2019年房地產(chǎn)行業(yè)：無可奈何花落去，似曾相識燕歸來

　　中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師 陳慎

　　行業(yè)——需求迎接調(diào)整，政策壓力緩解：需求市場：已經(jīng)逐步入冬，總體成交如期下滑，但韌性超市場預(yù)期，景氣度的分水嶺出現(xiàn)在今年8月份，預(yù)計剛性需求將成為明年的關(guān)鍵。銷售預(yù)測：預(yù)計2019年銷售面積增速在-6%左右。但中長期維度行業(yè)需求依然具備一定剛性支撐。開工投資：市場庫存已經(jīng)見底回升，土地市場演繹從補庫存到流拍潮的變化，熱點城市供應(yīng)計劃完成率不高。投資預(yù)測：投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)幾大變化：土地購置費對投資的支撐大幅提升；竣工面積與新開工、銷售面積出現(xiàn)背離；施工投資與施工面積背離，預(yù)計土地購置費預(yù)計將從高位回落至3%，新開工同比下滑8%，施工面積同比增長0.7%，預(yù)計全年投資額同比增長2.3%。政策：不再成為矛盾焦點，預(yù)計調(diào)控政策已逐步見頂，預(yù)售制度改革短期也無需多慮。

　　周期回顧——資金成本向下為見底標(biāo)志：回顧過去三輪下行周期，有以下幾個結(jié)論：成交量：調(diào)整在3-4個季度，重點城市最大跌幅多在30%-50%；價格：見底滯后于銷量見底約1-2個季度，區(qū)間降幅在20%-30%。推盤：供銷比持續(xù)低于1，去化率下降20%-30%。庫存：下行周期庫存累計增加30%-60%；見底信號：市場見底需要預(yù)期扭轉(zhuǎn)，每輪周期市場預(yù)期的轉(zhuǎn)向往往需要政策助力。而政策變化的背后往往帶來流動性與政策支持力度的改變，資金成本的趨勢性向下可視為市場見底的重要標(biāo)志。

　　企業(yè)——去杠桿趨于穩(wěn)定，大戰(zhàn)略布局長遠(yuǎn)：杠桿：三季度以來略有改善，融資集中度繼續(xù)提升，中期融資集中度邏輯持續(xù)兌現(xiàn)，行業(yè)利差擴大。融資成本分化，龍頭房企優(yōu)勢開始凸顯， 同時，融資收縮壓力逐漸傳導(dǎo)至投資端。轉(zhuǎn)型：過去是中小企業(yè)積極轉(zhuǎn)型，但近年來規(guī)模房企利用其行業(yè)地位以及資金優(yōu)勢也紛紛在長租公寓、物業(yè)服務(wù)、金融投資、社區(qū)商業(yè)、酒店文旅等相關(guān)行業(yè)探路。產(chǎn)業(yè)布局角度，我們認(rèn)為物業(yè)服務(wù)迎來資本化進程加速之年，區(qū)域布局角度，長三角一體化的進展我們認(rèn)為值得重視。

　　策略——似曾相識燕歸來：1．貨幣政策轉(zhuǎn)向帶來流動性邊際改善；2． 房貸利率預(yù)計見頂回落；3． 房地產(chǎn)政策趨于溫和，三方面積極因素下，我們認(rèn)為19年地產(chǎn)板塊可期待。配置角度，龍頭房企估值溢價如期顯現(xiàn)，我們建議三方面優(yōu)選融資績優(yōu)生，挖掘價值洼地：具備強融資以及ROE突破能力（招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科、華僑城）、具備成長彈性（陽光城、榮盛發(fā)展）、享受存量價值紅利（光大嘉寶、中糧地產(chǎn)、建發(fā)股份），物業(yè)管理發(fā)展機遇（碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、彩生活）。