事件2018年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速與1-10月份持平。1-11月份，商品房銷售面積148604萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。1-11月房屋新開工面積188895萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.8%，增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　點(diǎn)評(píng)投資保持韌性。2018年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速與1-10月份持平。11月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.3%，較10月增加了1.6個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25326萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，增速比1-10月份回落1個(gè)百分點(diǎn)。11月單月土地購(gòu)置面積增速為8.1%，較10月下降了4.1個(gè)百分點(diǎn)，9月以來(lái)該數(shù)據(jù)已持續(xù)回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中很大一部分是土地購(gòu)置費(fèi)，而土地購(gòu)置費(fèi)按實(shí)際付款計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額，所以盡管房企拿地已經(jīng)放緩，但由于土地購(gòu)置費(fèi)中還包含之前拿地的分期付款，因此土地購(gòu)置費(fèi)目前還處于較高增速。

　　不過(guò)地產(chǎn)調(diào)控政策依舊保持高壓，土地市場(chǎng)趨冷，房企四季度拿地已經(jīng)明顯放緩，明年地產(chǎn)投資將面臨一定壓力。

　　單月銷售面積連續(xù)3月負(fù)增長(zhǎng)。1-11月份，商品房銷售面積148604萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。11月單月銷售面積同比增速為-5.1%，連續(xù)3月負(fù)增長(zhǎng)，在基本面下行周期中，部分城市出現(xiàn)去化率快速下行情況。不過(guò)11月單月銷售金額同比增長(zhǎng)8.8%，較10月提高了2.5個(gè)百分點(diǎn)，銷售出現(xiàn)面積和金額的背離，這主要受到當(dāng)月價(jià)格抬升的影響，顯示當(dāng)前房?jī)r(jià)仍存在剛性。

　　政策環(huán)境有望逐步改善。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)首套房貸平均利率為5.71%，環(huán)比10月持平，廣州、南京、杭州等部分城市首套房貸利率已出現(xiàn)松動(dòng)，且放款速度加快。我們此前一直提到，十年期國(guó)債見頂回落后，按揭利率也將逐步改善。從目前來(lái)看，行業(yè)調(diào)控從“一城一策”轉(zhuǎn)為“一城多策”，地方政府調(diào)控的空間較大，市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控持續(xù)高壓的預(yù)期有望緩解。目前板塊估值仍然處于低位，行業(yè)景氣度逐步走弱，未來(lái)行業(yè)政策環(huán)境有望出現(xiàn)改善，地產(chǎn)股估值也有望提升。相關(guān)標(biāo)的為保利地產(chǎn)、招商蛇口、華夏幸福、新城控股、榮盛發(fā)展。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走弱；國(guó)內(nèi)房貸政策繼續(xù)收緊。