繼9月30日至10月7日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州，這19個(gè)涵蓋了一線、二線、三線的城市發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策。隨著樓市調(diào)控政策的密集出臺(tái)，各地的成交量呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

　　“房價(jià)四小龍”成交遇冷

　　今年以來，由于房價(jià)上漲過快，廈門、南京、合肥、蘇州被業(yè)內(nèi)稱為“房價(jià)四小龍”。截至目前，上述四個(gè)城市均已重啟了限購政策。

　　按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年8月份，70個(gè)大中城市中有64個(gè)城市的房價(jià)上漲，其中廈門、合肥的新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過40%。

　　10月2日晚8時(shí)30份，合肥市政府緊急召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布10條調(diào)控措施，政策主要包括，合肥市將加大居住用地供應(yīng)力度;市區(qū)范圍內(nèi)開展限購;異地公積金貸款停售;加強(qiáng)商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理等多項(xiàng)措施。

　　值得關(guān)注的是，合肥上一輪限購始于2011年，至2014年8月結(jié)束，限購范圍僅限于廬陽、蜀山、包河、瑤海四大老城區(qū)。新一輪調(diào)控，合肥規(guī)定在市區(qū)范圍內(nèi)(不含四縣一市)限購，市區(qū)成交量應(yīng)聲回落。

　　按照中原研究咨詢部的數(shù)據(jù)，國慶節(jié)7天，合肥市區(qū)住宅備案為0套，史無前例，自2013年-2015年國慶期間合肥市區(qū)分別為640、399、722套，2016年同比跌幅100%。

　　中原研究咨詢部高級研究經(jīng)理龔敏認(rèn)為，從節(jié)后反應(yīng)來看，限購后將純投資者拒之門外，后續(xù)要看是否有空間可操作是關(guān)鍵，購房者觀望態(tài)勢開始加強(qiáng)。合肥沒有對四縣一市限購，也沒對本市居民限制購買存量住宅，所以非限購的地區(qū)加緊推盤，成交量升溫，中介也正在擴(kuò)張。合肥周邊的城市因未限購也迎來機(jī)遇。

　　對于南京而言，隨著南京限制房價(jià)政策的逐步出臺(tái)，十一期間，南京的新房認(rèn)購量也出現(xiàn)了下跌。

　　今年2月26日，南京發(fā)布了“寧十七條”抑制房價(jià)過快上漲;3月28日又規(guī)定嚴(yán)格區(qū)分首次購房和首套房概念;4月26日，要求限制房價(jià)漲幅;5月27日，出臺(tái)土地拍賣熔斷政策;8月11日，要求提高二套房首付額度，同時(shí)規(guī)定了土地拍賣搖號+現(xiàn)房銷售等要求;9月25日—26日，南京重啟限購，同時(shí)發(fā)布“寧十三條”，到了10月5日，南京又對限購、限貸進(jìn)行加碼。

　　按照南京中原市場研究中心的數(shù)據(jù)，2016年國慶假期認(rèn)購一手商品住宅套數(shù)為1308套，認(rèn)購量同比2015年下跌了五成半。按照往年的數(shù)據(jù)，2012年國慶假期的認(rèn)購套數(shù)為1696套，2013年的數(shù)據(jù)為1926套，2014年的認(rèn)購套數(shù)為2838套，2015年為2854套。

　　從成交面積來看，Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年9月30日至10月7日，合計(jì)成交面積為202508平方米，去年同期成交面積為178989平方米。

　　南京中原顧問研究部主任馬骉表示，伴隨著南京對于樓市政策的收緊，成交受到了較大影響，主要原因是限購后，使得一部分客戶沒有了購買資格而被拒之門外，同時(shí)，由于合肥的限購政策以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，因此很大一部分客戶無法在新政前辦理相關(guān)手續(xù)。另外，有一些對價(jià)格敏感的客戶也開始進(jìn)入觀望的狀態(tài)，沒有再像之前那樣瘋狂地?fù)屬彿吭础?/p>

　　另據(jù)南京中介反映，二手房市場也出現(xiàn)了毀約、降價(jià)銷售的情況，大量房主擔(dān)心房價(jià)下跌，主動(dòng)把掛牌價(jià)格降低了10萬元-20萬元。

　　按照南京中原市場研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，南京麒麟板塊二手房價(jià)格跌幅最為明顯，房價(jià)從2.5萬元降到2.2萬元，平均每套房降價(jià)5萬元-8萬元。

　　廈門在8月31日就宣布重啟限購，自9月5日起，廈門執(zhí)行住房限購政策，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：一、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;二、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;三、無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。

　　從Q房網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)來看，今年9月30日，成交面積為2689.81平方米，10月1日的成交面積減至633.07平方米，10月2日的成交面積僅為291.42平方米，到了10月3日成交面積顯示為0，不過隨后成交數(shù)據(jù)開始有所回暖，9月30日至10月7日期間，共計(jì)成交6660.49平方米。

