社區(qū)增值服務具備充足想象空間。物業(yè)管理公司作為社區(qū)線下流量入口，隨著企業(yè)對社區(qū)資源的重視與優(yōu)秀基礎服務帶來的高滿意度，社區(qū)增值服務在收入中的占比穩(wěn)步提升，若以坪效計算，社區(qū)增值服務仍具巨大挖掘空間。此外，社區(qū)增值服務收入的增長可以有效對沖物業(yè)費提價困難、剛性人力成本上升的問題。

　　房屋經紀行業(yè)雖為紅海市場，但仍有機會。我們將社區(qū)增值服務定義為三個級別，其中2.0級別的增值服務較為充分的利用了流量優(yōu)勢且商業(yè)模型清晰，經紀業(yè)務更是其中翹楚。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),2018年房屋經紀業(yè)務GMV為6.53萬億元，傭金總收入約1300億元；基于理想假設下，通過碧桂園服務成交的房屋占其在管社區(qū)當年總交易量的20%不到，在管項目交易覆蓋率提升空間巨大；盡管經紀行業(yè)已有數(shù)家巨頭企業(yè)，但長期來看市場容量、低能級城市機構滲透率將持續(xù)增長，物管公司仍有機會分得一杯羹。

　　物管公司已開始試水，文化差異或是最大困境。龍頭物管公司均已成立房屋經紀品牌或設立社區(qū)內的租售中心，并且在業(yè)務開展初期具有一定的成本、房源優(yōu)勢。我們認為經營層面的優(yōu)劣勢在一定程度上均可以彌補，目前而言最大的問題在于物管公司謙卑的企業(yè)文化與經紀行業(yè)強調狼性的文化相斥，但是長期來看，獨立上市、成為利潤中心的物管公司必將孕育兼顧效率與服務的文化，事實上，物管與經紀業(yè)務的共存在海外有例可循，東急不動產作為全日本最大的綜合物業(yè)管理商，依托于客戶對其的信任和熟識，房屋經紀業(yè)務取得了超越物管、集團整體收入的增長。

　　做廣義的社區(qū)服務供應商，提供不動產全周期服務。我們認為，物管公司切入房屋經紀領域比較好的方式成立相對獨立的品牌與團隊，基于在管社區(qū)流量進行發(fā)展，待略成規(guī)模后拓展第三方項目，形成經紀、物管業(yè)務的相輔相成。推薦綠城服務，碧桂園服務，持續(xù)關注永升生活服務、中航善達等物管行業(yè)龍頭企業(yè)。

　　風險提示：開展經紀業(yè)務對物業(yè)品牌帶來的負面影響，前期投入后收益不及預期，房地產市場波動對經紀行業(yè)整體帶來的影響。