盧志坤 “我們是50年產(chǎn)權(quán)的‘商、住’兩用房，可辦公、可居住。”

　　近日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者以購房者身份走訪位于北京市房山區(qū)地鐵長陽站附近的熙悅灣項(xiàng)目時(shí)，銷售人員稱，該項(xiàng)目為“商、住”兩用性質(zhì)用地，購房者需以公司名義全款購買。但銷售人員同時(shí)表示，可以代客戶注冊公司，并為資金不足的客戶提供相關(guān)證明，以幫助客戶在其合作銀行中申請貸款。

　　實(shí)際上，早在去年3月，北京市即出臺相關(guān)政策，要求新建商業(yè)辦公類商品房銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。為規(guī)避政策限制，部分樓盤以代辦公司、幫購房者以其他途徑申請銀行貸款的打擦邊球行為時(shí)有發(fā)生。

　　對于該項(xiàng)目的銷售情況，記者致電項(xiàng)目開發(fā)商北京首都開發(fā)股份有限公司(600376.SH，以下簡稱“首開股份(600376) ”)，該公司董事會秘書王怡回復(fù)稱，經(jīng)核實(shí)，不久前，該項(xiàng)目剩余銷售面積已以正常銷售的形式整體打包出售給某公司，相關(guān)協(xié)議也已簽署完畢，所以該項(xiàng)目存在的銷售行為由后者負(fù)責(zé)，與首開股份無關(guān)。但是，對于具體出售面積，以及是何公司購買并再次出售，王怡則表示不方便透露。

　　房山區(qū)房屋交易管理所工作人員告訴記者，該項(xiàng)目實(shí)則為50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)辦公類用地，并不允許私自賦予其居住屬性，若調(diào)查取證后確屬違規(guī)，將進(jìn)行查處。此外，根據(jù)通知要求，個(gè)人購買此類房屋并不能通過銀行貸款，但是這一情況需向相關(guān)銀行反映，該部門不具備監(jiān)管權(quán)力。

　　1.3萬即可代注冊公司

　　臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間……僅50平方米左右、4.2米層高的熙悅灣項(xiàng)目樣板房，內(nèi)部被搭建成兩層，設(shè)計(jì)了多個(gè)區(qū)域，在此，銷售人員向記者描述了購房后居住的舒適性。據(jù)介紹，該項(xiàng)目共有50~116平方米左右的四種戶型，價(jià)格在150萬元至300萬元不等，一房一價(jià)。此外，項(xiàng)目為毛坯現(xiàn)房，物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米/月，商水、商電，不通燃?xì)??！斑@種房子，如果把燃?xì)庖餐耍≌疾挥觅u了。”銷售人員如是表示。

　　對于購買方式，銷售人員稱，由于該項(xiàng)目為“商住”兩用性質(zhì)，購房者需以公司名義購買。如果購房者名下并無公司，則可以代為注冊，費(fèi)用為13000元。

　　“我們有渠道，可以幫您在房山開發(fā)區(qū)租個(gè)地址注冊公司，并負(fù)責(zé)運(yùn)營。”銷售人員告訴記者，這一地址為永久性的虛擬地址，地址所在房屋與購房者無關(guān)，后續(xù)也不用再交地址費(fèi)。但是，公司注冊后需要維持運(yùn)營，運(yùn)營經(jīng)費(fèi)包含會計(jì)記賬費(fèi)和房產(chǎn)稅兩項(xiàng)，其中會計(jì)記賬費(fèi)為每年3600元，房產(chǎn)稅為每年2400元，即購房者每年需向運(yùn)營方合計(jì)支付6000元。

　　隨后，銷售人員表示，由于該項(xiàng)目具備“商業(yè)”屬性，購房者所持房屋的虛擬地址同樣可以對外出租，用于注冊公司并獲取收益。而這一地址若交由運(yùn)營方負(fù)責(zé)，所得租金即可抵消上述運(yùn)營經(jīng)費(fèi)。“這邊出租地址獲得的收益，他們直接給收了，所以交給他們運(yùn)營就可以，您不用管。”

　　可是，如果運(yùn)營方并未將這一地址成功出租，購房者是否仍需承擔(dān)“自己公司”的運(yùn)營經(jīng)費(fèi)呢？

　　對此，銷售人員表示，需要承擔(dān)。但是，其隨后表示，運(yùn)營方實(shí)為專業(yè)從事代理注冊公司的機(jī)構(gòu)，“有的是客源”，而且，該項(xiàng)目靠近市區(qū)及地鐵站，地理位置優(yōu)越，“對外出租八千、一萬元，是分分鐘的事兒”。

　　此外，銷售人員還告訴記者，購房者購買此類房屋多是用于“過渡，住幾年就換了”。而此類房屋再次交易時(shí)，僅在工商部門進(jìn)行公司法人變更即可，手續(xù)費(fèi)為3000元。與住宅類房屋相比，可免去相對繁瑣的手續(xù)和稅費(fèi)。

　　幫申請銀行貸款額度可超百萬

　　除了以公司名義購買這一條件外，該項(xiàng)目另一購房前提則是需要全款支付。而對于資金不足的客戶，銷售人員同樣給出了“化解方法”——幫申請銀行貸款。

　　“我們要求必須全款購房，一個(gè)月之內(nèi)付清。如果您資金緊張的話，可以申請銀行貸款。”銷售人員表示，售樓處有專業(yè)的金融業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，并與多家銀行合作，可以為客戶申請“信用貸”和“抵押貸”兩種形式貸款。

