成龍頭鼎立之勢(shì)外，另一個(gè)數(shù)字也頗為引人關(guān)注，就是千億元房企已達(dá)12家。其中，碧桂園也完成了3090億元銷(xiāo)售額，實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績(jī)提升121%，邁進(jìn)3000億元門(mén)檻。

　　開(kāi)發(fā)商追求規(guī)模增長(zhǎng)早已是共識(shí)，而且部分企業(yè)的業(yè)績(jī)甚至以倍數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。包括萬(wàn)科、恒大、碧桂園、保利、華夏幸福（600340）等業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度更是驚人。除了老牌的七大千億元房企外，2016年融創(chuàng)、華夏、綠城、華潤(rùn)、金地五家房企也首次跨入千億元門(mén)檻。其中，收并購(gòu)以及品牌輸出成為這些房企快速提升規(guī)模的強(qiáng)大助推器。尤其是融創(chuàng)，通過(guò)并購(gòu)收獲大量可售資源，品牌和能力也得到拓展和提升。

　　萬(wàn)房機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，恒大從邁進(jìn)1000億元門(mén)檻到2016年9月，業(yè)績(jī)翻了3倍，而萬(wàn)科則翻了2倍，碧桂園、保利也都增長(zhǎng)超過(guò)1倍。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告則顯示，2016年，共有131家房企銷(xiāo)售額超過(guò)100億元，比2015年增加了27家。其中，這131家百億元房企的銷(xiāo)售總額達(dá)5.7萬(wàn)億元，已超過(guò)全國(guó)市場(chǎng)份額的45%，這意味著強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)更加突出，百億元級(jí)房企逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主力。

　　上述人士分析，中國(guó)房地產(chǎn)年銷(xiāo)售額10萬(wàn)億元幾乎是個(gè)天花板，前幾年總盤(pán)子基本在8萬(wàn)億元、9萬(wàn)億元徘徊。這意味著這些千億元巨頭多出來(lái)的份額，都是從同行那里搶來(lái)的。資料顯示，2006年，全國(guó)的商品房銷(xiāo)售額為1.7萬(wàn)億元，前10名開(kāi)發(fā)商占比4.7%，2016年前10個(gè)月，銷(xiāo)售規(guī)模9萬(wàn)億元左右時(shí)，前10名開(kāi)發(fā)商的占比已經(jīng)達(dá)到了20%。

　　如果接照這個(gè)節(jié)奏以及規(guī)模的乘數(shù)效應(yīng)，未來(lái)五年，前10名的開(kāi)發(fā)商，有機(jī)會(huì)占到行業(yè)總量的四成。由此推論，按一年10萬(wàn)億元的行業(yè)規(guī)模、前10名的企業(yè)份額40%計(jì)算，平均每家企業(yè)的規(guī)模將達(dá)4000億元。按照這個(gè)邏輯演進(jìn)，萬(wàn)科喊出的“萬(wàn)億元”規(guī)模也并不會(huì)太遙遠(yuǎn)。優(yōu)客工場(chǎng)負(fù)責(zé)人毛大慶認(rèn)為，如果按照市場(chǎng)情況進(jìn)行預(yù)算，市場(chǎng)加劇集中，銷(xiāo)售額在200億元規(guī)模的公司很可能以后將沒(méi)有市場(chǎng)。

　　政策之“惑”

　　2017年樓市無(wú)疑仍將受制于政策走向。對(duì)于房企而言，如何踏準(zhǔn)政策和市場(chǎng)的步點(diǎn)仍是最令人頭痛的難題。

　　事實(shí)上，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這句中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)上的話已迅速成為年度地產(chǎn)關(guān)鍵詞，如何去除樓市“炒”的功能必然是2017年調(diào)控的重點(diǎn)。據(jù)此分析，2017年房地產(chǎn)政策，將針對(duì)性地圍繞控制“通過(guò)房?jī)r(jià)上漲而后變現(xiàn)”展開(kāi)。由此推測(cè)，2017年房地產(chǎn)的信貸環(huán)境將持續(xù)收緊，杠桿率將嚴(yán)重降低。

　　亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅分析，相比2015年的“靈活適度”，2016年貨幣政策在穩(wěn)增長(zhǎng)和控風(fēng)險(xiǎn)之間進(jìn)行平衡，而“維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定”不是去年的“合理充裕”，說(shuō)明2017年的流動(dòng)性將會(huì)中性偏緊。其中，面向開(kāi)發(fā)商的去杠桿則劍指“地王”，銀行正在逐步關(guān)閉開(kāi)發(fā)商股權(quán)融資和信托融資的通道，債權(quán)融資將使得資金使用成本提高到10%以上。

