佳兆業(yè)破產(chǎn)盤點

　　佳兆業(yè)尋求利用美國破產(chǎn)法協(xié)助其在香港的重組過程。佳兆業(yè)根據(jù)破產(chǎn)法第15章在紐約申請破產(chǎn)，以處理債權(quán)人在美國提起的訴訟或在其他國家的重組。擁有149億美元債務(wù)和161億美元資產(chǎn)的佳兆業(yè)，96%的離岸債務(wù)持有人支持其在香港的重組協(xié)議。香港法院將批準(zhǔn)該計劃，佳兆業(yè)于5月20日舉行債權(quán)人會議。

　　佳兆業(yè)地產(chǎn)在南京還有一個項目，即位于河西南部20-7號的佳兆業(yè)城市廣場

　　佳兆業(yè)城市廣場位于河西南部的余醉街區(qū)和南部的太清路的交叉口。這一帶的位置比較好，屬于河西，南部的核心區(qū)，占用了該區(qū)的便利和配套設(shè)施。

　　2014年1月29日，佳兆業(yè)在股權(quán)，舉行公開轉(zhuǎn)讓拍賣，南京奧體建設(shè)“拆分”退市股權(quán)， 奧信， 南京，房地產(chǎn)公司在河西，擁有G09地塊，以43.8億元成交，底價約14500元/平方米。

　　同年4月，佳兆業(yè)公布了項目名稱，其在南京的首個項目被命名為“佳兆業(yè)城市廣場”。6月17日公布規(guī)劃方案，顯示該項目規(guī)劃16棟高層住宅。同時，社區(qū)內(nèi)將建設(shè)幼兒園、菜市場、醫(yī)療保健、體育、娛樂等公共設(shè)施，總面積約11萬平方米，容積率2.75，總建筑面積約30萬平方米，是佳兆業(yè)集團(tuán)在南京的首個項目。

　　2015年7月25日，佳兆業(yè)城市廣場首次開盤，1號樓123套精裝房開盤。開盤后均價為24500元/平米，開盤當(dāng)天就撤了近九個成。

　　截至2016年1月3日，佳兆業(yè)城市廣場新增5號樓，面積8712.3141萬平方米，共103套房，均價3.1萬元/平方米，當(dāng)日售罄。據(jù)邊肖介紹，目前佳兆業(yè)城市廣場沒有待售房屋。3號樓成交的價格在33500元/平米左右，部分房子已經(jīng)到了34000元/平米。共推出204套，目前已售罄。

　　佳兆業(yè)城市廣場一直是河西，的熱門標(biāo)桿，每次的銷售情況都非常火爆。佳兆業(yè)城市廣場規(guī)劃總戶數(shù)約為2449戶，整個項目分三期開發(fā)。目前，第一個項目是一期甲座，約有613戶(一期4棟613戶，二期5棟694戶，三期7棟1142戶)。據(jù)邊肖說，一期的房子都賣完了，佳兆業(yè)城市廣場沒有房子賣。據(jù)佳兆業(yè)城市廣場項目相關(guān)人員介紹，預(yù)計下一輪推介會在2016年6月。

　　但是，佳兆業(yè)集團(tuán)在美國申請破產(chǎn)的消息傳來，不知道會不會對南京佳兆業(yè)城市廣場后續(xù)項目造成影響據(jù)邊肖消息，當(dāng)?shù)貢r間5月6日星期四，佳兆業(yè)集團(tuán)根據(jù)《美國破產(chǎn)法》第15章向曼哈頓法院提交了破產(chǎn)保護(hù)申請。當(dāng)企業(yè)在國外重組債務(wù)時，他們經(jīng)常利用這一規(guī)定來對付美國的債權(quán)人或在美國的訴訟

　　佳兆業(yè)表示，在重組期間，持有96%海外債務(wù)的香港，債權(quán)人支持重組協(xié)議。有鑒于此，專家組期望香港法院批準(zhǔn)該計劃。佳兆業(yè)破產(chǎn)

　　佳兆業(yè)在提交給法院的文件中表示，截至2014年，該公司90%的國內(nèi)債務(wù)已經(jīng)償還或達(dá)成成重組協(xié)議。該公司去年拖欠美元債券，是中國首家拖欠美元債券的房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　根據(jù)佳兆業(yè)4月26日發(fā)布的公告，截至25日，約432.5億元人民幣的內(nèi)債已辦理相關(guān)手續(xù)，成重組完成。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)簡介：

　　佳兆業(yè)集團(tuán)成，成立至今已有15年，房地產(chǎn)開發(fā)是其“3 1”戰(zhàn)略的三駕馬車中的佼佼者。集團(tuán)產(chǎn)品覆蓋珠三角， 長三角， 渤海， 渝， 成華中等中國，經(jīng)濟(jì)腹地，業(yè)務(wù)覆蓋深圳， 廣州、上海和北京等30多個重要城市，擁有90多個房地產(chǎn)開發(fā)項目和近2330萬平方米土地儲備。它還以其專業(yè)和系統(tǒng)的質(zhì)量控制體系而聞名于業(yè)界，其發(fā)展能力在行業(yè)領(lǐng)先

　　佳兆業(yè)的重組過程

　　佳兆業(yè)債務(wù)問題不是“資不抵債”，而是資金金融機(jī)構(gòu)違約后，政府將其凍結(jié)，因為非經(jīng)濟(jì)風(fēng)險被鎖定在房地產(chǎn)上，無法回到資金。因此，從債務(wù)重組和處置的技術(shù)角度來看，這并不難。

