3月29日下午，青騰大學(xué)校友圈“青騰匯”走進保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(以下簡稱“保利地產(chǎn)(600048) ”)。保利地產(chǎn)戰(zhàn)略研究院院長張亮、保利若比鄰(廣州)科技有限公司(以下簡稱“保利若比鄰科技”)CEO鄭錦華、副總裁江樹琪等人分別就不動產(chǎn)生態(tài)圈的建設(shè)和運營、保利若比鄰科技為代表的智慧社區(qū)等主題展開分享。騰訊開放平臺部高級總監(jiān)胡皓、富春通信(300299) 董事長繆品章、凱叔講故事創(chuàng)始人王凱、耀客傳媒合伙人瞿俊等青騰匯成員就“保利入局社區(qū)消費的初衷”、“若比鄰項目的商業(yè)模式”、“若比鄰的核心優(yōu)勢”等問題與張亮、鄭錦華展開探討。

　　張亮首先為青騰匯一行分享了近期發(fā)布的保利集團《2018房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》的部分研究成果。

　　精華提煉：

　　經(jīng)常說互聯(lián)網(wǎng)連接一切，我們覺得房地產(chǎn)也連接一切。

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)總體來看總體處于一個規(guī)模為王、大象起舞的這樣一個行業(yè)時代。

　　行政邊界已經(jīng)不是市場邊界，物理距離會打破原來的一些心理距離。

　　現(xiàn)在這個時代是一個企業(yè)可以有多種活法兒的時代。

　　我們堅信技術(shù)是會推動創(chuàng)新的，創(chuàng)新會驅(qū)動效率，而效率是整個零售競爭核心的點。

　　保利地產(chǎn)是中國保利集團公司下面控股的，由國務(wù)院資產(chǎn)管理委員會管理的大型中央企業(yè)。其母公司中國保利集團在防務(wù)、貿(mào)易、文化、地產(chǎn)、輕工、金融等等領(lǐng)域去開展自己的經(jīng)營業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)遍布全球的100多個國家和國內(nèi)的100多個城市。保利地產(chǎn)是保利集團在房地產(chǎn)業(yè)主要的一個經(jīng)營平臺，公司成立于1992年，到今年有26年的歷史，2002年完成了股份制改造，2006年在上交所上市。目前發(fā)展成為國內(nèi)覆蓋了近百個城市，海外在3個國家操作13個項目的大型房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)績在行業(yè)里一直是穩(wěn)居在前五，多年以來名列中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌、財富世界500強。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)進入規(guī)模為王、大象起舞的時代

　　張亮表示，當下房地產(chǎn)行業(yè)正在成為社會發(fā)展的基礎(chǔ)載體。房地產(chǎn)會跟各個行業(yè)均會產(chǎn)生連接，“經(jīng)常說互聯(lián)網(wǎng)連接一切，我們覺得房地產(chǎn)也連接一切，”張亮用一組數(shù)字舉例：“我們曾統(tǒng)計過，跟房地產(chǎn)直接相關(guān)的行業(yè)有50多個，房地產(chǎn)產(chǎn)值增加1個百分點，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)就會帶動1.5-2個百分點，最明顯的就是建筑業(yè)、酒店、商場、服務(wù)業(yè)等能比較直接跟房地產(chǎn)發(fā)生連接的行業(yè)?，F(xiàn)在比較熱的消費升級、城市群、特色小鎮(zhèn)、健康養(yǎng)老、文化旅行等概念，房地產(chǎn)在10年前可能就提過，這些都是跟房地產(chǎn)可以發(fā)生連接的行業(yè)或領(lǐng)域。所以，我們認為這個行業(yè)是社會發(fā)展的基礎(chǔ)載體，載體的意思是說我們并不是主宰，我們是站在大舞臺上，大家在上面看戲?！?/p>

