從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來(lái)看，因城施策、房住不炒及落戶政策等信號(hào)較為明顯，而對(duì)于A股上市房企而言，其圍繞政策變化的博弈仍將繼續(xù)，而大城市戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)或仍是企業(yè)重中之中。

　　房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體量中占據(jù)重要位置，也是區(qū)域財(cái)政的重要支撐。從近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的起落來(lái)看，政策博弈所帶來(lái)的影響較為明顯，比如2015年限購(gòu)政策取消，帶來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的全面飛漲；2018年以來(lái)的重點(diǎn)城市五限使得成交減少，部分區(qū)域城市房?jī)r(jià)回落等。進(jìn)入2019年，由于地產(chǎn)政策向因城施策轉(zhuǎn)移，而區(qū)域博弈或?qū)@政策層面展開(kāi)，上市房企作為行業(yè)內(nèi)重要組成，其政策博弈的信號(hào)或更為明顯。

　　從深滬A股市場(chǎng)相關(guān)地產(chǎn)上市企業(yè)來(lái)看，為一個(gè)具有相當(dāng)分量的板塊，目前共有141家地產(chǎn)企業(yè)，如果加上香港及美國(guó)上市的部分企業(yè)，可以說(shuō)在行業(yè)內(nèi)具有領(lǐng)先地位的公司基本實(shí)現(xiàn)了上市。

　　對(duì)于地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們認(rèn)為其影響因素主要圍繞貨幣、人口、政策等因素密切相關(guān)，本文僅結(jié)合A股相關(guān)公司及從今年相關(guān)兩個(gè)重要政策層面進(jìn)行一個(gè)基本分析。

　　因城施策將更多體現(xiàn)區(qū)域博弈

　　**中央政治局4月19日會(huì)議顯示，“房住不炒”再次提及，而大的層面來(lái)看，因城施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定是其主要考慮。

　　如果從過(guò)去的2018年政策來(lái)看，2018年，房地產(chǎn)調(diào)控政策在“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”的基調(diào)較為明顯。地方層面上，各地房地產(chǎn)政策調(diào)控較密集，強(qiáng)化與擴(kuò)圍并存，市場(chǎng)監(jiān)管力度持續(xù)加強(qiáng)。具體來(lái)看，各線城市繼續(xù)完善限購(gòu)、限售措施，精準(zhǔn)化程度進(jìn)一步提高，約有23個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策、29個(gè)城市出臺(tái)限售政策，長(zhǎng)沙、西安等城市暫停企事業(yè)單位購(gòu)房，海南則從省級(jí)層面進(jìn)行限購(gòu)、限售。進(jìn)一步強(qiáng)化差別化住房信貸政策。北京、上海等30多個(gè)城市開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)等非常明顯?？梢哉f(shuō)，各地調(diào)控對(duì)2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。

　　進(jìn)入2019年，因城施策政策開(kāi)始走向前臺(tái)，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的上市房企而言，如何運(yùn)用好政策，成為博弈的一個(gè)重要看點(diǎn)。從上市公司層面來(lái)看，萬(wàn)科、保利、金地、【招商地產(chǎn)(000024)、股吧】等加大了對(duì)大城市的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，而區(qū)域大城市本地房企的擴(kuò)張戰(zhàn)略與因城施策政策也格外密切。比如上市企業(yè)新城控股年報(bào)顯示：2018 年全年，公司銷售金額達(dá)到2210.98 億元，同比增長(zhǎng)74.82%；銷售面積達(dá)1812.06 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)95.21%。從拿地情況看，公司2018 年新增土地儲(chǔ)備164 幅，總建面達(dá)4773.24 萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為2330 元/平米。2018 年公司拿地總價(jià)約761.4 億元，占銷售總額的34%。從區(qū)域上看，新城控股拿地以長(zhǎng)三角、京津冀等重點(diǎn)大城市群為主，并在中西部重慶、成都、武漢、鄭州等核心城市布局；此外，保利地產(chǎn)堅(jiān)持深耕一二線大城市及熱點(diǎn)三線城市的戰(zhàn)略持續(xù)；行業(yè)龍頭之一的萬(wàn)科，萬(wàn)科2018年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額6069.5億元，其人均銷售金額達(dá)到4998萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于其他典型房地產(chǎn)企業(yè)，在24個(gè)市場(chǎng)占有率第一，另外18個(gè)進(jìn)入前三，一二線核心城市龍頭地位穩(wěn)固，如果細(xì)化其戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)來(lái)看，一二線城市及重點(diǎn)城市的布局和土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略明顯等。

　　通過(guò)上市公司運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略及布局區(qū)域展望來(lái)看，在因城施策的政策背景中，研究認(rèn)為，此政策的變化將使大城市的吸引力增加，特別是在限購(gòu)或限售、限價(jià)等方面出現(xiàn)明顯因城施策變化的區(qū)域。

