在連續(xù)多年的嚴(yán)厲政策調(diào)控之后，今年綁在樓市身上的“緊箍咒”終于有了放松的跡象，由此帶來(lái)的不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，還有國(guó)內(nèi)融資窗口的開(kāi)放。對(duì)于資金層干涸已久的國(guó)內(nèi)房企而言，如今最佳的融資時(shí)機(jī)或已到來(lái)。

　　房企融資轉(zhuǎn)戰(zhàn)境內(nèi)

　　7月底，華南龍頭房企碧桂園發(fā)布公告宣布，將發(fā)行60億元的國(guó)內(nèi)公司債券，債券票面利率為4.2%，債券按票面金額100元發(fā)行。此次公司債將于上海證券交易所上市，募集的資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后，將全部用于償還銀行借款以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　鑒于這筆公司債利率比同期限銀行貸款利率5.25%低了足足105個(gè)基點(diǎn)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國(guó)際將碧桂園該筆公司債的信用評(píng)級(jí)列為AAA，同時(shí)基于發(fā)行人規(guī)模，將發(fā)行人的主體長(zhǎng)期信用等級(jí)提升為AA+評(píng)級(jí)。

　　這筆融資堪稱碧桂園發(fā)展歷史上最低成本的融資。碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考慮到當(dāng)前國(guó)內(nèi)融資環(huán)境日趨良好，而美元表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，匯率波動(dòng)性較大，公司將適時(shí)提高境內(nèi)融資比重，把人民幣與外幣債務(wù)的比例由去年底的50∶50調(diào)整為60∶40。

　　梳理發(fā)現(xiàn)，除碧桂園之外，將融資重心由海外轉(zhuǎn)向境內(nèi)如今已經(jīng)成為行業(yè)的新趨勢(shì)。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅在過(guò)去的一個(gè)多月時(shí)間里，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、龍湖等在內(nèi)的28家上市房企均紛紛拋出了大額境內(nèi)融資計(jì)劃，總?cè)谫Y規(guī)模近1500億元，不少房企的融資規(guī)模都超過(guò)100億元，創(chuàng)下歷史新高。

　　其中，恒大地產(chǎn)在7月7日宣布發(fā)行第二批境內(nèi)公司債券，總規(guī)模達(dá)到了人民幣150億元;兩天后，萬(wàn)科也發(fā)布債務(wù)融資公告，宣布在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)行總額不超過(guò)90億元的企業(yè)債券，用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。7月24日，國(guó)內(nèi)商業(yè)巨頭萬(wàn)達(dá)商業(yè)則拋出了150億元的中期票據(jù)發(fā)行計(jì)劃，其擬將所募集的資金全部用于歸還金融機(jī)構(gòu)貸款以及用于旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

　　“從去年底開(kāi)始，房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具就得到了央行明確的信號(hào)支持。此后央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)的貨幣寬松政策則明顯降低了國(guó)內(nèi)資金成本。”國(guó)內(nèi)一家證券機(jī)構(gòu)分析師告訴記者，公司債如今已是各大房企實(shí)現(xiàn)境內(nèi)融資的主要工具，如果央行繼續(xù)降息、降準(zhǔn)，房企公司債發(fā)行的規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2015年上半年，國(guó)內(nèi)已有54家上市房企發(fā)布債券融資預(yù)案，計(jì)劃融資規(guī)模達(dá)到1800億元，截至六月底，已有28家企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)了債務(wù)融資，融資總額為549億元。在融資成本方面，上述28家房企債券融資的平均融資成本僅為5.49%，其中公司債平均成本在5%以下。

　　今年以來(lái)在港上市的內(nèi)地房企海外融資規(guī)模也大幅度銳減：2015上半年，共有18家房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)境外融資平臺(tái)發(fā)行22筆債券，共募集資金約合人民幣570億元，同比縮減了25%。

　　“隨著美國(guó)退出QE，美元升值預(yù)期強(qiáng)烈，內(nèi)地房企在海外的融資成本水漲船高。而去年底發(fā)生的內(nèi)地房企債務(wù)違約事件，則增加了房企在海外融資的難度?！备酃缮鲜蟹科髸r(shí)代地產(chǎn)主席岑釗雄在日前的年中業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)本報(bào)記者表示，內(nèi)外融資環(huán)境的變化是今年上半年國(guó)內(nèi)房企融資井噴的關(guān)鍵原因。

　　備戰(zhàn)土儲(chǔ)競(jìng)賽?