　　在張亮看來，目前房地產(chǎn)行業(yè)總體來看總體處于一個規(guī)模為王、大象起舞的時代。具有三大表現(xiàn)：第一，因為房地是一個長周期的行業(yè)，“剩者為王”。因為它既是長周期又是高風險行業(yè)，把自身做好，積極地面對未來，積極地跟各個合作伙伴建立合作，才可能在將來有更好的發(fā)展。第二，當前仍處于以新房開發(fā)為主體的峰值時代，15萬億可能是市場規(guī)模的峰值，并延續(xù)6-8年的時間，然后逐漸下滑。張亮透露，這一判斷的調(diào)研基礎(chǔ)是他們對比美國的城市化率、GDP的增長規(guī)律和人口增長曲線，并參照中國城市化率的推進，以城市人口為代表的人口凈增長趨勢，以及改善性人口質(zhì)量的提升等多元維度。第三，中國的房地產(chǎn)市場離存量時代可能還有相當長的距離。“值得一提的是，深圳、廈門等城市已率先進入了存量時代，”張亮說：“類似深圳的市場狀體還可以叫城市更新時代?；谫|(zhì)量安全活著對居住標準的提升，中國現(xiàn)在很多城市已經(jīng)把20年前建的那些房子重新建設(shè)?！?/p>

　　與整個行業(yè)特性相對應(yīng)的，張亮也從三個方面介紹了保利的發(fā)展現(xiàn)狀。首先，保利的合作基因，2017年保利地產(chǎn)投資了188個項目，其中有132個都有合作伙伴。據(jù)張亮介紹，保利地產(chǎn)的投資邏輯有兩方面：一是看這個企業(yè)現(xiàn)階段的表現(xiàn)，二是看與保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)的對接可能，保利地產(chǎn)的加入，是否能讓這個企業(yè)變得更好。其次，保利地產(chǎn)的發(fā)展主一直是地產(chǎn)行業(yè)，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比不超過5%，其原因主要在于主業(yè)過于強大。再次，保利地產(chǎn)市場化程度最高的國有企業(yè)，同時張亮也表示，房地產(chǎn)行業(yè)其實挺殘酷的，保利地產(chǎn)雖然是國有企業(yè)里面房地產(chǎn)做得最好的，但在整個房地產(chǎn)行業(yè)目前還面臨萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)等強勁對手。

　　保利入局社區(qū)消費：既看好前景，也是戰(zhàn)略調(diào)整和永續(xù)經(jīng)營的需要

　　張亮介紹完整個行業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和保利地產(chǎn)的發(fā)展特點之后，鄭錦華就保利若比鄰科技的發(fā)展與青騰匯一行展開深度交流。

　　據(jù)鄭錦華介紹，保利若比鄰科技的前身是整個保利社區(qū)商業(yè)板塊，截至目前，已運作了近三年時間，整體的經(jīng)營情況比較理想，后面的整個市場空間也非常之大。為了盡快步入發(fā)展快車道，幾個月前，保利若比鄰科技成為獨立運營的公司，整個公司和產(chǎn)品的定位是“社區(qū)消費”。

　　據(jù)鄭錦華介紹，保利涉足社區(qū)消費的背后有兩大邏輯考量。第一個邏輯是從市場跟需求的角度來看，社區(qū)消費是有巨大市場機會的。首先，社區(qū)消費是一個萬億級別的市場，對于任何一家單一公司都很誘人；其次，中國的消費升級大潮仍在持續(xù)，得益于移動支付，C端消費者的消費手段也同步升級，然而作為提供服務(wù)的B端還沒有實現(xiàn)升級，雖然有盒馬鮮生這樣的新業(yè)態(tài)存在，但是絕大部分市場還是傳統(tǒng)銷售渠道，市場空間非常大；再次，雖然社區(qū)消費是一個商業(yè)級的巨大機會，但它對資金、資源的消耗非常大，我們認為只有巨頭才有足夠的資金、資源、能力來推動這件事。

