行情回顧：上周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)漲幅為-1.47%，略微跑輸大盤，在29個(gè)中信行業(yè)板塊中排名19，上漲個(gè)股33只，整體表現(xiàn)一般。

　　成交情況：上周一線城市銷售面積65.6萬(wàn)平方米，環(huán)比-20.0%，去化周期55周，環(huán)比2.5%；樣本二線城市銷售面積75.2萬(wàn)平方米，環(huán)比-12.8%，去化周期74周，環(huán)比-1.7%；樣本三線城市銷售面積101.2萬(wàn)平方米，環(huán)比10.9%，去化周期38周，環(huán)比-7.8%。分城市成交數(shù)據(jù)見(jiàn)附件。

　　近期觀點(diǎn)：銷售反彈不改回落趨勢(shì)竣工降幅持續(xù)收窄9月16日，統(tǒng)計(jì)局公布1-8月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)，銷售增速延續(xù)7月反彈，投資基本穩(wěn)定，新開(kāi)工延續(xù)回落，竣工降幅繼續(xù)收窄，到位資金增速持續(xù)回落。我們的看法如下：

　　銷售短期反彈不改緩慢回落趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年銷售額增速約5%。8月銷售數(shù)據(jù)延續(xù)小幅反彈，考慮到上年同期基數(shù)較高，可以認(rèn)為7月和8月銷售確有實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)，但我們認(rèn)為目前增速的反彈并非反轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)全年銷售額增速約5%，銷售面積增速約-3%。

　　竣工持續(xù)修復(fù)驗(yàn)證邏輯，預(yù)計(jì)明年二三季度轉(zhuǎn)正。由于施工投資增速持續(xù)修復(fù)，因此竣工面積增速修復(fù)是趨勢(shì)性的，不會(huì)因?yàn)槎唐跀?shù)據(jù)下滑而改變。

　　7月和8月竣工數(shù)據(jù)持續(xù)修復(fù)，初步驗(yàn)證了我們的判斷。預(yù)計(jì)全年在-3%左右，轉(zhuǎn)正點(diǎn)有望出現(xiàn)在2020年第二或第三季度。

　　到位資金增速持續(xù)回落，銀行端融資收緊情況好于預(yù)期。8月累計(jì)同比增速為6.6%，結(jié)構(gòu)上看，主要原因是自籌資金和定金及預(yù)收款有所回落，而銀行端資金對(duì)地產(chǎn)融資的影響相對(duì)上年同期尚未體現(xiàn)出明顯收緊。日前，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企表示，監(jiān)管部門壓降的主要是銀行違規(guī)輸血房地產(chǎn)。我們認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)政策仍以“穩(wěn)”為主，政策大幅收緊可能不大。

　　展望后市，重申地產(chǎn)股絕對(duì)收益屬性。我們認(rèn)為地產(chǎn)股估值水平將維持穩(wěn)定，同時(shí)迎來(lái)業(yè)績(jī)釋放高峰，重申地產(chǎn)股短期內(nèi)的絕對(duì)收益屬性。

　　投資建議：建議關(guān)注銷售表現(xiàn)的“相對(duì)好”與業(yè)績(jī)釋放的“絕對(duì)好”構(gòu)成中短期地產(chǎn)股選股的基本因素，推薦金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展，建議關(guān)注陽(yáng)光城、中南建設(shè)、濱江集團(tuán)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售下行幅度或節(jié)奏超預(yù)期，信貸持續(xù)收緊，部分房企現(xiàn)金流趨于緊張。