沖千億似乎成了中小房企存活下來的必經(jīng)過程，但是當(dāng)碧恒萬喊出“降風(fēng)險”、并與高速發(fā)展作告別狀的時候，游戲規(guī)則改變了，這時候，中小房企沖過千億之后，等待他們的是什么？

　　年報季已近尾聲，縱觀房企2017年的年報，規(guī)模的快速發(fā)展成為普遍現(xiàn)象。企業(yè)要么順利加入千億俱樂部，要么走在成為千億房企的路上。這一現(xiàn)象不可避免，市場蛋糕不斷變小，企業(yè)需要奪取更多的市場份額才能獲得生存權(quán)，沒有規(guī)模，何談發(fā)展？但是在沖千億規(guī)模的路上，高負(fù)債高風(fēng)險向來是伴生物，實際上，中型房企雖努力一下可以“吃”掉小型房企，但并未具有巨頭房企的厚實家底，多方因素導(dǎo)致中型房企的位置略顯尷尬。

　　驚人的復(fù)合增長率

　　新城、旭輝、陽光城(000671)、世茂無疑是快速發(fā)展的典型。2017年，新城控股(601155)合同銷售額達(dá)1264.72億元人民幣，在克而瑞的房企榜單中躥到13名的位置，并完成年初 850億元銷售目標(biāo)的148.79%，目標(biāo)完成率為行業(yè)第一；旭輝控股集團(tuán)合同銷售額達(dá)1040億元，排行榜中緊隨其后位列15名，完成800億元全年銷售目標(biāo)的130%，目標(biāo)完成率為行業(yè)第五。2017年世茂實現(xiàn)合約銷售1007.7億元，在克而瑞的排名中占據(jù)16名，經(jīng)過三年的滯漲期，在2017年終于迎來了再一次的高增長，成功晉級千億，并提出2018年的銷售目標(biāo)為1400億元。

　　2017年，旭輝集團(tuán)全年實現(xiàn)1040億銷售額，完成目標(biāo)率達(dá)130%；陽光城雖仍未過千億大關(guān)，但也已處于望其項背的位置，位列第19名。

　　規(guī)模至上的年代，這幾家企業(yè)的共同特點是“快”，甚至，旭輝近3年合同銷售年復(fù)合增長率高達(dá)70%，新城近3年復(fù)合增長率更高達(dá)71.22%,復(fù)合增長率在2017年17家千億房企中位列第二。而陽光城稍微次之，但是從其2012-2016年的發(fā)展來看，陽光城的銷售額從56億元增長到462 億元，年復(fù)合增長率也高達(dá)69.7%。而世茂在2008年至2014年期間，世茂年復(fù)合增長率便高達(dá)84%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這幾家企業(yè)的發(fā)展情況不一，但是共同點是抓住了機(jī)會，在布局、產(chǎn)品和時機(jī)上并未有太大差異。

　　盈利指標(biāo)良好，但規(guī)模與負(fù)債不可兼得

　　從年報來看，新城、旭輝、世茂的盈利能力較好。根據(jù)年報公布數(shù)據(jù)來看，2017年新城控股的凈利率提升至15%，相較于前兩年進(jìn)一步改善。而在營利性指標(biāo)方面，新城今年毛利率上升至36%，同比上升8個百分點。2017年旭輝集團(tuán)的凈利率提升至19%，相較于2016年上升了5個百分點，有所改善，而在營利性指標(biāo)方面，今年毛利率上升至27%，同比上升2個百分點。

　　一個共同特點是，這四家房企注重擴(kuò)張，拿地表現(xiàn)很是積極，而這也是為了促進(jìn)銷售規(guī)模的增長。

　　世茂2017年加大土地投資力度，新增土地建面1060萬平米，截至2017年底總土地貨值超過8000億元。而陽光城的拿地力度持續(xù)加碼，截止到2017年12 月底，公司累計新增土儲1184.0 萬方，同比增長20.3%，拿地強(qiáng)度為58.6%，延續(xù)了2015 年以來較高的拿地強(qiáng)度。而新城控股去年全年新增土地貨值達(dá)2811.6億元,根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),位居行業(yè)TOP10。新獲取的100余幅地塊,總建筑面積超過3000萬平方米。毛利率，凈利率，歸母凈利率分別為30.43%，15.01%和11.13%，分別同比增長2.85，2.34和2.41個百分點。

　　其中，新城控股通過招拍掛、市場化并購、合作開發(fā)等多樣化手段,有效控制了拿地成本，世茂近三年的拿地銷售均價比皆超過0.6，拿地成本偏高。

　　規(guī)模和負(fù)債歷來不可兼得，從2017年的年報來看，新城、旭輝、陽光城這類企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都具有普遍較高的特點，反應(yīng)企業(yè)實際情況的凈負(fù)債也維持在相對較高的水平。比如旭輝的凈負(fù)債達(dá)到343%，世茂和陽光城雖然沒有像旭輝這么高，但比萬科、恒大這樣的企業(yè)還是高出許多。

　　市場周期調(diào)整，規(guī)模擴(kuò)張是否可持續(xù)？

　　以旭輝為例，2018年，旭輝公布了全年1400億的銷售目標(biāo)，公司只要以35%的同比增長速度就能夠輕松達(dá)到。

　　但問題是，旭輝可以保證35%的同比增長速度，但是，2017年的年復(fù)合增長率還會保持住嗎？

　　值得注意的是，旭輝2017年全年權(quán)益銷售金額僅550億，權(quán)益比例為53%，而其他千億房企權(quán)益銷售基本都能占到70%或以上。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于當(dāng)前企業(yè)銷售規(guī)模來說，要做大，關(guān)鍵要看土地儲備和融資規(guī)模，實際上最終都會在融資規(guī)?；蛘哔Y金規(guī)模上得到體現(xiàn)。所以對于當(dāng)前此類投融資關(guān)系來說，企業(yè)若是規(guī)模要做大，實際上還是要在負(fù)債方面承受一定的壓力。當(dāng)然，承受的壓力越大，潛在的風(fēng)險就越大，企業(yè)也需要警惕其中面臨的各類問題。

　　不得不承認(rèn)的是，行業(yè)前四的巨頭房企已經(jīng)喊出了降風(fēng)險，房企的游戲規(guī)則在發(fā)生變化，千億級房企的議價能力明顯弱于巨頭房企。2017年銷售額的劇增或受益于2014年左右的市場行情，但是，市場蛋糕在變小，強(qiáng)者恒強(qiáng)，大小吃小魚的現(xiàn)象越來越普遍，開發(fā)商在受益于市場紅利，沖刺千億之后，等待他們的是什么？

　　一個事例是，此前陽光城表示將參拍廣物地產(chǎn)45%股權(quán)，最后未能競投成功，由來自深圳的卓越拿下，不過最新的消息卻顯示該項目最終或?qū)⒙淙氡坦饒@手中。

　　嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，尤其是地產(chǎn)周期在調(diào)整，如果說一味追求規(guī)模，這個時候確實也會有各類風(fēng)險，比如在資金壓力方面的風(fēng)險。大體上說，接下來對于此類關(guān)系的平衡依然是很關(guān)鍵的。