長(zhǎng)江商報(bào)消息凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)收益率連續(xù)5年進(jìn)入下滑通道

　　曾幾何時(shí)，中海地產(chǎn)頂著“利潤(rùn)王”的美譽(yù)一路疾馳。不過(guò)，當(dāng)前已風(fēng)光不再。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者對(duì)比全行業(yè)數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是銷售金額，還是銷售面積，中海地產(chǎn)的增幅均不算亮麗。

　　此外，中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)增速連續(xù)五年放緩，凈資產(chǎn)收益率(ROE)連續(xù)5年處于下滑趨勢(shì)。

　　中海地產(chǎn)的銷售增速，遠(yuǎn)不及業(yè)內(nèi)龍頭平均水平，似乎離第一梯隊(duì)越來(lái)越遠(yuǎn)。

　　對(duì)于核心盈利能力指標(biāo)放緩和下滑趨勢(shì)，長(zhǎng)江商報(bào)記者日前發(fā)送采訪函至中海地產(chǎn)，截止到發(fā)稿前仍沒有得到回復(fù)。

　　盈利能力連續(xù)5年放緩

　　得益于央企背景和企業(yè)自身基因，中海地產(chǎn)以低于行業(yè)水平的土地成本和資金成本成為“凈利潤(rùn)一哥”。

　　中海地產(chǎn)在凈利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)額的表現(xiàn)上居同行前列。

　　“融資的優(yōu)勢(shì)以及其拿地等方面比較穩(wěn)健，這都會(huì)帶來(lái)高利潤(rùn)的水平?！眱|翰股份武漢公司總經(jīng)理肖詩(shī)社對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，首先央企背景，意味著低于行業(yè)水平的土地成本和資金成本，就融資來(lái)說(shuō)，2017年中海平均融資成本4.27%，屬于行業(yè)最低水平之一；其次，中海地產(chǎn)從做工程起家，對(duì)建安成本、管理費(fèi)用控制在行業(yè)中處于領(lǐng)先水平，早年萬(wàn)科、碧桂園大力挖中海員工，也是基于此原因。

　　然而，無(wú)論是銷售金額還是銷售面積，對(duì)比全行業(yè)數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)的增幅均不算亮麗。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2012年-2017年，中海的凈利潤(rùn)額分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元、370.2億港元和407.7億港元，增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。

　　換言之，中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)增速連續(xù)五年放緩，凈資產(chǎn)收益率(ROE)連續(xù)5年處于下滑趨勢(shì)。

　　“按照這個(gè)增速發(fā)展，中海地產(chǎn)已經(jīng)‘出局’地產(chǎn)第一梯隊(duì)，能否在第二梯隊(duì)保持身位，也充滿變數(shù)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，盈利數(shù)據(jù)的放緩，其實(shí)很大程度上也說(shuō)明了一點(diǎn)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局在發(fā)生變化。

　　央企優(yōu)勢(shì)不再拿地成本創(chuàng)新高

　　中海地產(chǎn)去年以來(lái)在公開土地市場(chǎng)的表現(xiàn)與公司過(guò)往的表現(xiàn)相比，可謂“激進(jìn)”。公司2016全年的購(gòu)地金額也才僅有407億。而掌門人顏建國(guó)在中期業(yè)績(jī)會(huì)上也坦承，去年上半年銷售業(yè)績(jī)并未有太大增幅，受累于過(guò)去幾年買地太少。

　　根據(jù)中海地產(chǎn)土地收購(gòu)公告統(tǒng)計(jì)，截至2017年公司共獲得76宗地塊，總占地面積約524萬(wàn)平方米，公司25%的土地儲(chǔ)備增速遠(yuǎn)超同期10%的預(yù)計(jì)銷售增速。

　　值得注意的是，拿地成本也水漲船高，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2017年中海地產(chǎn)的拿地成本創(chuàng)下新高，均價(jià)為6723元/平方米，同比上升64%。迅猛拿地的同時(shí)創(chuàng)造了不少熱點(diǎn)地區(qū)的高地價(jià)地塊。

　　中海如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)雙增長(zhǎng)？肖詩(shī)社認(rèn)為，這也是全行業(yè)的課題，甚至對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)更為重要，除了提高周轉(zhuǎn)速度，加快資金利用率外，布局多元化，開拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)途徑也至關(guān)重要，因?yàn)楫?dāng)下，國(guó)家經(jīng)濟(jì)脫虛入實(shí)迫在眉睫，房企被引導(dǎo)協(xié)助國(guó)家實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，對(duì)擁有央企背景的中海地產(chǎn)來(lái)說(shuō)更有優(yōu)勢(shì)。

　　未來(lái)項(xiàng)目銷售仍存巨大壓力

　　在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的形勢(shì)下，高價(jià)地的開發(fā)前景成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。在此背景下，對(duì)于向來(lái)以“高利潤(rùn)”著稱的中海地產(chǎn)而言，如何將這部分高價(jià)地推向市場(chǎng)，有待觀察。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)2017年上半年新開工面積約為932萬(wàn)平方米，在建面積2085萬(wàn)平方米，計(jì)劃全年新開工目標(biāo)1900萬(wàn)平方米，而這一數(shù)據(jù)在2016年是690萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)175%。

　　在現(xiàn)階段一二線城市嚴(yán)格限價(jià)等“四限”以及“房住不炒”等政策環(huán)境壓力下，中海地產(chǎn)未來(lái)的項(xiàng)目銷售將面臨較大壓力。經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的形勢(shì)下，高價(jià)地的開發(fā)前景成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。在此背景下，對(duì)于向來(lái)以“高利潤(rùn)”著稱的中海地產(chǎn)而言，要想將這部分高價(jià)地推向市場(chǎng)并非易事，市場(chǎng)接受程度難言樂(lè)觀。