濟(jì)南開發(fā)商宜快速賣房

　　房地產(chǎn)行業(yè)資金收緊的趨勢正越來越明顯。

　　中國證券投資基金業(yè)協(xié)會14日正式公布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（下稱“4號文”），明確提出，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，暫不予備案。

　　“4號文”指出，所謂熱點(diǎn)城市，包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)城市，并將根據(jù)住建部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。

　　“此次新規(guī)出發(fā)點(diǎn)是從資金源頭上抑制市場過熱。它同時(shí)也釋放出信號，國家本次對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是持續(xù)和全面的?！鄙綎|大學(xué)房產(chǎn)研究中心主任、經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)特約評論員李鐵崗對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。

　　　　堵住變相貸款漏洞

　　“4號文”開宗明義:證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，其投放包括但不限于以下5種方式：委托貸款；嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；中國證券投資基金業(yè)協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

　　其實(shí)，此前就有規(guī)定，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)發(fā)行的資產(chǎn)管理計(jì)劃不得投資于不符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求的項(xiàng)目。

　　為規(guī)避監(jiān)管要求，在目前的實(shí)際操作中，很多機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投放并非委托貸款，而是通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)等方式變相貸款。

　　但本次規(guī)定把上述規(guī)避方式納入到了監(jiān)管范圍，并明確指出，名股實(shí)債是指投資回報(bào)不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。

　　“4號文”要求，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)依據(jù)勤勉盡責(zé)的受托義務(wù)要求，履行向下穿透審查義務(wù)，以確定受托資金的最終投資方向符合要求。設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、且項(xiàng)目符合要求的，應(yīng)當(dāng)向投資者充分披露融資方、項(xiàng)目情況、擔(dān)保措施等信息；完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強(qiáng)資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項(xiàng)。

　　另外，本次新規(guī)還遵循著“新老劃斷，平穩(wěn)過渡”的原則。也就是說，不得新增與該文件不符的投資項(xiàng)目；同時(shí)，存續(xù)產(chǎn)品已投項(xiàng)目存在文件禁止情形的，相關(guān)投資項(xiàng)目到期后不得續(xù)期。

　　　　體現(xiàn)持續(xù)調(diào)控思路

　　本次出臺的新規(guī)，有國家統(tǒng)一部署的背景。

　　中國證券投資基金協(xié)會披露，根據(jù)中央房地產(chǎn)市場調(diào)控協(xié)調(diào)工作小組的統(tǒng)一部署，按照中國證監(jiān)會要求，協(xié)會對證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)市場投資的情況進(jìn)行了摸底。統(tǒng)計(jì)顯示，相關(guān)產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場的資金來源以銀行為主、通道業(yè)務(wù)占比高、項(xiàng)目集中于熱點(diǎn)城市等特征較為明顯，與落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標(biāo)還有一定差距。

　　本次新規(guī)的思路是，根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向，在房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地、項(xiàng)目性質(zhì)、資金用途等方面區(qū)別對待，重點(diǎn)規(guī)范私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動資金等行為。

　　李鐵崗分析稱，在任何一輪房地產(chǎn)價(jià)格暴漲中都有游資和投資資金的影子。以往國家多是通過基準(zhǔn)利率等手段調(diào)整市場流動性，但本輪對市場資金的調(diào)控更加全面和細(xì)致，以防止出現(xiàn)市場再度過熱的情況，促進(jìn)市場健康良性發(fā)展。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來地產(chǎn)開發(fā)融資趨緊，開發(fā)商應(yīng)保證房子快速賣出，調(diào)整銷售策略。