峻宇雕墻、紛華靡麗的迪拜，曾經(jīng)被人們稱為沙漠的奇跡之城，但近幾年來圍繞著它的光芒似乎有所褪色。

　　自2014年中期當(dāng)?shù)胤績r、股市雙雙達到頂峰之后，便開始漫長的下坡路，至2019年2月底，迪拜(阿聯(lián)酋)平均房價已下跌30%，股票指數(shù)更遭到了腰斬。

　　這讓不少中國人也很受傷，因為中國買家是迪拜房地產(chǎn)交易的第六大客戶群體，據(jù)迪拜土地部門(DLD)統(tǒng)計，中國投資者過去五年在迪拜投資房屋總額超過了30億美元。

　　——一度風(fēng)光無限的“黃金之城”迪拜到底怎么了？

　　專家：房價今年將保持5-10%跌幅

　　據(jù)迪拜房產(chǎn)交易門戶網(wǎng)站Bayut統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，阿聯(lián)酋房價在2014年最高時曾超過1900迪拉姆/每平方英尺(約合1.95萬人民幣/每平米)，但此后便一蹶不振，到2019年1月份已降至1331迪拉姆/每平方英尺，較最高時打了7折，并且仍未有觸底跡象。 　　第一太平戴維斯的中東首席執(zhí)行官摩根(Steve Morgen)近日表示，迪拜的住宅房地產(chǎn)價格在2018年下降了6-10%，預(yù)計2019年將繼續(xù)下跌5%~10%，主要原因是市場供過于求、強勢美元和油價下跌。

　　自2017年迪拜獲得了2020年世博會舉辦權(quán)之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商便借勢啟動了不少新的地產(chǎn)項目，導(dǎo)致現(xiàn)在庫存過多，市場無法消化。

　　據(jù)迪拜土地部門數(shù)據(jù)顯示，2018年前9個月，迪拜房地產(chǎn)交易總額約441億美元，與2017年同期相比下降了20%；同期成交數(shù)量也下滑了23.71%，

　　另外一方面，由于迪拉姆的匯率與美元掛鉤，而恰恰在2014年中期起，美元走出了一波大牛市，美元指數(shù)從當(dāng)時的80左右，在2017年1月份一度突破了100，至今仍在95左右徘徊。強勢的美元間接增加了迪拜的購房成本，使得不少海外投資者對當(dāng)?shù)馗咂蟮姆績r望而起步。

　　最后，作為中東產(chǎn)油大國之一，阿聯(lián)酋的經(jīng)濟自然和國際油價密切相關(guān)。

　　2011年~2013年，油價曾突破了100美元每桶，該國的國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速也迎來了“黃金三年”，平均超過了5.7%。但2014年下年起，油價暴跌，美油最低跌至了26美元每桶，至今也仍未回到60美元以上。

　　同期阿聯(lián)酋GDP的增速明顯放緩，2014年~2018年平均增速僅2.5%，其中2017年的增速只有0.5%，險些陷入經(jīng)濟衰退。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾全球評級在2月中的一份報告中指出，明年舉辦的世博會不會改變房地產(chǎn)市場走勢，評級機構(gòu)副主任雅格提阿尼(Sapna Jagtiani)對媒體表示：我們對市場的看法仍然非常嚴峻，2021年之前，迪拜的房價不太可能出現(xiàn)反彈。

　　情況或有轉(zhuǎn)機？股市率先反彈

　　通常而言，由于流動性好，股市的波動率要遠大房市。一旦經(jīng)濟情況有所好轉(zhuǎn)，率先反彈的經(jīng)常也會是股市。

　　自2014年創(chuàng)下5087點新高后，迪拜DFM綜合指數(shù)在去年最低時跌破了2500點，今年年初的全球股市大反彈中，DFM指數(shù)未見異動，一直保持在低位。

　　直到2月19日，波斯灣地區(qū)最大的地產(chǎn)開發(fā)商、迪拜樓市風(fēng)向標(biāo)伊瑪爾地產(chǎn)(Emaar Properties)，及其下屬的伊瑪爾開發(fā)公司(Emaar Development PJSC)公布財報之后，得益于其開發(fā)和酒店業(yè)的穩(wěn)健表現(xiàn)，業(yè)績大幅超出預(yù)期，帶領(lǐng)了當(dāng)?shù)毓墒写鬂q，DFM指數(shù)一度升至2683點。 　　伴隨著樓市低迷，作為迪拜房地產(chǎn)市場領(lǐng)頭羊的伊瑪爾地產(chǎn)股價在2018年下挫了40%，但今年2月份已反彈了14%，創(chuàng)下三年以來最佳的月度表現(xiàn)，股價也回到200日移動平均線的上方。

　　近日，摩根士丹利對阿聯(lián)酋股市的前景表示樂觀：“各種技術(shù)指標(biāo)都出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)的跡象，盡管暫時無法確定是否會是結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)折點?！?/p>

　　摩根士丹利預(yù)計該國股市12個月遠期市盈率為6.6，估值遠低于MSCI新興市場指數(shù)所追蹤公司的11.8。

　　美國美林銀行中東、北非市場負責(zé)人亞扎里(Hootan Yazhari)稱：“阿聯(lián)酋的股票在估值方面十分具有吸引力?！彼J為，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，市場對過度建設(shè)和產(chǎn)能過剩的擔(dān)憂有些“過于悲觀”了。

　　阿布扎比ADCB證券公司分析師蘇內(nèi)賈(Yugesh Suneja)表示，如果全球貿(mào)易緊張局勢有所緩解，加上美元結(jié)束強勢周期， 伊瑪爾公司的股價將進一步上漲。

　　巴林證券投資公司高級分析師安沙利(Ayub Ansari)也認為：“從現(xiàn)在起兩三年后，我們可能會看到迪拜房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)某種復(fù)蘇”，由于伊瑪爾是頂級開發(fā)商，因此可以從這種復(fù)興中受益。

　　世界銀行在其最新報告中預(yù)計阿聯(lián)酋2019年、2020年的增長率預(yù)計將分別為3%和3.2%，主要受益于更高的投資和監(jiān)管改革。

　　(文章來源：第一財經(jīng))

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