以“穩(wěn)健”著稱(chēng)，成立29載的閩系老牌房企融僑集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“融僑”)，近年憑借大幅增長(zhǎng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)獲得市場(chǎng)關(guān)注。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理融僑近年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn)，其業(yè)績(jī)?cè)鏊僖呀?jīng)連續(xù)兩年超過(guò)50%，和市場(chǎng)份額增長(zhǎng)最快的行業(yè)龍頭企業(yè)水平接近，然而高負(fù)債跟現(xiàn)金流成為其兩座大山。在業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，融僑也有了千億規(guī)模的考量。今年首次向外界公布了融僑千億銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　然而，長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，融僑雖然銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大漲，發(fā)展全面駛?cè)肟燔?chē)道，但全國(guó)化布局仍有局限性，其僅深耕大本營(yíng)福建省以及其他幾個(gè)二三線(xiàn)城市。并且，融資頻繁已使得融僑集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀高，2017年底已近80%紅線(xiàn)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額已持續(xù)3年為負(fù)值，且金額較大。

　　對(duì)此，長(zhǎng)江商報(bào)記者聯(lián)系到融僑地產(chǎn)一位相關(guān)負(fù)責(zé)人，他僅表示在房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債問(wèn)題是很普遍的，融僑現(xiàn)金流穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)健康，負(fù)債一直處于可控范圍。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者分析稱(chēng)：“融僑現(xiàn)金流為負(fù)要求企業(yè)持續(xù)關(guān)注資金方面的狀況，尤其是要嘗試高周轉(zhuǎn)的模式。另外戰(zhàn)略擴(kuò)張方面，適當(dāng)進(jìn)行并購(gòu)也是降低成本、穩(wěn)定現(xiàn)金流的一個(gè)很重要的方面?！?/p>

　　業(yè)績(jī)?cè)鏊龠B續(xù)兩年超50%

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理融僑近年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn)，其2016—2017年的增速最為顯著，2016年銷(xiāo)售362億元，同比增長(zhǎng)超76%；2017年度銷(xiāo)售總額已達(dá)562億元，排名全國(guó)房企銷(xiāo)售金額第34位，同比銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)龇_(dá)到64.8%；2018年1月全國(guó)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)51億，同比增長(zhǎng)57%。

　　與此同時(shí)，排名也進(jìn)一步上升，克而瑞《2017年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售流量榜金額TOP200》顯示，融僑集團(tuán)的排名已由2015年的第48位躍升至第36位，力壓金輝集團(tuán)、福晟集團(tuán)、禹州地產(chǎn)等中小閩系房企。在2018年前4個(gè)月，融僑集團(tuán)的銷(xiāo)售表現(xiàn)依然可圈可點(diǎn)，以186億元的銷(xiāo)售額排在第37位。

　　業(yè)績(jī)?cè)鏊龠B續(xù)兩年超過(guò)50%，排名領(lǐng)先于同梯隊(duì)企業(yè)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，融僑的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)和市場(chǎng)份額增長(zhǎng)最快的行業(yè)龍頭企業(yè)水平接近。

　　土拍市場(chǎng)也“不甘落后”。從官方信息來(lái)看，融僑集團(tuán)2016年在南京、廈門(mén)、合肥、無(wú)錫等城市拿下了多幅優(yōu)質(zhì)地塊，投資金額超百億元。據(jù)克而瑞發(fā)布的《2017年1—12月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，融僑集團(tuán)以226億元、227萬(wàn)平方米分別位列第47位和63位，在中小房企中拿地表現(xiàn)不俗。另外，中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2018年前4個(gè)月，融僑集團(tuán)拿地更為強(qiáng)勁，拿地金額為67億元，位列第34位，拿地面積為104萬(wàn)平方米。

　　進(jìn)入2018年，融僑集團(tuán)拿地動(dòng)作依然接連不斷。截至5月9日，僅在大本營(yíng)福建省，融僑集團(tuán)已拿下5宗地塊，土地總價(jià)共計(jì)約38億元；3月融僑集團(tuán)以14.88億元、溢價(jià)率95.99%的代價(jià)斬獲合肥地塊，成功落下合肥第七子；此外，重慶一宗地塊被融僑集團(tuán)近日以3.48億元收入囊中。

　　值得注意的是，盡管布局的城市80%都在強(qiáng)調(diào)限購(gòu)政策， 2017年融僑的銷(xiāo)售額還是同比增長(zhǎng)了64.8%。從業(yè)績(jī)分布上來(lái)看，省會(huì)級(jí)城市(福州、廈門(mén)、南京、鄭州、天津、武漢、合肥)貢獻(xiàn)占比68%，而二線(xiàn)城市(福清、龍巖、淮安、無(wú)錫)貢獻(xiàn)占比32%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從行業(yè)本身來(lái)說(shuō)，這兩年地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)還是有很多新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的，類(lèi)似市場(chǎng)機(jī)會(huì)也會(huì)為房企的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)創(chuàng)造較好的條件。對(duì)于融僑來(lái)說(shuō)，其這兩年屬于高成長(zhǎng)的企業(yè)，雖然布局的城市樓市政策比較嚴(yán)厲，但這不影響此類(lèi)房企的銷(xiāo)售，尤其是很多重點(diǎn)城市其實(shí)市場(chǎng)交易還是很熱的。

　　受限資產(chǎn)賬面價(jià)值達(dá)251億元

　　在企業(yè)發(fā)展上，融僑歷來(lái)標(biāo)榜“穩(wěn)健”，表示自己是福建房企中負(fù)債最低的企業(yè)。2013年到2015年，負(fù)債率在72%到76%之間，低于行業(yè)平均水平。