　　此外，住房租賃應(yīng)該在2017年底啟動(dòng)有關(guān)立法程序。而活躍住房租賃市場(chǎng)，也被作為增加有效供給的手段之一。房地產(chǎn)稅立法在2017年提速也很可能是大概率事件。畢竟中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中，首次將“立法”作為有效抑制房地產(chǎn)泡沫的有效手段之一。

　　相關(guān)人士提醒，2017年如果出現(xiàn)抑制樓市投機(jī)的組合拳，房企應(yīng)早做準(zhǔn)備。另外，一年時(shí)間人民幣兌美元的匯率下跌了6%，匯率的貶值又讓海外融資成本大大增加。2017年仍難化解人民幣的貶值之勢(shì)，而基于套利訴求，美元計(jì)價(jià)資產(chǎn)將成為中國(guó)高凈值人群資產(chǎn)配置的重要一環(huán)，人民幣的加速外流也將持續(xù)，對(duì)國(guó)內(nèi)樓市，特別是高端市場(chǎng)形成一定的利空影響。

　　如何破局

　　一方面是房企對(duì)于規(guī)模的持續(xù)熱衷，另一方面則是調(diào)控趨緊，這也要求房企必須找到適合自身的破局之道。郭毅分析認(rèn)為，房企破局首先應(yīng)在銷(xiāo)售策略上采取積極策略。她認(rèn)為，2017年上半年，房企營(yíng)銷(xiāo)工作的重中之重在于“搶跑”，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、施工進(jìn)度向前趕，回款落袋為安。到了下半年，當(dāng)拿地窗口期出現(xiàn)時(shí)，逆市擴(kuò)張規(guī)模，才有余力儲(chǔ)備下一個(gè)春天的動(dòng)能。

　　在企業(yè)戰(zhàn)略層面，如何開(kāi)拓新市場(chǎng)也尤為關(guān)鍵。目前，包括前十大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)，全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表都在衰減，其中，凈利潤(rùn)、ROE下降，高周轉(zhuǎn)已經(jīng)碰到天花板，不能再快了。未來(lái)即便行業(yè)再努力，規(guī)模優(yōu)勢(shì)也難以持續(xù)，隨之而來(lái)的也是規(guī)模效益持續(xù)下降。屆時(shí)，開(kāi)拓海外市場(chǎng)將顯得至關(guān)重要。目前，碧桂園、萬(wàn)達(dá)、綠地、華夏幸福、萬(wàn)科甚至電建等國(guó)企也都在不斷加快“出海”的步伐。

　　易居克而瑞副總經(jīng)理林波表示，2017年市場(chǎng)調(diào)控會(huì)收得更緊，形勢(shì)會(huì)更緊張，但從企業(yè)層面來(lái)看，在土地市場(chǎng)上，拿地應(yīng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀心態(tài)。2017年調(diào)購(gòu)不會(huì)縮減拿地規(guī)模，而房企仍維持積極拿地態(tài)度，但需要不拿或少拿“地王”。尤其是對(duì)于新進(jìn)城市，很多企業(yè)的態(tài)度是合作拿地。未來(lái)合作拿地及合作操盤(pán)的比例會(huì)越來(lái)越高。從城市方面來(lái)講，北上廣深還是企業(yè)比較聚焦的城市。對(duì)于2016年拿地比較熱的城市南京、蘇州來(lái)說(shuō)，以及2016年漲幅過(guò)高和土地市場(chǎng)過(guò)熱的城市，很多企業(yè)會(huì)持一個(gè)比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，應(yīng)選擇暫時(shí)觀望一下，而成都、重慶及昆明則可以采用試探性投資。

　　同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉表示，房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉(cāng)”，調(diào)整城市布局，爭(zhēng)取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭(zhēng)取2018年下半年之后下一輪市場(chǎng)上行周期的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　此外，如何在“地產(chǎn)之外”尋求多元化發(fā)展也是房企進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)破局的關(guān)鍵。除了大型品牌企業(yè)將進(jìn)一步展開(kāi)并購(gòu)?fù)?，?lián)合開(kāi)發(fā)、小股操盤(pán)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等模式也將進(jìn)一步實(shí)施。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入金融、消費(fèi)、能源、醫(yī)藥等多元行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)停止，轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營(yíng)商”的理念將逐漸成為龍頭行業(yè)的模式標(biāo)準(zhǔn)。

　　北京商報(bào)記者董家聲