　　佳兆業(yè)的債務(wù)重組過程分為兩個部分：國內(nèi)債務(wù)重組和海外債務(wù)重組。

　　1)國內(nèi)重組計劃

　　佳兆業(yè)通過修改其他債務(wù)條件制定了國內(nèi)債務(wù)重組計劃，這些條件可以概括為“不減本金、減息、展期”。

　　融創(chuàng)中國控股有限公司(簡稱“融創(chuàng)”)是一家在香港，上市的專業(yè)從事住宅和商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)。

　　佳兆業(yè)提出的重組計劃是向所有國內(nèi)債權(quán)人全額支付本金，而不改變公司的國內(nèi)債務(wù)抵押和擔(dān)保，也不減少債權(quán)人的本金。但相關(guān)債務(wù)利息將下調(diào)，下調(diào)后的利息不低于人民銀行貸款基準(zhǔn)利率的70%，剩余債務(wù)期限延長至3 -6年。原債務(wù)剩余期限超過6年的債務(wù)，仍按原期限執(zhí)行。

　　該計劃的主要方向是獲得國內(nèi)債權(quán)人的支持。國內(nèi)債權(quán)人是佳兆業(yè)，的主要債權(quán)人，國內(nèi)債權(quán)人同意重組，這意味著成已經(jīng)完成了佳兆業(yè)一半以上的債務(wù)重組。據(jù)此前媒體報道，國內(nèi)債權(quán)人普遍認(rèn)可佳兆業(yè)提出的國內(nèi)重組計劃

　　2)海外重組計劃

　　2015年3月8日，佳兆業(yè)首次公布海外重組計劃，具體為“保保費、降息、延長展期”，屬于其他債務(wù)條件。

　　佳兆業(yè)海外債務(wù)包括5張高息票據(jù)、1張可轉(zhuǎn)換債券和海外貸款，總額約為170億元人民幣。重組方案是：對于5張高息票據(jù)和1張可轉(zhuǎn)換債券，本金不降低，但票面利率從原來的6.875%到12.875%大幅降低到2.7%到6.9%的區(qū)間，票面利率降低50%以上，還款期限延長5年。

　　重組方案旨在通過綜合措施降低海外債權(quán)人的心理預(yù)期，為后續(xù)債務(wù)重組創(chuàng)造有利于債務(wù)人的外部環(huán)境和談判空間。但與內(nèi)債重組方案相比，海外債務(wù)重組方案整體上減息更多，展期時間更長。例如，中國債務(wù)重組后的利率不低于同期銀行貸款利率的70%，而海外國家為50%。因此，海外債權(quán)人拒絕了海外債務(wù)重組計劃，佳兆業(yè)第一輪重組以失敗告終。

　　3)計劃失敗的原因：利益分配不均

　　佳兆業(yè)保持了相同的國內(nèi)外債務(wù)重組方式，但海外重組計劃未被采納的主要原因是佳兆業(yè)對國內(nèi)外債權(quán)人區(qū)別對待，海外債權(quán)人希望爭取更多利益。

　　佳兆業(yè)離岸債務(wù)結(jié)構(gòu)并不復(fù)雜，主要分為銀行貸款和債券，總額約26.3億美元。在其中和銀行有3筆貸款，分別是在銀行， 匯豐，的4億港元、在銀行， 匯豐的7.5億港元(不同期限)和在亞洲， 工銀的2.5億港元。海外債券有6種，分別是人民幣18億元點心債券(香港)發(fā)行的人民幣計價債券、人民幣15億元可轉(zhuǎn)換債券和4種高收益美元債券，總本金約24.5億美元。

　　4)完善重組計劃

　　在保持國內(nèi)重組計劃內(nèi)容基本不變的同時，佳兆業(yè)修訂了海外重組計劃的部分內(nèi)容。

　　一是替代票據(jù)和可轉(zhuǎn)換債券實物支付利率大幅提高0.56%-0.61%，相當(dāng)于溢價10%以上。去年，做出了繼續(xù)支付0.56%實物利息的安排，海外債權(quán)人的利益得到了更有利的保護(hù)。

　　二是改變海外債務(wù)的本金分布結(jié)構(gòu)和到期日。

　　第三，原方案只為海外債權(quán)人提供了一個選擇(用成新債券替代債權(quán)額，同時獲得突值權(quán))到多個選擇。

　　選項1:其債權(quán)金額的100%轉(zhuǎn)換為一系列新的高利息票據(jù)和或有價值權(quán)利，具有新的本金金額、新的到期日和新的息票時間表；

　　方案二：將其債權(quán)金額100%轉(zhuǎn)換為重組后2019年到期的可轉(zhuǎn)換債券；

　　方案三：以上兩種方式的組合，即100%的債權(quán)金額轉(zhuǎn)換為各種系列的新高息票據(jù)、或有價值權(quán)利和重組可轉(zhuǎn)換債券。

　　經(jīng)過妥協(xié)讓步，佳兆業(yè)在債權(quán)利率和期限設(shè)置上增加了對海外債權(quán)人的補(bǔ)償。2016年7月，成完成了成的債務(wù)重組。2017年3月27日，佳兆業(yè)在港交所正式恢復(fù)交易

　　成功啟示

　　佳兆業(yè)能夠成功完成債務(wù)重組，得益于諸多因素的支持，包括佳兆業(yè)豐富的土地儲備、決策者盡快完成成債務(wù)重組的目標(biāo)和決心、政府的支持和協(xié)調(diào)、銀行和資金，的支持以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮。

　　關(guān)于佳兆業(yè)破產(chǎn)就介紹到這里。廣義而言，在我國不良資產(chǎn)整體規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下，佳兆業(yè)成重組案也可以為我國不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)提供借鑒。