原標(biāo)題：【新城控股(601155)、股吧】隱秘財(cái)技：近半數(shù)利潤為非經(jīng)營，存貨如何支撐高額銷售？

　　來源：AI財(cái)經(jīng)社

　　　　新城控股，發(fā)跡于江蘇常州，地產(chǎn)行業(yè)新晉十強(qiáng)中發(fā)展最快速的企業(yè)。發(fā)出2018年年報(bào)的26天后，這家信心滿滿的企業(yè)收到了上交所的一紙問詢函。

　　新城控股是第一家發(fā)布2018年年報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)，這是一張令新城足夠滿意的成績單。年報(bào)顯示，2018年，新城控股全年合同銷售金額達(dá)2210.98億，同比增長74.82%，銷售面積達(dá)1812.06萬平方米，同比增長95.21%。

　　新城的年報(bào)也給了行業(yè)和資本市場足夠多的考量時(shí)間，時(shí)隔近一個月后，質(zhì)疑還是降臨在它的頭上。

　　4月2日，新城控股發(fā)布公告稱，公司收到上海證券交易所對公司2018年年度報(bào)告的事后審核問詢函。為便于投資者理解，請新城控股從利潤情況、資金往來情況、現(xiàn)金流與貨幣資金、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等方面進(jìn)一步補(bǔ)充披露信息。

　　存貨難以支撐銷售額？

　　對于新城來說，決定它如今江湖地位的一年是2015年。那一年，新城B股轉(zhuǎn)A股，打開融資渠道，新城的發(fā)展如開了閘一般，兩年千億，三年兩千億。新城再也不是當(dāng)初籍籍無名的地方房企，其瘋狂的發(fā)展速度令其他銷售額追逐者驚嘆。

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　　從財(cái)報(bào)來看，新城銷售額可觀，近三年平均復(fù)合增長率更是達(dá)到90.6%，這是一個令行業(yè)仰視的數(shù)字。但是，AI財(cái)經(jīng)社查閱新城控股2018年年報(bào)，在存貨方面，通過相關(guān)公式計(jì)算本期增加的存貨數(shù)，加上期初數(shù)額763.79億，可得出新城控股可銷售的數(shù)額是1783.72億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2210.98億的銷售數(shù)值。

　　從數(shù)字上來看，存貨似乎難以支撐起銷售額的數(shù)值。某市場機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)表示，“出現(xiàn)這種情況的原因是，一方面可能是企業(yè)本來土儲就較少，施工開工規(guī)模較小。另外一方面就是企業(yè)合作、聯(lián)營企業(yè)較多?！?/p>

　　對此，新城控股回復(fù)AI財(cái)經(jīng)社稱，“2210億的銷售為全口徑的銷售數(shù)值，包括了合聯(lián)營的銷售，而存貨方面的數(shù)字均為并表范圍內(nèi)的數(shù)字，所以按照并表范圍內(nèi)推出來的數(shù)字會小于全口徑的數(shù)字，當(dāng)中差了非并表的部分?！?/p>

　　AI財(cái)經(jīng)社查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2018年，新城合作聯(lián)營的企業(yè)并沒有那么多，年報(bào)中“權(quán)益法下確認(rèn)的投資損益”這一列的數(shù)字也有部分為負(fù)值。

　　對于存貨，新城控股相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)了房地比和存貨的多樣性。存貨包括新購入的可開發(fā)成產(chǎn)品的土地，以及尚未建成和已建成、待出售的物業(yè)。存貨和銷售額有著密切關(guān)系，AI財(cái)經(jīng)社橫向?qū)Ρ攘似渌髽I(yè)這兩個數(shù)值，萬科這兩個數(shù)值之和是9353.56億，銷售額是6069.5億元。

　　上交所的問詢函中也提到，“公司（新城）2018年末存貨為1455.73億元，同比增長 90.59%。請公司補(bǔ)充披露：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)去化情況和存貨情況的區(qū)域分布特征?！?/p>

　　另一個和銷售額相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是銷售費(fèi)用，2018年，新城的銷售費(fèi)用是22.67億，而新城控股全年合同銷售金額達(dá)2210.98億。