　　第二個邏輯是從內(nèi)部動因來看，為什么保利要做這件事情？首先，對任何一家房地產(chǎn)公司而言，社區(qū)配套都是必要設(shè)施，它有助于房地產(chǎn)主業(yè)的銷售；其次，土地、房地產(chǎn)銷售是不可再生資源的生意，不具有可持續(xù)性，而保利想做的是永續(xù)經(jīng)營，而社區(qū)消費可以成為一個解決路徑和方向，若比鄰項目啟動了近三年，其所代表的社區(qū)消費前景對整個保利的意義已經(jīng)發(fā)生了變化。

　　未來零售行業(yè)的格局會怎樣？鄭錦華認為未來零售行業(yè)的格局會是三分天下：以盒馬生鮮、永輝超市(601933) 為首的互聯(lián)網(wǎng)新零售公司會占很大市場份額，雖然起點比較低，但它們的增速非常高；傳統(tǒng)的大型零售公司依然會有生存空間，因為它們的供應(yīng)鏈優(yōu)勢不會很快被新零售公司的技術(shù)和數(shù)據(jù)拖垮；很多中小型零售公司或一些聯(lián)盟化的新企業(yè)會占據(jù)剩下的市場份額。

　　“這是我們的機會所在?！编嶅\華表示。

　　【青騰匯十問】

　　Q1:地產(chǎn)巨頭保利為何要成立保利若比鄰科技做社區(qū)消費？

　　A1: 簡言之，保利啟動若比鄰項目既是看好社區(qū)消費的前景，也是保利戰(zhàn)略調(diào)整和永續(xù)經(jīng)營的需要。

　　Q2:若比鄰進軍社區(qū)零售的策略是什么？

　　A2:我們對社區(qū)消費切入點是以社區(qū)零售。原因在于：首先，未來幾年，零售企業(yè)一定會往品牌化、專業(yè)化的方向發(fā)展，很多的夫妻店、老婆店會慢慢淡出市場；其次，線下的空間一定大于線上的空間；再次，目前盒馬生鮮是新零售的龍頭之一，但整個新零售領(lǐng)域會出現(xiàn)后來居上的玩家。

　　Q3:若比鄰具體的商業(yè)模式是怎樣的？

　　A3:保利對整個社區(qū)零售做了一個頂層設(shè)計，分兩部分。第一部分是建立平臺，第二部分是孵化內(nèi)容。其中，若比鄰是以平臺作為定位的，是整個平臺的承載，每個若比鄰項目都會包括一個實體平臺和一個線上平臺，會根據(jù)用戶的一些需求，把這些社區(qū)最需要的服務(wù)引入到我們的實體平臺和線上平臺。第二部分，在建設(shè)平臺的同時，我們也會把用戶最迫切的一些需求做產(chǎn)品孵化，這些孵化的產(chǎn)品最終會成為我們?nèi)舯揉徠脚_的內(nèi)容。這是兩個部分，其中我們孵化的部分是以比鄰作為品牌，而我們平臺是以若比鄰作為品牌。

　　Q4:平臺部分的產(chǎn)品模型具體是怎樣的？

　　A4:平臺部分又分為實體產(chǎn)品和線上平臺。

　　我們的實體產(chǎn)品通常是一個1000平方-2000平方的社區(qū)商業(yè)中心，實體部分會有一個超市的主力店，包括洗衣、家政、醫(yī)療、美容、餐飲在內(nèi)的12項的基礎(chǔ)社區(qū)服務(wù)。

　　超市是一個高頻入口，能把以超市為核心的基礎(chǔ)服務(wù)，搬到線上平臺，把線下客戶遷移到線上。服務(wù)和用戶遷移之后，我們可以拓寬用戶在家場景的服務(wù)，這是我們平臺的一個基礎(chǔ)產(chǎn)品模型。

