用“冰火兩重天”來(lái)形容房地產(chǎn)信托在2016年的變化軌跡，最是恰當(dāng)不過(guò)。

　　伴隨著房?jī)r(jià)的狂飆突進(jìn)，一度沉寂的房地產(chǎn)信托在今年上半年復(fù)蘇，并逐漸呈現(xiàn)火爆態(tài)勢(shì)。然而，隨著人們對(duì)于“地王”資金來(lái)源的追索，從信托渠道違規(guī)流入拍地環(huán)節(jié)的資金逐漸引起了監(jiān)管層的關(guān)注。

　　今年三季度以來(lái)，為落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作，有效緩釋行業(yè)集中度偏高的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管層對(duì)銀行和信托等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了多次專項(xiàng)檢查，對(duì)金融機(jī)構(gòu)違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。對(duì)于監(jiān)管的合規(guī)檢查，部分信托公司表示正嚴(yán)陣以待，而此前快速回暖的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也因此“急剎車”，募集規(guī)模急劇降溫。

　　信托融資的“灰色地帶”

　　“地王”頻出，這是大眾對(duì)于2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的最深刻印象。不僅是上海、深圳等一線城市如此，杭州、蘇州、廈門(mén)、合肥等二線城市亦頻頻爆出天價(jià)的土地拍賣(mài)價(jià)格。

　　然而，這些拍地的資金從何而來(lái)?

　　“按照規(guī)定，土地拍賣(mài)的資金必須是房企的自有資金?！鄙虾Ｄ持行头科笕耸肯蛴浾咄嘎叮骸暗墙衲暌詠?lái)的很多拍地資金，其實(shí)是房企放了杠桿從信托渠道獲得。”

　　一些房地產(chǎn)信托土地融資業(yè)務(wù)的具體形式是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)與信托公司合作發(fā)行相關(guān)信托產(chǎn)品，將募集來(lái)的資金直接作為拍地的保證金或者拍地資金，并最終流入土地拍賣(mài)市場(chǎng)。

　　這也就意味著，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品，支付給信托投資者一定的收益，便可以“空手套白狼”獲取大筆資金。從信托渠道違規(guī)流入的資金，或許成為頻頻出現(xiàn)的“地王”背后的助推力量。

　　從信托公司的角度來(lái)看，作為部分信托公司拉動(dòng)今年盈利增長(zhǎng)的首要業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托在今年前三個(gè)季度呈現(xiàn)出不斷升溫的狀態(tài)。

　　來(lái)自國(guó)投泰康信托研究發(fā)展部的一份報(bào)告顯示，2016年以來(lái)，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模和占比都呈顯著的上升趨勢(shì)。集合類房地產(chǎn)信托從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模，逐步上升至8月份的167億元，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行占比從年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。

　　監(jiān)管部門(mén)“雷霆出擊”

　　而監(jiān)管層已在行動(dòng)。近期銀監(jiān)會(huì)已下發(fā)通知，將對(duì)北京、上海等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，要求地方銀監(jiān)局于12月5日前將專項(xiàng)檢查報(bào)告上報(bào)。

　　記者了解到，此前上海銀監(jiān)局已對(duì)參與拍賣(mài)土地的四家企業(yè)資金來(lái)源開(kāi)展了檢查?！皺z查結(jié)果令人驚訝?！睋?jù)接近上海銀監(jiān)局的人士對(duì)記者表示，很多金融從業(yè)人員明知一些違規(guī)資金不應(yīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但受短期利益驅(qū)動(dòng)，最終這些資金還是繞道進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　據(jù)悉，上海銀監(jiān)局已針對(duì)此召開(kāi)過(guò)多次會(huì)議。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)最新的監(jiān)管精神，對(duì)于房地產(chǎn)信托合規(guī)經(jīng)營(yíng)情況，銀監(jiān)部門(mén)將檢查信托公司是否嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)相關(guān)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管規(guī)定，是否加強(qiáng)信托資金用途和流向監(jiān)控，是否通過(guò)多層嵌套等產(chǎn)品規(guī)避監(jiān)管要求。

　　同時(shí)，銀監(jiān)部門(mén)還將檢查信托公司是否發(fā)放用于支付土地出讓價(jià)款的信托貸款，是否向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金信托貸款，信托公司是否以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利等。

　　事實(shí)上，從近期上海房地產(chǎn)調(diào)控效果來(lái)看，10月份的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已明顯減少。央行上?？偛勘局芄嫉臄?shù)據(jù)顯示，10月份上海全市本外幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款減少31.5億元，同比少減47.6億元。

　　信托公司嚴(yán)陣以待

　　面對(duì)監(jiān)管層嚴(yán)查銀行和信托等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些信托公司正“嚴(yán)陣以待”。

　　“我們已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)監(jiān)管近期可能再次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，正等待相關(guān)通知，準(zhǔn)備隨時(shí)接受檢查。”多位信托公司人士向記者表示。

　　至于檢查的重點(diǎn)，信托業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，“假股真?zhèn)钡刃问交驅(qū)⒊蔀楸O(jiān)管打擊重點(diǎn)。記者獲悉，近期監(jiān)管部門(mén)的檢查中，除了嚴(yán)查信托資金的來(lái)源和后續(xù)流向外，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的報(bào)備過(guò)程也已收緊。

　　在對(duì)產(chǎn)品的監(jiān)控中，“假股真?zhèn)钡男问接绕涫艿奖O(jiān)管的關(guān)注。所謂的“假股真?zhèn)?，指的就是信托公司和房地產(chǎn)企業(yè)合作過(guò)程中為了規(guī)避監(jiān)管做的一套“假動(dòng)作”。

　　目前，由于監(jiān)管層嚴(yán)格限制信托公司以債權(quán)形式開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，股權(quán)類業(yè)務(wù)由此興起。但是，在具體操作中，由信托公司和開(kāi)發(fā)商組成的項(xiàng)目公司中，信托公司往往只占有一小部分股份，但是卻承擔(dān)了大部分的融資功能，因此這類股權(quán)類項(xiàng)目，本質(zhì)上依然是以債權(quán)形式存在的業(yè)務(wù)。

　　“監(jiān)管層已經(jīng)注意到這一現(xiàn)象，明確要求在股權(quán)項(xiàng)目中，信托作為股東，其所占的股份與提供的資金額要相匹配。”某信托公司高管對(duì)記者表示：“因此‘假股真?zhèn)默F(xiàn)象將得到遏制?！?/p>

　　事實(shí)上，基于對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改變，信托公司在實(shí)際業(yè)務(wù)中已經(jīng)開(kāi)始再度收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊。來(lái)自用益信托的最新統(tǒng)計(jì)顯示，11月7日至11月13日這一周，在今年前三季度曾一度火爆升溫的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出現(xiàn)“零成立、零募集”的現(xiàn)象。這一較為罕見(jiàn)的現(xiàn)象或預(yù)示著，地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在嚴(yán)厲監(jiān)控下再現(xiàn)“拐點(diǎn)”。