　　新城控股自己坦承，公司的營銷費(fèi)率總體“較低”。原因是，由于大部分項(xiàng)目銷售采用公司內(nèi)部營銷團(tuán)隊(duì)自銷方式，所以公司的營銷費(fèi)率總體相對較低。其次，從2018年1月1日起，公司根據(jù)新收入準(zhǔn)則要求，將為取得銷售合同產(chǎn)生的增量成本。另外，由于年報(bào)中的銷售費(fèi)用為并表口徑，而2210億為全口徑銷售金額，兩者相除也存在分子和分母口徑不一致的情形。

　　一位上市公司的財(cái)務(wù)人員對AI財(cái)經(jīng)社表示，“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)銷售起碼是兩個點(diǎn)以上，四個點(diǎn)很普遍，如果找銷售公司，五到八個點(diǎn)也是正常的，新城的費(fèi)用太低了。”

　　分紅大度，凈利潤存爭議

　　在新城2018年的年報(bào)中，最為引人注目的當(dāng)是新城的凈利潤。年報(bào)顯示，這也是資本市場相當(dāng)看重的一個財(cái)務(wù)指標(biāo)。2018年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入541.33億元、同比增長33.58%，歸屬于上市公司股東凈利潤104.91億元，同比增長74.02%。同時(shí)，新城擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利15元。相較行業(yè)其他企業(yè)，新城此舉相當(dāng)大方。

　　　　（近些年，新城一直高喊“住宅+商業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，目標(biāo)是2020年時(shí)開業(yè)100座吾悅廣場。）

　　AI財(cái)經(jīng)社翻閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，新城的投資收益為22.67億，公允價(jià)值變動收益27.85億，這兩項(xiàng)加起來總計(jì)50.52億，所占比例近一半。一位注會分析師表示，新城的凈利潤看起來特別高，但是這兩個數(shù)據(jù)都是非經(jīng)營性收益。

　　克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)沈曉玲表示，“很多企業(yè)合作、不并表的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的收益會放到投資價(jià)值里。公允價(jià)值就是它的持有物業(yè)會進(jìn)行評估，把評估價(jià)值放上去，新城的吾悅廣場開業(yè)了，持有的購物中心會有公允價(jià)值增加?！?/p>

　　新城控股表示，如果在計(jì)算公司盈利能力時(shí)將其扣除，在某種程度上意味著大幅低估了商業(yè)地產(chǎn)在新城控股產(chǎn)業(yè)版圖中的價(jià)值。另一方面，這部分公允價(jià)值價(jià)值變動損益也會計(jì)提對應(yīng)的遞延所得稅負(fù)債，因此27億的公允價(jià)值變動收益對應(yīng)的稅后金額為20億，也僅占全部凈利潤的17%。

　　克而瑞研究中心分析稱，據(jù)新城年報(bào)數(shù)據(jù)測算，2017年、2018年吾悅廣場平均單項(xiàng)目租金及管理費(fèi)營收分別為0.44億元/年，0.50億元/年。假如按照企業(yè)計(jì)劃，2019年新開業(yè)22座吾悅廣場，想要在2019年實(shí)現(xiàn)40億收入目標(biāo)，吾悅廣場單項(xiàng)目平均營收應(yīng)達(dá)0.62億元/年，考慮到新開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一定的布局周期，如何在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)平均單體項(xiàng)目的收入上漲，將考驗(yàn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營能力。

　　此外，截至2018年底，新城控股總資產(chǎn)規(guī)模3303.18億元，尚未使用授信額度為836.17億元，在手現(xiàn)金余額454.09億元，短期債務(wù)201億元，現(xiàn)金短債比2.26倍。2018年，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額38.17億元，資產(chǎn)負(fù)債率84.57%，凈資產(chǎn)負(fù)債率較前一年下降18個百分點(diǎn)至49%，財(cái)務(wù)指標(biāo)備受矚目。與此同時(shí)，作為一家逆市增長的行業(yè)巨頭，新城的隱秘“財(cái)技”更加需要關(guān)注。