文丨李霂軼

　　二月份以來，房企年報陸續(xù)發(fā)布。即便從房企的整體年報來看，整體的銷售額有了較大的提升，但是從企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略上看，行業(yè)的變化在倒逼著企業(yè)的發(fā)展。

　　事實上，近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)的變化眾多。政策不斷調(diào)整，金融形勢土地的稀缺性使得行業(yè)發(fā)展空間變小，開發(fā)商大魚吃小魚，兩極分化嚴重，但是，一個有趣的現(xiàn)象是，房地產(chǎn)行業(yè)的巨頭企業(yè)們雖然叫苦不迭，但是仍是賺得盆滿缽滿。

　　從企業(yè)的戰(zhàn)略上看，行業(yè)的變化已經(jīng)倒逼著企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整。變化來自于兩大方面，一是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從本質(zhì)上進入另一階段，這一階段，企業(yè)需要最大程度做大規(guī)模，收并購已是大勢所趨。這一方面也直接反應(yīng)在企業(yè)年報上。二是世界經(jīng)濟形勢的改變。對國內(nèi)最大的影響是金融監(jiān)管的趨緊，對于房企，這涉及到資金，而這也是企業(yè)發(fā)展的根本條件之一，目前，房企大都是舉債前行，資金和融資成本的重要性不言而喻。對房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展也至關(guān)重要。

　　前所未有的5000億和未來保障

　　從2017年的年報來看，碧桂園、恒大、萬科史無前例地沖破5000億人民幣(下同)，萬科實現(xiàn)5298.8億元銷售額，同比增45%。碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額人民幣5508億，同比增長78%，恒大銷售額達到5009.60億元，同比增長34%，

　　不可否認，2017年的銷售額近代表了企業(yè)前兩年的發(fā)展情況，但是，從年報中看，與開發(fā)商的“叫苦”不符的是，開發(fā)商們的上升勢頭明顯，未來發(fā)展的“危機”難以尋覓。

　　碧桂園在其業(yè)績會上稱，報告期內(nèi)，已摘牌、已簽約土地儲備2.8億平方米，另有基本鎖定但暫未簽約的潛在的土地儲備約1.4億平方米。萬科更直接，年報顯示，截止到2017年年底，萬科已售未結(jié)轉(zhuǎn)項目金額和面積分別為4143.2億元和2962.5萬平方米，較2016年年底分別增長48.9%和30%。

　　截至2017年底，恒大總土地儲備建筑面積達3.12億平方米，土地原值達5336億元，世邦魏理仕對此評估值10386億元，其龐大的土地儲備規(guī)模穩(wěn)站行業(yè)首位，足夠支撐企業(yè)未來3-5年的快速發(fā)展。

　　銷售額良好，未來發(fā)展已有保障，巨頭們的“危機”何在？向來，規(guī)模和利潤難兩全，但是，從年報中看，這也并非三大巨頭的憂慮所在。

　　年報顯示，碧桂園、萬科、恒大三大巨頭的凈利潤均處于較高水平，報告期內(nèi)，萬科的凈利潤為280億，增速33%，碧桂園為260億，恒大為244億元，同比增暴增379%。

　　封王者的無限憂慮

　　此外，恒大2017年毛利潤1122.6億元，同比大幅上漲88.9%，年均復(fù)合增長率高達42%。碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入2269億元，毛利587.9億元，同比增長分別達48.2%，82.4%，毛利率企穩(wěn)回升，增長4.8個百分點至25.9%，股東應(yīng)占利潤達到260.6億元，大幅增長126.3%。2017年萬科實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為280.5億元，同比增長33.4%，歸屬上市公司股東凈利潤率為11.5%。

　　很明顯，強者恒強的階段，大象起舞，規(guī)模之王和利潤之王都是他們的囊中物。

　　一個值得關(guān)注的細節(jié)是，今年，巨頭開發(fā)商均表現(xiàn)出對行業(yè)的無限憂慮，紛紛喊出“降風(fēng)險”。在三大巨頭中，恒大此前快速擴張的高負債率備受業(yè)內(nèi)關(guān)注，2017年5月、6月，恒大贖回了1129億元的永續(xù)債，同時引入700億戰(zhàn)略投資，資產(chǎn)負債率大幅下降，凈負債率降六成，從2016年的432%下降至184%。

　　但是，截至2017年底，恒大總資產(chǎn)達17618億，同比增長超3成，繼續(xù)領(lǐng)跑所有房企，和上市前2008年285.2億相比，增長了近62倍。如此高的資產(chǎn)，再加上1129億元永續(xù)債的贖回，僅僅引入700億的戰(zhàn)投是不足以使其資產(chǎn)負債率有如此大幅的改善的。目前，降低負債總額、多元產(chǎn)業(yè)引入戰(zhàn)略投資、增強盈利能力增加凈資產(chǎn)是恒大降負債的主要方法。

　　一位不愿具名的注冊會計師表示，恒大的銷售額大增，議價能力提升，不再需要通過永續(xù)債增加權(quán)益以此降低資產(chǎn)負債率，自然贖回成本更高的永續(xù)債。

　　2017年“碧萬恒”三強對資產(chǎn)負債率分別為88.89%、83.98%和86.25%。凈負債率數(shù)據(jù)則為56.91%、8.80%和183.70%。而2015年房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)負債率均值為96.09%。

　　降風(fēng)險和分食盛宴

　　截至2017年底，恒大的貨幣資金為2877.2億元，萬科為1741.2億元，碧桂園為1484億元，此外，碧桂園還有約人民幣2485.1億元銀行授信額度尚未使用。

　　整體來看，三大巨頭余糧充足，手握巨量資金，發(fā)展前景可期，截至2017年底，碧桂園加權(quán)平均融資成本下降至5.22%，恒大通過收并購、舊改、合作開發(fā)等方式獲取大量低成本的優(yōu)質(zhì)項目，萬科以穩(wěn)健著稱，2017年的加大了收并購力度，但成本優(yōu)勢明顯。

　　那么，以“碧萬恒”為首的一線開發(fā)商們高聲疾呼的“降風(fēng)險”是針對什么？

　　上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，2015年以來的’現(xiàn)金?！?yīng)逐漸減弱，房企也將逐漸面臨資金的壓力?，F(xiàn)階段經(jīng)營狀況良好，資金鏈相對健康，企業(yè)主動降負債，將有著較大的回旋余地，其效果要好于資金惡化后通過出售資產(chǎn)來解決問題。

　　一位房企相關(guān)負責(zé)人則表示，“‘碧萬恒’都在喊降風(fēng)險，一是叫苦，為了行業(yè)發(fā)展。二是現(xiàn)在有很多中型企業(yè)在沖千億，三大巨頭在這個時候喊出降風(fēng)險，也一定程度上是表明態(tài)度，其今后的發(fā)展速度仍會較快，強者恒強，銷售額也會越來越高?！?/p>

　　綠城中國執(zhí)行董事兼總裁曹舟南曾對包括和訊房產(chǎn)在內(nèi)的一眾媒體表示，2017年，業(yè)內(nèi)的毛利率普遍較高，這是之前的項目的反應(yīng)，2017年的地價很高，2020年以后的毛利率可能不會這么高了。

　　房地產(chǎn)的蛋糕在變小，但與此同時，分食者也在變少，對于“碧萬恒”這樣的巨頭而言，在經(jīng)歷快速發(fā)展后，他們僅需要保持增長勢頭，降低風(fēng)險，與其他“強者”一起享受房地產(chǎn)不輸當(dāng)日的盛宴，而另一邊，是無數(shù)小型房企的消失和滅亡。