牛匯11月2日訊——北京時間11月3日03：00，美國總統(tǒng)特朗普將宣布下一任美聯(lián)儲主席的提名人選，美聯(lián)儲理事鮑威爾最有可能當選。如果新主席想更快、更激進地提高利率，這可能導(dǎo)致利率上升，對那些想進入房地產(chǎn)市場的人不利。但是，總體來說，美聯(lián)儲對住房市場的影響還是有限的。

　　北京時間11月3日03：00，美國總統(tǒng)特朗普（Donald Trump）將宣布下一任美聯(lián)儲主席的提名人選。他的這一選擇可能對未來幾年美國房產(chǎn)所有者和買家的命運產(chǎn)生影響。

　　美聯(lián)儲理事鮑威爾有望成為新主席

　　一些新聞機構(gòu)援引相關(guān)消息后報道稱，美聯(lián)儲理事鮑威爾（Jerome “Jay” Powell）將被特朗普選為下任美聯(lián)儲主席。如果這一傳言屬實的話，鮑威爾將成為30年來首位沒有獲得經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位的美聯(lián)儲主席。

　　房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow的資深經(jīng)濟學(xué)家特拉薩斯（Aaron Terrazas）表示：“特朗普這一選擇最直接影響房地產(chǎn)的渠道，是通過抵押貸款利率來影響住房市場。”

　　對于特朗普來說，鮑威爾也代表了一個相對中間路線的選擇。雖然在貨幣政策方面，鮑威爾不如現(xiàn)任美聯(lián)儲主席耶倫（Janet Yellen）那么鴿派，但也沒有被認為像前美聯(lián)儲理事沃什（Kevin Warsh）或者斯坦福大學(xué)經(jīng)濟學(xué)家泰勒（John Taylor）那么鷹派。

　　特朗普的選擇如何影響抵押貸款利率？

　　美聯(lián)儲的主要手段是通過設(shè)定短期利率來影響抵押貸款利率。當美聯(lián)儲提高聯(lián)邦基金利率時，通常會引發(fā)抵押貸款利率的間接上調(diào)。耶倫一直主張逐步提高利率，這對抵押貸款借款人需要支付的利率造成了邊際變動。

　　Realtor.com的首席經(jīng)濟學(xué)家黑爾（Danielle Hale）表示：“這一趨勢能否繼續(xù)下去將取決于耶倫的繼任者是誰。如果新主席想更快、更激進地提高利率，這可能導(dǎo)致利率上升，對那些想進入房地產(chǎn)市場的人不利。這種漸進式的行動對大量購房的人群來說非常有幫助，利率的變動可能會影響到他們的購買成本?！?/p>

　　為什么特朗普的選擇可能不會產(chǎn)生巨大的影響？

　　特朗普對下任美聯(lián)儲主席的選擇可能不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響，其背后的原因有很多。首先，美聯(lián)儲主席不會單獨行動：他或她只是決定貨幣政策的FOMC的12名成員之一。換句話說，美聯(lián)儲的貨幣政策并不由美聯(lián)儲主席一個人說了算。

　　房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow的資深經(jīng)濟學(xué)家特拉薩斯表示，他們領(lǐng)導(dǎo)對相關(guān)政策進行了討論。但是，委員會中還有其他的聲音，可能會塑造美聯(lián)儲持有的立場。

　　盡管美國的住房市場受到美聯(lián)儲行動的間接影響，但其并不是該機構(gòu)直接授權(quán)的一部分。美聯(lián)儲主要關(guān)注的是美國的通貨膨脹情況以及勞動力市場。

　　此外，正如最近歷史所顯示的那樣，美聯(lián)儲對美國住房的影響仍然是有限的。房地產(chǎn)網(wǎng)站Trulia的首席分析師麥克勞林（Ralph McLaughlin）表示：“當然，全球政治事件可以影響抵押貸款利率，比如英國脫歐和特朗普當選美國總統(tǒng)那樣的政治大事。”

　　在特朗普2016年11月贏得美國大選后，抵押貸款利率從3.57%躍升至3.94%，最終在2016年12月升至4.32%的高位。但在2017年，平均抵押貸款利率為4.00%，盡管美聯(lián)儲在3月份提高了短期利率。

　　對一些人來說，美聯(lián)儲缺乏影響力是件好事，因為美聯(lián)儲新主席的上臺可能會導(dǎo)致更高的利率。但是，對于那些擔(dān)心通脹和房價上漲的人來說，這可能不會帶來多少安慰。

　　美聯(lián)儲對抵押貸款支持證券的政策如何影響借款人？

　　不過，美聯(lián)儲主席可以通過其他方式影響住房的可承受性。今年6月，美聯(lián)儲官員就縮減4.5萬億美元資產(chǎn)負債表規(guī)模的計劃達成了一致意見。

　　截至3月，美聯(lián)儲資產(chǎn)負債表中的1.78萬億美元是由抵押貸款支持證券組成的。這些證券是打包在一起，并通過債券市場向投資者出售的貸款組合。幾乎所有這些資產(chǎn)都是在金融危機之后購買的，目的是壓低利率，使美聯(lián)儲成為美國政府支持的抵押貸款債券的最大買家。

　　因此，既然美聯(lián)儲打算出售抵押貸款支持證券投資，可能會產(chǎn)生相反的效果。房地產(chǎn)網(wǎng)站Trulia的首席分析師麥克勞林指出：“如果美聯(lián)儲決定開始清理這些抵押貸款支持證券，他們真的會停止加大購買抵押貸款支持證券，這很可能會推高利率?！?/p>

　　抵押貸款支持證券的銷售有助于為抵押貸款機構(gòu)創(chuàng)造流動性，使它們能夠繼續(xù)發(fā)放新的貸款。麥克勞林表示，隨著美聯(lián)儲開始出售抵押貸款支持證券所持資產(chǎn)，銀行將需要提高向新借款人收取的利率，以使其證券對私人投資者更具吸引力。