和聚投資黃弢

　　中美房地產(chǎn)差異的直觀感受

　　最近從美國加州回來，一個直觀的感受是美國的房子密度好低，從洛杉磯機場出來往南開一個小時，基本很少見到10層樓以上的建筑，都是以獨棟別墅為主，還有部分的聯(lián)排。截止2017年年底美國總?cè)丝?.267億，加州總?cè)丝诖蠹s4000萬，是人口總數(shù)最多的州，其中大洛杉磯地區(qū)和舊金山灣區(qū)又是加州人口密度最大的地區(qū)。

　　以目測的美國住房密度來估算的話，中國的房屋密度不是一般的高。以官方公布的2017年底中國總?cè)丝?4億來計算，中國的人口基本分布在胡煥庸線以東相對狹窄的區(qū)間，對應美國的人口分布在環(huán)【太平洋(601099)、股吧】和大西洋地區(qū)，加州的樣本基本可以對照中國東部沿海地區(qū)。

　　去過東部沿海地區(qū)各大城市的人，我相信最強烈的印象就是到處都是20層以上的高樓，從一線城市深圳到四線城市浙江某縣城，房子的密度遠高于14億/3.267億=4.295。去年年底我去西雙版納參會，發(fā)現(xiàn)美麗的西雙版納我的家，瀾滄江兩邊已經(jīng)滿是在建或者建成的高層住宅。

　　中國房屋增量已達到空前的規(guī)模

　　2017年美國新開工房屋套數(shù)為近幾年的高點，大約為120萬套，而中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2017年房屋施工面積781484萬平方米，其中，住宅施工面積536444萬平方米。房屋新開工面積178654萬平方米，其中住宅新開工面積128098萬平方米，按照每套平均90平米計算，則住宅施工套數(shù)和新開工套數(shù)分別為6000萬套和1423萬套。再考慮到美國家庭平均人數(shù)要高于中國，中國的房屋增量已經(jīng)達到了空前的規(guī)模。

　　從微觀層面看，我老家一個四線城市，有個同學家庭有2套房，其兩夫妻都是獨生子女，又生了一個獨生子，各自父母又分別有兩套房，這個獨生子上高中，如果大學畢業(yè)后回老家工作，又娶了一個當?shù)丶彝ダ塾嬘?套房的女孩，那么這個小家庭則一共會擁有12套房，一個有點不可思議的數(shù)字。

　　而我這個同學還在問我，手里的閑錢可以做點什么投資，貌似還是要考慮買房。

　　價格神話從來都會被打破

　　自1998年開啟個人按揭以來，中國房地產(chǎn)市場在過去20年創(chuàng)造了世界奇跡，什么時候買都是對的，什么時候賣都是錯的，這個結果強化了所有人房價只漲不跌的預期，也造成了中國家庭資產(chǎn)的75%都在房產(chǎn)上的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)上漲的20年對應的是中國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和人口紅利不斷釋放的大背景，對應的是近10年貨幣巨額超發(fā)帶來的資產(chǎn)價格的泡沫化。

　　縱觀歷史，大類資產(chǎn)的價格神話從來都會被打破，需要的只是一個強力的導火索。

　　有人擔心房價下滑對銀行體系和居民財富帶來的崩潰效應，按照2017年年底居民按揭貸款余額20萬億來看，其中10多萬億是在過去3年中增加的，而中國房地產(chǎn)市場的總價值并沒有權威數(shù)據(jù)，一般估計在250萬億-300萬億之間，我直觀的感覺是要比這個數(shù)字更多一些。

　　對于20萬億的按揭貸款而言，假設房價整體跌20%，對于銀行體系崩盤的可能性也根本不存在。對于居民而言，由于這三年首付比例的提升，也暫時不會跌落到負資產(chǎn)，而更多的人只是財富的賬面縮水，要知道自2015年以來，從一線都市到五線鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有房子的基本財富都翻倍了，這本身就不合理。

　　優(yōu)秀公司的機會開始真正顯現(xiàn)

　　房地產(chǎn)的神話帶給投資者的正面意義是那句老話：看對大趨勢才能賺大錢。

　　如果有超前的眼光和大局觀，近10年買房并持有就是最好的投資，躺著就把錢給賺了。巴菲特說過：當池塘水位上漲的時候，所有的鴨子都會上升，不是鴨子厲害，而是環(huán)境使然。如果我們身處日本的1970-1990年，香港的1976-1996年，美國的1980-2000年，并且投資了日經(jīng)225、恒生指數(shù)或道瓊斯指數(shù)，那么一樣是躺著把錢給賺了，巴菲特成為世界首富也是因為身處美國股市回報最好的40年。

　　對于A股的投資者而言，投資于上證50、滬深300或者中證500，在過去的10年都可以說是失去的10年，太多的光芒都給了房地產(chǎn)市場、剛兌市場和成功上市的企業(yè)家以及背后的小非們，但當房地產(chǎn)市場去金融屬性，剛兌打破，垃圾上市公司開始走上市值回歸之路時，留給優(yōu)秀公司的機會以及由優(yōu)秀公司構成的指數(shù)的機會才開始真正顯現(xiàn)。

　　如果相信中國的國運和總盤子可控的話，從大類資產(chǎn)配置的角度看，未來5-10年最好的投資機會可能就是投資于中國優(yōu)秀的上市公司，像房子一般耐心地持有，用長遠的眼光適度地忽略掉短期的各種噪音。

　　投資需要有一點信仰，這樣至少可以更輕松一點、快樂一點。