　　Q5:那內(nèi)容部分的布局呢？

　　A5:內(nèi)容的部分就是我們的“比鄰”。這個是我們孵化的比鄰連鎖超市，它是定位中高端的超市，目前已簽約了大量的國內(nèi)外高品質(zhì)供應(yīng)商，目標就是為成長中的中產(chǎn)階層提供更好、更有品質(zhì)的商品服務(wù)，這個超市以生鮮為主。

　　我們孵化的第二個服務(wù)內(nèi)容是比鄰的連鎖洗衣店，它跟外面的福奈特、天天不一樣的地方，是它提供了線上、線下一體化的五星級酒店洗衣服務(wù)。比鄰洗衣連鎖提供的是洲際酒店洗衣服務(wù)。

　　Q6:若比鄰目前的社區(qū)零售產(chǎn)品有哪些？

　　A6:我們在2017年打造了非常多形態(tài)的產(chǎn)品，來滿足用戶在不同場景的需求，從運營面積來看，由大到小可以分為幾類： 1萬平方的社區(qū)mall到兩千多平方的社區(qū)商業(yè)中心、五六百平方的社區(qū)生鮮超市、一百多平方的社區(qū)的鮮食便利店、到15平方的無人便利店和1平方的無人貨架。

　　Q7:若比鄰的發(fā)展規(guī)劃是怎樣的？

　　A7:所有這些對社區(qū)零售業(yè)態(tài)的嘗試目的只有一個，就是完成我們?nèi)舯揉徯窍档牟季帧Ｔ谶@個布局里面，像大業(yè)態(tài)的產(chǎn)品就代表著恒星，小業(yè)態(tài)的產(chǎn)品代表行星，圍繞著我們大業(yè)態(tài)的產(chǎn)品進行布局，顆粒度更加細的無人店、無人貨架，代表數(shù)量更龐大的衛(wèi)星，圍繞著我們的小業(yè)態(tài)進行布局。在這種情況下，我們可以把大業(yè)態(tài)作為小業(yè)態(tài)的前置倉。對小業(yè)態(tài)進行鋪貨，小業(yè)態(tài)中的無人店、無人終端的前置倉，對它進行鋪貨，這樣可以發(fā)揮產(chǎn)品的組合優(yōu)勢，達到最大的運作效率。

　　Q8:現(xiàn)在若比鄰和比鄰超市的經(jīng)營范圍都是在保利地產(chǎn)里嗎？

　　A8:保利給了我們最好的支撐，但若比鄰需要更多的戰(zhàn)略合作伙伴來實現(xiàn)規(guī)?；\作。目前我們已經(jīng)和奧園、華發(fā)、萬科、匯景、智鄰、利是達、碧桂園、融創(chuàng)等等國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)有了成熟的合作項目。

　　Q9:若比鄰市場化的優(yōu)勢有哪些？

　　A9:主要有幾個方面：首先，在保利自有的項目拓展市場，可以讓我們獲得成本優(yōu)勢；其次，利用保利央企的品牌，可以拿到更多政府項目；再次，利用保利本身的商業(yè)基因，可以去外面市場化開拓項目。這幾點是我們核心拓展項目的優(yōu)勢。

　　Q10:互聯(lián)網(wǎng)生鮮電商的優(yōu)勢在價格，保利若比鄰的生鮮業(yè)務(wù)有什么優(yōu)勢？

　　A10:隨著消費升級，用戶對價格敏感度下降，對便利性要求在提升，時間已經(jīng)變得比金錢要寶貴，尤其是我們定位的中高端用戶，此其一；另外，社區(qū)消費有就近原則，這是便利店生存的邏輯，也是社區(qū)消費板塊受電商沖擊更小的原因，此其二；最后，若比鄰的定價并不高，與京東等平臺持平，因為我們希望為用戶提供更高性價比的商品和服務(wù)。

　　從長線來看，線上電商、尤其生鮮電商的體驗再好也不能超越線下，而若比鄰是離用戶最近的，同時能夠提供線下、線上一體化體驗服務(wù)的平臺，在好的體驗基礎(chǔ)上，我們相信用戶會為我們的服務(wù)投票。