　　隨著規(guī)模化擴(kuò)張，融僑集團(tuán)近年負(fù)債水平持續(xù)走高。截至2017年底，融僑集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)79.74%?？傌?fù)債相比2016年末增長(zhǎng)27%至618億元，而主要有息負(fù)債的借款總額達(dá)346.4億元，增長(zhǎng)幅度超過(guò)30%。具體來(lái)看，短期借款2017年末余額為39.16億元，對(duì)比2016年末的22.06億元，增長(zhǎng)了77.52%。一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為69.79億元，上升60.49%。

　　與此同時(shí)，不斷融資已使得融僑集團(tuán)受限資產(chǎn)規(guī)模激增。截至2017年底，融僑集團(tuán)受限資產(chǎn)賬面價(jià)值達(dá)251億元，比2016年末的166億元上升了51%，受限資產(chǎn)包括部分貨幣資金、房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程及投資性房地產(chǎn)等，主要系向銀行等金融機(jī)構(gòu)抵押或質(zhì)押融資所致。

　　截至2017年底，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額則僅為44.52億元。2015年至2017年，融僑集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-43.24億元、-70.97億元、-60.77億元。

　　負(fù)債率高企，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流長(zhǎng)期為負(fù)，會(huì)帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)？隨著市場(chǎng)擴(kuò)張不斷大步邁前，融僑集團(tuán)的如何緩解資金壓力？“房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流長(zhǎng)期持續(xù)為負(fù)值，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大造成資金鏈斷裂?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類(lèi)現(xiàn)金流為負(fù)要求此類(lèi)企業(yè)持續(xù)關(guān)注資金方面的狀況，尤其是要嘗試高周轉(zhuǎn)的模式。另外戰(zhàn)略擴(kuò)張方面，適當(dāng)進(jìn)行并購(gòu)也是降低成本、穩(wěn)定現(xiàn)金流的一個(gè)很重要的方面。目前此類(lèi)規(guī)模擴(kuò)張應(yīng)該繼續(xù)加快，尤其是尋找一些新的有潛力的地級(jí)市，這是最關(guān)鍵的。

　　全國(guó)化布局推進(jìn)緩慢

　　2017年3家房企年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破5000億元大關(guān)，共有17家企業(yè)銷(xiāo)售額突破1000億。房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額集中度進(jìn)一步提升，規(guī)模已經(jīng)成了當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的選擇。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高的大勢(shì)之下，這家“居中穩(wěn)健”的房企也終于對(duì)規(guī)模發(fā)起了沖擊。在2018年年初的一場(chǎng)公開(kāi)活動(dòng)中，融僑集團(tuán)首次向外界披露了千億元銷(xiāo)售規(guī)模的計(jì)劃。根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，融僑在2017年的合約銷(xiāo)售額在562億，在房企中排名35左右。按照權(quán)益銷(xiāo)售額來(lái)看，融僑的546億排名第29。

　　融僑集團(tuán)首席投資官鄭偉指出，按照公司目前的布局，每個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)100億—200億元銷(xiāo)售目標(biāo)，中心城市實(shí)現(xiàn)50億—100億元銷(xiāo)售目標(biāo)，將基本完成千億元銷(xiāo)售規(guī)模。

　　不過(guò)，長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，發(fā)展近30年，融僑集團(tuán)目前全國(guó)化布局效果并不明顯，僅深耕大本營(yíng)福建省以及其他幾個(gè)二三線(xiàn)城市。根據(jù)官網(wǎng)信息，融僑集團(tuán)項(xiàng)目主要集中在福建省，進(jìn)入省外其他城市屈指可數(shù)，如南京、武漢、合肥、天津、無(wú)錫、蘇州、鄭州等。

　　全國(guó)化布局推進(jìn)緩慢是否會(huì)阻礙其規(guī)?；瘮U(kuò)張的步伐？融僑方面表示，目前，融僑執(zhí)行的是“聚焦省會(huì)級(jí)+強(qiáng)二線(xiàn)城市、聚焦四大區(qū)域”的布局策略，已經(jīng)在全國(guó)布局了京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、中部經(jīng)濟(jì)區(qū)四大區(qū)域，占據(jù)了國(guó)內(nèi)核心的一、二線(xiàn)城市。融僑還將通過(guò)合作的方式獲取更多項(xiàng)目，降低資金壓力。同時(shí)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)上面加大布局。

　　值得注意的是，2017年之前，融僑每年的拿地金額都在150億—180億之間，這顯然無(wú)法支撐未來(lái)千億的規(guī)模。2018年能否完成千億目標(biāo)？

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于融僑來(lái)說(shuō)，千億目標(biāo)完成肯定會(huì)有壓力，尤其是現(xiàn)在很多企業(yè)都在做這個(gè)內(nèi)容，多少會(huì)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于類(lèi)似企業(yè)來(lái)說(shuō)，欲速則不達(dá)，適當(dāng)放緩速度，進(jìn)而穩(wěn)定戰(zhàn)略，同時(shí)找準(zhǔn)政策調(diào)整中的一些機(jī)會(huì)，這也是比較關(guān)鍵的內(nèi)容。

　　福晟和正榮相繼上市后，融僑成為了唯一一家沒(méi)有上市的閩系規(guī)模房企。融僑未來(lái)是否會(huì)選擇上市，對(duì)于上市的計(jì)劃，融僑的高管多次對(duì)外表示，并沒(méi)有時(shí)間表?！吧鲜惺潜匾?，通過(guò)上市也能夠加深外部對(duì)于融僑的關(guān)注，所以從這個(gè)角度看，融僑有必要積極向資本市場(chǎng)靠攏。所以從其積極拿地和做大企業(yè)規(guī)模的角度看，也是有意義的。”