　　值得注意的是，房企密集融資的背后驅(qū)動(dòng)力可能并非因?yàn)槿卞X(qián)。在大多數(shù)龍頭房企看來(lái)，此輪國(guó)內(nèi)融資窗口的放開(kāi)，是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)融資成本的絕佳良機(jī)?！巴ㄟ^(guò)不斷引入低成本的新債，進(jìn)行整體債務(wù)替換，可帶來(lái)企業(yè)整體債務(wù)成本的降低，這是企業(yè)一個(gè)基本的融資策略之一?！北坦饒@CFO吳建斌就此認(rèn)為。

　　以碧桂園此次發(fā)行公司債的利率為例，其4.2%的利息比同期限銀行貸款利率5.25%還低了105個(gè)基點(diǎn)，相對(duì)于境外發(fā)債動(dòng)輒8%以上的利息，其成本優(yōu)勢(shì)非常明顯。與碧桂園持有類似打算的還有7月份公布發(fā)行90億元企業(yè)債的萬(wàn)科。截至今年一季度，萬(wàn)科手頭還持有388.9億元的現(xiàn)金，同時(shí)當(dāng)期持有超過(guò)236.3億元的短期借款和長(zhǎng)期借款，凈負(fù)債率僅為21.13%。萬(wàn)科董秘譚華杰公開(kāi)表示：“公司資金處于近十年來(lái)最好的狀態(tài)，發(fā)行企業(yè)債完全是出于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)和補(bǔ)充流動(dòng)資金的打算，與企業(yè)的流動(dòng)性沒(méi)有什么關(guān)系。”

　　即便如此，能夠?qū)崿F(xiàn)大手筆融資的房企仍將有足夠的資金為下半年的開(kāi)疆?dāng)U土做準(zhǔn)備。受今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，今年上半年房企拿地的熱情普遍不高。克爾瑞的研究數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，20家品牌房企共計(jì)拿地3098萬(wàn)平方米，同比下降了39.4%，合計(jì)拿地金額1542億元，亦同比下降14.2%。在拿地金額增幅方面，除了萬(wàn)科、融創(chuàng)、恒大3家企業(yè)為正增長(zhǎng)外，其余房企的拿地金額都在同比下跌。

　　“隨著樓市成交回暖以及房企資金面的改善，今年下半年房企土地投資積極性將出現(xiàn)明顯反彈?！鄙虾Ｒ拙友芯吭貉芯繂T亢亞娟認(rèn)為，尤其是在一線城市，土地市場(chǎng)將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　這種趨勢(shì)其實(shí)在6月份已經(jīng)初露端倪。今年6月份20家品牌房企拿地金額同比大幅增長(zhǎng)了86.3%，這是今年以來(lái)首次出現(xiàn)同比回升的狀況，顯示出隨著業(yè)績(jī)好轉(zhuǎn)，房企下半年投資意愿在迅速提升。

　　“今年我們的戰(zhàn)略有所調(diào)整，5月28日集團(tuán)董事會(huì)決定全面進(jìn)軍‘北上廣深’等一線城市?！北坦饒@相關(guān)負(fù)責(zé)人士向本報(bào)記者明確透露了今年下半年的重點(diǎn)拿地方向。最近三個(gè)月以來(lái)，手握重金的碧桂園已經(jīng)連續(xù)在上海、深圳、廣州斬獲三個(gè)一線城市項(xiàng)目。

　　而上半年在土地市場(chǎng)上就表現(xiàn)搶眼的萬(wàn)科在進(jìn)入7月份之后也沒(méi)有“停手”的跡象:當(dāng)月萬(wàn)科在土地市場(chǎng)新獲取上海、無(wú)錫、南昌、貴陽(yáng)、南通和莆田等地6個(gè)項(xiàng)目，共新增建筑面積156萬(wàn)平方米，總地價(jià)33億元，環(huán)比增長(zhǎng)了54%。

　　“今年一線城市土地供應(yīng)普遍有所減少，土地?fù)寠Z或更加激烈，資金實(shí)力雄厚的一線房企在一線城市將擁有更多先發(fā)優(yōu)勢(shì)?！比A南地區(qū)一家中小型上市房企高管告訴記者，隨著樓市成交的持續(xù)回暖，預(yù)期今年下半年的土地市場(chǎng)會(huì)面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示，今年7月份，國(guó)內(nèi)10大典型城市土地出讓金成交均價(jià)和溢價(jià)率都在同比上升，其中一線城市地價(jià)漲幅最為明顯。當(dāng)月四個(gè)一線城市土地成交建筑面積為394.8萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為9205元/平方米，同比上漲了40.1%，當(dāng)月北京土地市場(chǎng)成交的7宗土地中，有4宗溢價(jià)率都在50%以上。