核心觀點(diǎn)：

　　政策環(huán)境綜述：貨幣政策維穩(wěn)，地方落戶政策相繼著地中央層面，央行行長易綱表示中國的貨幣政策要保持穩(wěn)健的取向，不急于采用比較大的降息和量化寬松的政策，而財政政策方面，據(jù)財政部統(tǒng)計，19年前9月累計發(fā)行地方債4.2萬億元，其中發(fā)行新增債券3.0萬億元，發(fā)行進(jìn)度99.43%，今年新增債券發(fā)行基本收官。地方層面，響應(yīng)住建部提出在全國開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項整治工作，9月共有21個省市加強(qiáng)了對住房租賃市場的監(jiān)管。發(fā)改委提出督促農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化任務(wù)較重的地區(qū)全面落實(shí)1億非戶籍人口在城市落戶政策，確保今年年底取得決定性進(jìn)展，本月共有11個省市全面放開或放松落戶政策。

　　成交市場綜述：“金九”景氣度有所改善根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，9月在26城推盤同比下滑15.2%的情況下35城成交面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正上升8.0%，成交表現(xiàn)較好，中指院開盤去化率也繼續(xù)回升至70%。分線來看，一線繼續(xù)走弱而二線表現(xiàn)較好，三四線有所改善。

　　推盤方面，各線城市推盤同比均下滑，其中一線、二線、三四線分別下滑26.9%、8.4%、32.5%，而成交方面，一線同比下滑17.0%，降幅較8月擴(kuò)大4.2個百分點(diǎn)，二線同比上升23.7%，漲幅較上月擴(kuò)大21.1個百分點(diǎn)，三四線同比上升1.9%，較上月由負(fù)轉(zhuǎn)正。

　　土地市場綜述：土地市場熱度回暖，單月供銷比下降根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，19年9月宅地市場有所回暖，300城宅地供需均從8月的同比下降20%左右回升到同比持平，單月供銷比回落至1.27，流拍率有所回落。分線來看，一二線城市宅地市場繼續(xù)維持較高熱度，供需同比均上漲，其中一線在去年低基數(shù)下成交同比大幅上漲119%，而三四線宅地供需同比均繼續(xù)下滑，市場熱度繼續(xù)回落。

　　資金環(huán)境綜述：房貸利率繼續(xù)上漲，按揭貸環(huán)境邊際收緊按揭貸方面，融360數(shù)據(jù)顯示，9月份35重點(diǎn)城市首套房按揭貸利率環(huán)比上漲4bp，二套房按揭貸利率上漲5bp，按揭貸方面流動性有所收縮，預(yù)計下半年在嚴(yán)監(jiān)管的情況下房企資金環(huán)境仍將收緊，融資政策的收緊會使得資源向頭部企業(yè)集中，使得龍頭房企多元化融資優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯，從而加大競爭優(yōu)勢。考慮到周期窄幅波動的特征，更應(yīng)該關(guān)注高周轉(zhuǎn)經(jīng)營能力突出的房企，通過自身經(jīng)營效率提升獲得的增長更具持續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　風(fēng)險提示政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大；按揭貸利率持續(xù)上行；行業(yè)庫存抬升快于預(yù)期；行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)超預(yù)期。