　　對比去年同期來看，總計(jì)成交面積僅為去年的12%，數(shù)據(jù)顯示，去年廈門在9月30日至10月7日合計(jì)成交面積為51857.81平方米。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，廈門出臺(tái)的政策更多打擊的是投資客和外地戶籍，但同時(shí)也避免不了挫傷剛需，市場降溫是必然的，但由于上半年房企業(yè)績較好，因此第四季度銷售壓力不大，加上目前市場住宅可售庫存周期僅剩6個(gè)月，預(yù)計(jì)房價(jià)仍會(huì)高位堅(jiān)挺，但新盤項(xiàng)目定價(jià)會(huì)更合理。整體來看，短期房價(jià)難較回調(diào)。

　　10月3日，蘇州出臺(tái)政策后，市場同樣出現(xiàn)降溫。按照Q房網(wǎng)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，今年9月30日至10月7日成交面積呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。9月30日成交面積為137800平方米，10月1日成交縮至49300平方米，10月2日成交面積也在四萬多平方米徘徊，到了10月3日，僅成交22100平方米，國慶期間共計(jì)成交面積為41.09萬平方米。

　　不過，對比去年同期來看，總計(jì)成交面積還是相對在高位，去年同期的成交面積為16.36萬平方米。

　　Q房網(wǎng)新房事業(yè)部研究總監(jiān)韋謝表示，按照歷年的成交行情看，國慶長假都是樓市淡季，成交量通常呈現(xiàn)出“兩頭翹”的走勢，遵循九月底成交量較高，進(jìn)入長假成交量驟降，8日開工后成交量恢復(fù)的規(guī)律。今年國慶黃金周期間，在中央部署下，全國多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，可以明顯看到政策對市場的降溫效應(yīng)。即使像南京這樣曾經(jīng)炙手可熱的城市，成交的回升也非常有限，蘇州的成交量甚至出現(xiàn)了下降趨勢?？梢娛袌鲈谡咭龑?dǎo)下已經(jīng)逐漸趨于理性，成交的狂熱消退后，住房市場才能真正回歸居住需求，住房價(jià)格在實(shí)際居住功能的供需博弈下，才能保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。當(dāng)然，每個(gè)城市的實(shí)際情況差異很大，政策的效果和市場的反饋還需要持續(xù)的觀察。

　　各地政策密集出臺(tái)影響市場預(yù)期，樓市有望降溫

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，歷次政策收緊后市場短期降溫明顯。從上一輪限購限貸等政策對市場影響來看，對市場短期影響較為顯著，其中成交量率先呈現(xiàn)回落態(tài)勢，價(jià)格呈現(xiàn)漲幅趨穩(wěn)-漲幅回落-下跌三個(gè)階段。按照簡單測算，一般在7-8個(gè)月后，價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)下跌趨勢。

　　2011年1月“國八條”要求擴(kuò)大限購范圍、加大限購力度，各地限購細(xì)則密集出臺(tái)，政策出臺(tái)后，成交量同比迅速回落，價(jià)格漲幅持續(xù)下滑，2011年9月呈現(xiàn)下跌趨勢。2013年2月“國五條”明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松，各地陸續(xù)表態(tài)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購，從市場表現(xiàn)來看，成交量方面，50個(gè)代表城市成交量迅速回落，5月同比增速由3-4月的三成以上降至2%，6-8月同比止增轉(zhuǎn)降，金九銀十有所回升，但年末至2014年前三季度總體成交量同比持續(xù)下降。價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)則從2013年9月開始回落，之后呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，直至2014年9月跌至近年來低點(diǎn)。

　　以深圳和蘇州為例，深圳2010年9月出臺(tái)限購細(xì)則，2013年重申嚴(yán)格執(zhí)行限購，2016年3月限購加碼。從市場表現(xiàn)來看，2010年限購執(zhí)行后，成交量較長一段時(shí)間保持在低位，價(jià)格保持平穩(wěn)波動(dòng)趨勢;今年3月限購加碼，成交量大幅下降，直至9月仍處于下降態(tài)勢，價(jià)格漲幅也呈現(xiàn)持續(xù)回落。蘇州2011年3月出臺(tái)限購細(xì)則，對市場短期影響顯著，成交量方面，2011年3-4月同比大幅下降，價(jià)格方面，2011年4月開始呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。

　　中國指數(shù)研究院認(rèn)為，前期漲幅過快，交易量中外來投資客占比過重的城市因政策效應(yīng)導(dǎo)致投資資金迅速撤離，會(huì)使交易量出現(xiàn)下滑，價(jià)格也將在后期的博弈過程中出現(xiàn)波動(dòng)。這其中就包括大城市周邊因規(guī)劃利好導(dǎo)致房價(jià)短期過快上漲的城市，以及因大城市投資客外溢形成量價(jià)快速上漲局面的城市。此輪密集調(diào)控政策明顯的一個(gè)特點(diǎn)是二套房從購買資格和購買門檻上做出了嚴(yán)格的規(guī)定。二套房首付比例最高達(dá)七八成，將對抑制投資投機(jī)性購房需求產(chǎn)生立竿見影的效果。