利率一路走低，好的資產(chǎn)都在哪里？最近一些大資金的投資邏輯值得仔細玩味。

　　本周，號稱“隱形地主”的中國平安再次出手，通過平安人壽接手了凱德集團旗下六個來福士項目的部分股權(quán)。這些項目都是商業(yè)地產(chǎn)，分別位于上海、北京、寧波、成都以及杭州，總資產(chǎn)價值 467 億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過330億元。

　　據(jù)媒體報道，平安看中的這批來福士項目，是凱德集團在中國最核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租約穩(wěn)定，現(xiàn)金流極好。而“賣方”凱德集團最近似乎比較缺錢，于是雙方各取所需，促成了此次合作。

　　有意思的是，最近看好商業(yè)地產(chǎn)的還不僅僅是平安。號稱“美國最大房東”的黑石，不久前剛剛斥資30億美元接盤SOHO中國的九成股權(quán)，同樣是險資的和諧健康保險，也在近期斥資90億拿下北京國貿(mào)地區(qū)的SK大廈。

　　為什么這些機構(gòu)都看好商業(yè)地產(chǎn)？在筆者看來，這是全球擁有充足資本實力以及資源整合能力的機構(gòu)，對于中國具有真正價值的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景的一次集體投票。

　　很長一段時間以來，外界對于中國商業(yè)地產(chǎn)的看法，從之前的一路看好到逐步看空。原因之一是空置率的不斷攀升。我們可以看到，從北京到上海，尤其是南方的深圳，隨著大量的商業(yè)地產(chǎn)的崛起，在一些外部長租客出現(xiàn)行業(yè)波動的時候，包括一些從事普惠金融、P2P機構(gòu)紛紛退租的時候，空置的情況更加嚴重。

　　而供應(yīng)超級暢旺，使得供需博弈發(fā)生了某種轉(zhuǎn)變。來自第一太平戴維斯等數(shù)據(jù)顯示，深圳的福田和南山一些地區(qū)，部分曾經(jīng)聲名顯赫的商業(yè)大樓的出租率出現(xiàn)拐點式下降，整個空置率從20到30不等。在北京的國貿(mào)地區(qū)，隨著中國尊周邊大樓不斷涌現(xiàn)，使得空置率也曾創(chuàng)下新高。短期來看，疫情對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊也非常直接。

　　但這些不利因素，在資金籌措成本夠低、自身的資金調(diào)動能力夠強、盤活各種資源具有足夠的信心的機構(gòu)眼里，反而是出手“攬貨”的機會。依托超強的運營能力，這些大資金們在控制資金支出成本的同時，也仍然能夠通過在商業(yè)樓宇的精耕細作中，從更長的時期取得核心穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。

　　如果不出意外，只要利率繼續(xù)維持低位，這樣大手筆的收購將會越來越多。