和訊房產(chǎn)消息伴隨著年報披露季接近尾聲，上市房企悉數(shù)亮出“成績單”。4月13日，首開股份(600376) 發(fā)布2017年業(yè)績報顯示，去年全年，首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入366.78億元，同比增長22.74%;歸屬于母公司所有者的凈利潤為23.63億元，同比增長24.26%。

　　而在這些看似喜人的指標背后，素有“京城一哥”的老牌國企首開股份也難掩落寞。根據(jù)年報，首開股份歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤只有10億元，同比減少35.8%，房地產(chǎn)簽約金額691.90億元，同比上升9.65%，簽約面積295.04萬平方米，同比下降0.64%。

　　在銷量增速上，首開股份的表現(xiàn)更是令人大跌眼鏡。2017年銷售面積和銷售金額同比增速較2016年分別大跌42%和83%。克而瑞發(fā)布的榜單顯示，首開股份2017全年流量銷售金額和權(quán)益銷售金額分別位居全國榜單的第33和34位，較2016年分別大跌16和11個位次。

　　與此同時，2018年在17家房企躋身千億陣營之際，也曾喊出要進軍千億目標的首開股份從已披露的業(yè)績情況來看，若要擺脫增長乏力的“中年危機”，沖擊千億俱樂部仍面臨重重挑戰(zhàn)。

　　被吞噬的利潤：2017凈利下跌35.79%

　　首開股份財報顯示，2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤上漲22.41%。但經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，自2012年以來，首開股份雖然營業(yè)收入持續(xù)上升，但凈利潤卻起伏不定。2013年首開股份凈利潤下滑20.5%，而在樓市成交火爆的2016年，首開股份凈利潤卻跌至19.01億元，同比下滑8.74%。

　　首開股份的凈利潤率也顯示出其增長的疲態(tài)。自2012年至今，首開股份的營業(yè)收入實現(xiàn)了成倍增長，但2012年，首開股份僅用126.76億元的營收便換來了16.17億元的凈利潤，相比而言，2017年366.78億元的營收卻只帶來23.63億元凈利潤，收入與利潤的增長顯然不成正比。

　　到2017年，歸屬于股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤更為慘淡，達到雙位數(shù)的滑坡，下降幅度達35.79%。

　　一位接近首開股份的知情人士表示，首開股份盈利能力走下坡路主要是報告期內(nèi)公司投資收益大幅降低，同時，期內(nèi)銷售的保障性住房和低毛利率住宅產(chǎn)品比較集中造成的。

　　業(yè)績報告顯示，2016—2017年，首開股份北京地區(qū)項目毛利率從44.71%降低6.90個百分點至37.81%，京外地區(qū)項目毛利率從24.84%增加2.67個百分點至27.51%。

　　對此，易居智庫市場研究總監(jiān)嚴躍進指出，企業(yè)銷售產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)對業(yè)績影響的確存在，作為北京政策性住房供應(yīng)主力，這些項目對企業(yè)利潤有一定影響，但企業(yè)利潤還受其他因素影響。

　　對于首開股份而言，最為關(guān)鍵的“其他因素”莫過于其飽受詬病的低去化率。首開股份2017年報顯示，報告期內(nèi)可供出售面積1994.9萬平方米，已售出面積29.5萬平方米，去化率僅為14.79%。從已披露的其他房企年報來看，中海、萬科目前在去化率這一指標上維持在65%的中性水平，而今年坐穩(wěn)行業(yè)頭把交椅的碧桂園去化率則高達77%。由此可見，項目去化方面，首開股份與行業(yè)水平相去甚遠。

　　屋漏偏逢連夜雨，在遭遇嚴厲的調(diào)控政策后，首開股份去化問題尤為突出。據(jù)公開資料顯示，2017年首開股份的存貨周轉(zhuǎn)率為0.19次，處于低位水平。

　　就在房企紛紛不惜代價以“高周轉(zhuǎn)”模式實現(xiàn)跨越式發(fā)展的時候，行業(yè)老大碧桂園連發(fā)三文急提周轉(zhuǎn)速度，而首開股份的年報上卻赫然躺著8個平均耗費逾十年時間打造的項目，其中，至少仍有4個尚未竣工。這四個尚未竣工的項目分別為首開國風海岸項目、時代紫芳(五-六區(qū))、太原龍城大道以及國風潤城，在建時長分別達到14年、14年、8年和9年。

