行業(yè)洗牌之下，拿地與資金的話語權(quán)不斷向規(guī)模房企傾斜，中小房企生存狀況日益惡劣。在行業(yè)集中度不斷提高，樓市調(diào)控持續(xù)加碼及內(nèi)地融資不斷收緊的今年，要么做大要么被吃掉，這種現(xiàn)象會愈演愈烈。

　　近日，大發(fā)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等多家房企向港交所提交了IPO申請，這其中既有A股IPO放行緩慢的原因，也有借此打通境外融資通道的希冀。根據(jù)招股書披露，這些房企經(jīng)營情況均一般甚至較差，于他們言，這步路許是資金危局下的無奈之舉，但上市真能成為救命稻草嗎，很難預(yù)料。

　　A股放行緩慢房企轉(zhuǎn)投港股

　　赴港上市潮的到來與2017年12月15日，港交所“同股不同權(quán)”重大改革有直接關(guān)系。這一改革下，港交所允許同股不同權(quán)的公司赴港上市，并確保融資不會對企業(yè)掌管權(quán)造成影響。此類企業(yè)赴港上市，港交所也設(shè)定了一定的門檻，比如，最低預(yù)期市值達到400億港元，或者最近一年財政收入不低于10億港元。

　　與A股相比，港股IPO顯然寬松的多，這一催化劑直接導致中小企業(yè)大批赴港上市的興起。

　　根據(jù)證監(jiān)會公布的最新A股IPO排隊消息，萬達商業(yè)、金輝集團、富力集團、首創(chuàng)置業(yè)等房企排名均出現(xiàn)下滑。從排名上來看，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團、首創(chuàng)置業(yè)分列94、95、96、97和99位，較上次截至3月22日的排序，均大幅下滑16位。

　　其中，萬達商業(yè)于2015年9月申請上市，在A股排隊上市時間已經(jīng)2年零8個月。而富力集團更是在2007年到2013年期間，4次沖刺A股均以失敗告終。2015年8月，富力再次沖擊A股，至今仍在排隊。

　　有消息稱證監(jiān)會對IPO企業(yè)有兩項審核標準：IPO在審企業(yè)，近三年I凈利潤合計要超過1億元，且最后一年超過5000萬，不達標者，要么選擇撤回，或接受現(xiàn)場檢查；第二，IPO新申報企業(yè)，主板要求最近一年凈利潤超過8000萬，創(chuàng)業(yè)板不低于5000萬。

　　“內(nèi)地資本市場對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻和要求從未有過根本松綁，甚至有收緊的態(tài)勢?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進如是分析。

　　因此，中小型房企尋求上市，無一例外地指向了港交所。

　　年內(nèi)多家中小房企遞交上市申請

　　4月4日，弘陽地產(chǎn)披露招股書，向港交所正式邁出上市第一步；4月26日，大發(fā)地產(chǎn)向港交所遞交上市申請；除此之外，素有“小中糧”之稱的中梁地產(chǎn)最近也被曝出有上市計劃。

　　“從去年開始，房地產(chǎn)企業(yè)有一輪明顯的上市潮，這與整個商業(yè)銀行資金面從緊，房企間接融資不易有關(guān)。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對藍鯨地產(chǎn)表示。

　　對于此輪中小房企上市潮，嚴躍進分析道：“一方面，這是因為市場競爭的邏輯在于，無規(guī)模即無市場，靠單純的項目銷售難以快速做大規(guī)模，而IPO計劃等其實是有較好的機會的，所以是企業(yè)快速做大規(guī)模的一個模式。另一方面，在國內(nèi)樓市調(diào)控持續(xù)嚴厲的背景下，中小房企陷入了資金的困境，這將促使其積極謀求新的融資平臺?！?/p>

　　在規(guī)模與資金的雙重驅(qū)動下，中小房企走上了上市之路。

　　假設(shè)成功上市，資本市場會不會為其買單？

　　根據(jù)5月3日，大發(fā)地產(chǎn)披露的招股文件顯示，大發(fā)地產(chǎn)2015年到2017年的營業(yè)收入分別為6.77億、6.57億及44.14億元，純利由2015年的人民幣53.4百萬元增至2017年的人民幣151.6百萬元。

　　盡管銷售數(shù)據(jù)在向好，但利潤率卻不樂觀。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)平均凈利率高達12.4%，但2015年至2017年大發(fā)的毛利率與純利潤率卻與行業(yè)相悖，持續(xù)走低。數(shù)據(jù)顯示，2015年—2017年，該公司毛利率分別為15.9%、18.1%和14.9%；純利潤率分別為7.9%、3.3%、3.4%。

　　“彈藥”不足難言盈利。藍鯨地產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，截止到2018年2月28日，大發(fā)共擁有24個多元化的項目組合，包括20項住宅物業(yè)、3棟商業(yè)綜合樓及1個辦公樓層。上述所有項目中，5個項目位于上海，19個項目位于江蘇省、安徽省及浙江省。而其總土儲僅為172.03萬平方米，且安慶、溫州兩個城市就占到總土儲的58.63%。

　　與此同時，近三年來大發(fā)地產(chǎn)的凈負債率飆升，由2015年的196.5%上升至269.8%。同時，2017年其總流動負債為73.07億元，而其貨幣現(xiàn)金僅有3.77億元，年內(nèi)大發(fā)尚未使用的銀行貸款額度也只有6.8億元。另值得注意的是，在公司今年需要支付的各類款項中，僅貿(mào)易應(yīng)付款就達到12億元以上。其償債壓力足見一斑，而公司也在招股書中披露，上市融資所得將有一部分用于償債。

　　假設(shè)大發(fā)地產(chǎn)成功上市，資本市場會否為其買單？江瀚表示，“畢竟現(xiàn)在整個國家的房地產(chǎn)主基調(diào)都是房子是用來住的，不是用來炒的，房地產(chǎn)企業(yè)必須要逐漸學會，在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)下發(fā)展。所以，未來的話資本市場可能對房地產(chǎn)企業(yè)并沒有那么看好?！?/p>

　　對于中小房企而言，此輪上市或許是一個“不成功，便成仁”的選擇，但之于殘酷的資本市場來看，上市未必能成為救命的稻草。