　　落戶政策將使區(qū)域博弈加大

　　如果觀察來(lái)看，2019年4月18日，呼和浩特正式印發(fā)《呼和浩特市大學(xué)畢業(yè)生安居工程(試點(diǎn))實(shí)施辦法》(簡(jiǎn)稱《辦法》)引發(fā)業(yè)界關(guān)注?！掇k法》明確，具有普通全日制本科及以上學(xué)歷的應(yīng)往屆畢業(yè)生(往屆3年及以內(nèi))，在試點(diǎn)范圍內(nèi)就業(yè)或自主創(chuàng)業(yè)的，可憑相關(guān)證明材料依程序申請(qǐng)享受安居住房政策。大學(xué)畢業(yè)生住宅平均銷售價(jià)格按照項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的50%確定，產(chǎn)權(quán)交易涉及相關(guān)稅費(fèi)按規(guī)定由建設(shè)單位和購(gòu)房者分別承擔(dān)，5年內(nèi)不得上市交易。采取按揭或公積金貸款的，首付比例最低可按20%支付。據(jù)深圳市住房和建設(shè)局4月29日消息，為貫徹落實(shí)深圳市住房制度改革要求，深圳市住房建設(shè)局會(huì)同市司法局等部門起草了《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》和《深圳市人才住房建設(shè)和管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》。為保證立法的科學(xué)性、民主性，現(xiàn)將征求意見(jiàn)稿全文及說(shuō)明予以發(fā)布，征求社會(huì)各界意見(jiàn)。

　　如果動(dòng)態(tài)觀察來(lái)看，2019年4月8日，國(guó)家發(fā)展改革委對(duì)外發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》(以下簡(jiǎn)稱《重點(diǎn)任務(wù)》)。該文件明確，繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬(wàn)—300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬(wàn)—500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。

　　研究發(fā)現(xiàn)，根據(jù)這份文件，超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。城市政府要探索采取差別化精準(zhǔn)化落戶政策，積極推進(jìn)建檔立卡農(nóng)村貧困人口落戶。

　　從上市企業(yè)來(lái)看，龍頭企業(yè)處于北上廣深，而絕大多數(shù)地產(chǎn)公司均處于Ⅰ型大城市，如果對(duì)應(yīng)超大特大城市來(lái)看，上述兩項(xiàng)政策的推動(dòng)，對(duì)于一線、二線城市的地產(chǎn)企業(yè)或重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展將形成利多因素。根據(jù)住建部發(fā)布的《中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，2017年底，城區(qū)常住人口在100萬(wàn)至500萬(wàn)的有69個(gè)城市，其中西安、沈陽(yáng)、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟(jì)南、青島、大連、長(zhǎng)春等10個(gè)城市的人口超過(guò)了300萬(wàn)，屬于全面放開(kāi)放寬落戶條件的城市。滿足“全面取消落戶限制”的城市則有59個(gè)，包括長(zhǎng)沙、洛陽(yáng)、蘇州、無(wú)錫、揚(yáng)州、合肥、寧波、福州、廈門、南寧等城市。

　　表1：A股中部分房地產(chǎn)企業(yè)2018年部分經(jīng)營(yíng)指標(biāo)情況 注：數(shù)據(jù)來(lái)源于上市公司定期報(bào)告 和信研究

　　研究發(fā)現(xiàn)，2019年至今，發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶政策的城市已超過(guò)50個(gè)。除京滬兩地，全國(guó)大部分城市落戶難度已經(jīng)不大，放開(kāi)落戶政策有利于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口平等獲得城市公共資源，也使房地產(chǎn)市場(chǎng)有了穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。值得關(guān)注的是落戶政策仍在提升或更大放開(kāi)，比如：今年3月，石家莊出臺(tái)政策，全面放開(kāi)城區(qū)落戶限制，申請(qǐng)者只需拿著身份證、戶口簿就可以向落戶地派出所申請(qǐng)落戶，配偶、子女、父母戶口也可一并隨遷；4月初，杭州出臺(tái)的《關(guān)于貫徹落實(shí)穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策舉措的通知》，也將杭州落戶要求從此前的“45周歲以下本科人才及35周歲以下專科人才，在杭州居住滿一年及以上，并連續(xù)繳納一年以上社?！苯禐椤叭罩拼髮W(xué)專科及以上人才，在杭州工作并繳納社保的，可直接落戶”；4月19日，保定市清苑區(qū)人民政府發(fā)布的通知中明確，符合政策要求的相關(guān)人才可獲得最高50萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼等等，配合此次呼和浩特的政策來(lái)看，各地落戶政策仍在繼續(xù)推近。

　　因此可以判定，從地產(chǎn)發(fā)展的重要構(gòu)成之一人口來(lái)看，業(yè)務(wù)或主要業(yè)務(wù)處于Ⅰ型大城市和Ⅱ型大城市的上市企業(yè)明顯受益。研究預(yù)計(jì)，這些城市在人才競(jìng)爭(zhēng)、科技競(jìng)爭(zhēng)及發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)中，會(huì)很大程度上得到管理部門的支持，并體現(xiàn)到因城施策的結(jié)合，對(duì)于此類區(qū)域的上市房企而言，政策博弈的動(dòng)力會(huì)增加。

　　總體而言，研究認(rèn)為在因城施策與城市落戶政策的背景下，大城市戰(zhàn)略對(duì)于上市房企而言，將更加鞏固與明顯，對(duì)于優(yōu)勢(shì)企業(yè)而言，這種博弈的信號(hào)將更加具有經(jīng)營(yíng)軌跡，在整體政策調(diào)控或國(guó)家戰(zhàn)略背景下，地產(chǎn)企業(yè)有望呈現(xiàn)優(yōu)勝劣汰以穩(wěn)為主的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　【風(fēng)險(xiǎn)提示】產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策不確定性、區(qū)域銷售不及預(yù)期等。

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