我國大陸市場房價,尤其是一線城市房價,于2016年出現(xiàn)了較大幅度的上漲,市場對于未來房價走勢出現(xiàn)了不同的聲音。為了能夠更好地研究未來房價走勢,以及不同經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)與股票市場走勢,我們對比了四個市場:美國、日本、中國香港、中國臺灣。

　　對比美國、日本、中國香港、中國臺灣四個市場的房地產(chǎn)變化,我們找到一些關(guān)于房地產(chǎn)價格波動的共性。

　　在城市化率提升、城市人口大幅增加之時,房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)上行趨勢,此時主要是基于房地產(chǎn)的消費屬性,以及階段性的供需不平衡。此時價格上漲的速度一般比較快,反映出需求的急劇增加。

　　房地產(chǎn)的消費屬性,還體現(xiàn)在其價格在某一段時間會與CPI緊密的聯(lián)系在一起。例如日本和中國臺灣,兩次石油危機(jī)帶來的輸入性通脹,導(dǎo)致房價上漲。

　　而房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,更多的是基于其金融屬性,與資產(chǎn)投資市場關(guān)系更大。

　　我們在日本、中國臺灣市場都看到由于貿(mào)易順差和貨幣升值,帶來國內(nèi)流動性寬松,日本更是基于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況考慮,降低利率進(jìn)一步刺激貨幣供給。資本市場寬松帶來的流動性涌入房地產(chǎn)市場和股市,由此導(dǎo)致資產(chǎn)價格泡沫。但隨著房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)的扭曲,各市場監(jiān)管層都開始使用緊縮的政策,刺破泡沫。

　　但由于金融機(jī)制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ牟町?日本房地產(chǎn)市場從高位持續(xù)回落,而中國臺灣房地產(chǎn)市場高位震蕩,經(jīng)過多年的盤整之后,在21世紀(jì)再次進(jìn)入上行通道。

　　反觀美國和中國香港的房地產(chǎn)市場,二者都伴隨金融危機(jī)。不同的是美國金融危機(jī)的來源便是房地產(chǎn)市場,而香港市場的房價去泡沫過程疊加了東南亞金融危機(jī),價格回調(diào)幅度巨大。

　　在的大力發(fā)展之下,美國房地產(chǎn)市場與金融市場的鏈接更強(qiáng)。伴隨著美聯(lián)儲連續(xù)的加息,導(dǎo)致購房居民還貸能力下降,但斷供的大規(guī)模爆發(fā)源于房價的下跌。次級貸款的大規(guī)模發(fā)放,為房地產(chǎn)市場埋下隱患。隨著房價由漲轉(zhuǎn)跌,引發(fā)次貸危機(jī)。

　　中國香港1997年之后經(jīng)歷的東南亞金融危機(jī),房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整。此前由于政治環(huán)境、貨幣政策、市場格局帶來的泡沫在此過程中被刺破。房價長期下行,直至2003年才觸底回升。

　　總體來看,房地產(chǎn)市場兼具商品的消費屬性和金融的投資屬性。消費屬性帶來的價格增長較為堅實,難以被市場擊穿。而投資屬性帶來的價格泡沫,會隨著市場的流動性、內(nèi)外部的金融沖擊而破滅。

　　我們看到日本的房地產(chǎn)價格離高點越來越遠(yuǎn),但其他市場雖然經(jīng)過了階段性的回調(diào),但依然能保持健康向上發(fā)展。我們認(rèn)為,其背后最重要的基本面是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　我們通過對比不同市場的GDP增速,可以看到其增速與各地房地產(chǎn)市場價格、股市價格長期增速保持一致,經(jīng)濟(jì)增長是市場資產(chǎn)價格增長的重要解釋因素。