　　在該項(xiàng)目售樓處，一位負(fù)責(zé)此類業(yè)務(wù)的工作人員告訴記者，其合作銀行主要為杭州銀行(600926)、渤海銀行等商業(yè)銀行，每家銀行上限均為30萬元，即購房者若申請貸款90萬元，需三家銀行，100萬元?jiǎng)t需要四家銀行。還款方式可選擇三年期的先息后本和五年期的等額本息兩種，最長可貸五年，利率約為6.6%。多家銀行可同時(shí)申請，七天之內(nèi)即可放款。

　　此外，上述工作人員表示，具體情況還需要結(jié)合購房者工作單位、職業(yè)、收入、公積金繳存、年齡、學(xué)歷、是否存在信用卡逾期等多項(xiàng)條件進(jìn)行綜合考量，并非所有購房者均可申請。

　　“如果能夠申請，我們這邊會有專人帶你去辦，教你怎么說。”工作人員還告訴記者，在申請貸款時(shí)，銀行方面會詢問貸款用途，而購房者回復(fù)為用于房屋裝修、購買家具即可。而對于此類用途的貸款，銀行會向申請者索要消費(fèi)時(shí)的供銷合同或發(fā)票。而這些證明材料，即由該工作人員所在的金融業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)提供。

　　該工作人員再三對記者強(qiáng)調(diào)：“千萬不能說貸款是用來買房的，不然銀行肯定不給放貸?！?/p>

　　隨后，記者先后咨詢了多家銀行，均表示貸款不能用于購買房屋。渤海銀行望京支行一位工作人員表示，該行確實(shí)有30萬元的“信用貸”業(yè)務(wù)，利率最低為7.83%。申請者需提供收入證明、一年銀行流水、公積金繳存記錄等材料。若用于房屋裝修、購買家具等用途，需要提供消費(fèi)憑證。

　　而杭州銀行豐臺支行一位工作人員則表示，該行推行的30萬元、6.6%利率的“信用貸”業(yè)務(wù)僅面向總行設(shè)定的“白名單”單位，如煙草、電力等行業(yè)以及行政事業(yè)單位，對申請者職業(yè)種類有要求。

　　對于上述銀行略顯出入的貸款條件，熙悅灣銷售人員則表示，購房者自己咨詢確實(shí)會有所不同，但是售樓處與銀行有合作，“得通過我們辦才行”。

　　“銀行那邊不能說是自己人吧，但也就是走個(gè)流程，象征性地問一下。這個(gè)您不用擔(dān)心，我們肯定能給貸出來。”該項(xiàng)目金融業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)工作人員告訴記者，在貸款成功之后，購房者可以先提取現(xiàn)金，再轉(zhuǎn)入別的銀行卡中，彼時(shí)放款銀行就將無法追查資金去向。

　　律師稱或涉嫌違規(guī)“商改住” 騙取銀行貸款

　　事實(shí)上，早在2017年3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，即明確規(guī)定：商業(yè)、辦公類項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。此外，商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。

　　此外，通知還規(guī)定，對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。

　　據(jù)該項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證顯示，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)為北京首開榮泰置業(yè)有限公司(以下簡稱“首開榮泰”)，備案名稱為熙悅廣場，其土地用途為辦公、地下車庫、商業(yè)、地下倉儲，實(shí)則并無住宅性質(zhì)。

　　北京京潤律師事務(wù)所律師張志同分析稱，個(gè)人注冊公司后以法人身份購買商辦類項(xiàng)目符合相關(guān)規(guī)定，但是擅自改變?yōu)榫幼☆愑猛緞t涉嫌違規(guī)。而銀行貸款資金屬于?？顚Ｓ?，如果銷售人員所言屬實(shí)，即提供某些證明為客戶申請貸款用于購房，則屬于騙取銀行貸款，擅自改變資金用途。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行或會提前收回放款，甚至影響個(gè)人征信。

　　隨后，記者致電項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)首開榮泰，其工作人員回復(fù)稱，該項(xiàng)目由北京首開仁信置業(yè)有限公司(以下簡稱“首開仁信”)負(fù)責(zé)銷售。而據(jù)工商資料顯示，上述兩家公司均為首開股份控股子公司。

　　首開股份董事會秘書王怡告訴記者，該項(xiàng)目確實(shí)由首開仁信負(fù)責(zé)銷售。但不久之前，首開仁信已將該項(xiàng)目剩余所有銷售面積整體打包出售給某公司，相關(guān)協(xié)議也已簽署完畢。目前該項(xiàng)目存在的銷售行為可能是由此公司操作，與首開股份無關(guān)。

　　但是，記者在走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，售樓處內(nèi)除了銷售熙悅灣項(xiàng)目外，還有首開股份開發(fā)的其他項(xiàng)目。而多位銷售人員均向記者表示，熙悅灣項(xiàng)目購房者是與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議，并未表明存在第三方公司轉(zhuǎn)讓的跡象。

　　對此，王怡表示，上述情況可能會讓購房者產(chǎn)生誤解，將繼續(xù)關(guān)注這一情況，并與該公司進(jìn)行溝通。