2019年1-4月，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速11.9%，創(chuàng)下了2014年11月以來的新高，1-8月的投資累計(jì)同比增速亦處于2015年以來的高位。投資增速好于過去四年，為房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控增加了底氣。值得注意的是：在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力導(dǎo)致其他領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)減少并疊加貨幣持續(xù)寬松的大背景下，資金涌入了房地產(chǎn)政策寬松但經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的西部，帶動(dòng)了西部房地產(chǎn)投資的高增長(zhǎng)，1-8月西部的房地產(chǎn)投資增速達(dá)到了16%，顯著高于全國(guó)水平，更高于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部及中部。

　　土地購(gòu)置費(fèi)、新開工、施工是房地產(chǎn)投資的三大構(gòu)成要素：①1-7月土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)同比增速仍高達(dá)22%，好于2015年5月-2017年11月期間任何一個(gè)月的水平；②1-8月新開工累計(jì)同比增速為8.9%，遠(yuǎn)高于調(diào)控由緊轉(zhuǎn)松的2014年、2012年及2009年上半年，而在調(diào)控由緊轉(zhuǎn)松的這三段時(shí)間窗口，新開工累計(jì)同比增速均為負(fù)值；③1-7月，施工面積累計(jì)同比增速創(chuàng)下了2015年以來的新高，1-8月的增速則是2015年以來的次高點(diǎn)。

　　但觀察土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款的累計(jì)同比增速，可以看到這兩個(gè)指標(biāo)均處于2015年以來的底部，且均為負(fù)值，表明在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)房企拿地的意愿較低，將對(duì)2020年的土地購(gòu)置費(fèi)、新開工及施工三大指標(biāo)的增速產(chǎn)生負(fù)面影響，因此，2020年的房地產(chǎn)投資增速將不容樂觀。

　　百城地價(jià)上行，供求增速平穩(wěn)至8月份，100大中城市地價(jià)大多同比上漲，二、三線地價(jià)漲幅反而比一線大，究其原因：我們認(rèn)為是貨幣持續(xù)寬松，而宏觀經(jīng)濟(jì)仍未有明顯起色導(dǎo)致其他領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)未能增多，資金仍選擇了進(jìn)入二、三線城市高價(jià)拿地，二線城市調(diào)控沒有一線嚴(yán)、住房供需矛盾比一線小、比三線大，因此地價(jià)漲幅最高，達(dá)到了36.8%，三、四線雖然住房供需矛盾不突出，但政策寬松，在貨幣持續(xù)寬松的大背景下，地價(jià)仍創(chuàng)下了32.5%的漲幅。觀察供應(yīng)和成交面積，百城增速雖然整體平穩(wěn)，但一、二線與三、四線呈相反趨勢(shì)：一、二線顯著增長(zhǎng)，三、四線則下降。

　　與全國(guó)土地成交趨勢(shì)一致，前50強(qiáng)房企拿地整體偏謹(jǐn)慎全國(guó)土地成交面積及價(jià)款的增速如前述，均為負(fù)值，觀察前50強(qiáng)房企2019年以來的拿地面積及金額，1-8月的增速分別為-26.5%及-16.7%，且大部分50強(qiáng)房企的拿地增速為負(fù)值。

　　預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資有望達(dá)到9.5%的增長(zhǎng)2019年行業(yè)融資形勢(shì)雖不利于房地產(chǎn)投資，但銷售形勢(shì)則對(duì)投資較有利：①房企拿地資金一部分來源于融資，2019年行業(yè)融資形勢(shì)自4月份開始收緊，目前仍呈不斷趨緊態(tài)勢(shì)；②房企拿地往往秉承“以銷定產(chǎn)”原則，目前行業(yè)銷售額增速仍呈現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，1-8月達(dá)到了6.7%，預(yù)計(jì)2019年將創(chuàng)下中國(guó)房地產(chǎn)銷售史少見的“五連增”。我們預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速有望達(dá)到9.5%，這個(gè)增速遠(yuǎn)超我們2018年底的預(yù)測(cè)，也遠(yuǎn)超市場(chǎng)絕大多數(shù)研究機(jī)構(gòu)2018年底的預(yù)測(cè)。

　　風(fēng)險(xiǎn)若宏觀經(jīng)濟(jì)大幅下滑而房地產(chǎn)政策又遲遲不轉(zhuǎn)暖，從而導(dǎo)致2019年房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速在四季度斷崖式下跌。