　　其中，首開國風海岸項目和國風潤城項目還產(chǎn)生了存貨跌價準備，總計跌價金額逾8000萬元。從這兩個項目位置來看，均地處庫存重災(zāi)區(qū)遼寧省。對此，嚴躍進稱，一般開發(fā)周期非常長的項目，無外乎兩種情況，即坐等地價上漲和土地持有成本不大。由于兩項目潛在的投資機會并不大，所以不排除房企有意識地放緩了開發(fā)節(jié)奏。

　　根據(jù)年報，首開股份去年全年結(jié)轉(zhuǎn)各類房地產(chǎn)項目面積166.85萬平方米，同比下降12.26%。一面是低毛利產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，一面是大量未竣工項目，想要實現(xiàn)業(yè)績和利潤的爆發(fā)，首開股份注定還有很長一段路要走。

　　難以回避的風險：現(xiàn)金流下降140%

　　隨著房地產(chǎn)融資政策的收緊，首開股份和眾多積極向上的同行一樣，面臨著資金緊張局面。

　　從經(jīng)營活動的現(xiàn)金流看，首開股份的表現(xiàn)尷尬，2017年報告期內(nèi)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量-204.53億元，同比下降140.35%。對此，首開股份試圖通過出售項目緩解資金困局。

　　2017年6月，首開將旗下深圳祁年100%股份出售給萬科，8月2日，國金證券(600109) 以60億元的價格受讓首開股份持有的首開宏泰、首開盛泰、首開興泰、海門錦源100%股權(quán)收益權(quán)。即便如此，首開股份投資支付的現(xiàn)金仍舊比去年同期增加80.17億元。

　　根據(jù)年報，2017年首開股份實現(xiàn)融資金額546億元；本期共歸還約317億元，當期凈增融資規(guī)模229億元。

　　對于房企而言，資金永遠是企業(yè)發(fā)展必不可缺的生產(chǎn)要素。因此，無論是運用股權(quán)還是債權(quán)，通過各種渠道融資成為上市房企發(fā)展的不二法門。

　　梳理首開股份往年年報不難發(fā)現(xiàn)，在2014年之前，首開股份的融資主要通過銀行貸款和信托等方式進行，2015年始，首開股份的融資渠道由傳統(tǒng)的銀行貸款、信托貸款，拓展到中票、永續(xù)債、公司債、眾籌產(chǎn)品等融資工具，其中，首開股份尤其鐘情于永續(xù)債。

　　2015年，首開股份累計發(fā)行兩次永續(xù)債，規(guī)模達60億元，2016年，首開股份先后兩次新增永續(xù)債借款，合計50億元，盡管當年首開股份償還了40億元永續(xù)債，但仍持有70億元永續(xù)債貸款。2017年，歸還20億元永續(xù)債之后，首開又發(fā)行了30億元的永續(xù)中票。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，永續(xù)債雖然被視為權(quán)益，可以美化報表、降低負債率，但因永續(xù)債的利息逐年上升，企業(yè)不得不為此支付并不低廉的利息，利息支出增加，則需要公司拿大筆凈利潤去覆蓋。

　　查閱2014年-2017年公司年報不難發(fā)現(xiàn)，首開股份的負債率分別為83.47%、82.7%、79.91%和80.59%，始終徘徊在行業(yè)紅線附近的負債率成為首開股份不得不選擇永續(xù)債的內(nèi)在驅(qū)動力。

　　不過，報告期內(nèi)，公司全年新增項目27個、其中北京獲取16個，京外新增11個，項目計容建筑面積合計399.70萬平方米，這樣的投資速度和規(guī)模對首開股份的經(jīng)營性現(xiàn)金流無疑將形成壓力。

　　華泰證券(601688) 在研報中表示，一線城市延續(xù)當前嚴格的調(diào)控體系，京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通州行政副中心建設(shè)持續(xù)分流需求，以及首開一級開發(fā)及棚改項目開發(fā)周期的延長，都將加大公司資金鏈壓力。

　　4月16日，首開股份發(fā)布一季度業(yè)績公告。期內(nèi)，共實現(xiàn)簽約面積37.85萬平方米，同比降低42.60%；簽約金額100.18億元，同比降低45.84%。值得注意的是，2018年，首開股份制定的年度目標是銷售面積約330萬平方米，銷售金額約1000億元，也就是說，一季度，首開股份僅完成全年銷售目標的10%，后續(xù)銷售面臨不小的壓力。

　　首開股份在公告中也坦陳，公司根據(jù)實際情況及對未來市場預(yù)測，制定了2018年銷售計劃，但完成2018年銷售計劃存有不確定性。至于首開股份未來表現(xiàn)如何，相信市場會給出答案。