5月13日電 (魏薇 實習生杜倫慧)5月11日，一段網(wǎng)絡流傳的視頻顯示，多名投資者在海銀財富總部門口聚集。據(jù)多家媒體報道，此次事件系投資者購買的五牛上海中城國際大廈私募股權投資基金近期到期，因受到市場波動以及新冠疫情等客觀因素影響，導致實際退出沒有達到預期。

　　針對此次事件，五牛股權投資基金管理有限公司(下稱“五?；稹?副總裁、項目負責人祝欣剛，海銀財富管理有限公司(下稱“海銀財富”)副總裁惠曉川接受了采訪。對于個別投資者所說的“暴雷”一說，惠曉川予以否認，并表示這個項目大概率本金會有一個比較好的安全邊際。

　　據(jù)財聯(lián)社報道，近日有投資者稱，海銀財富中城國際大廈系列已經(jīng)到期基金未能如期清算，投資者在持有三年到期后，本金只能拿回9%，剩下部分被推遲至2021年2月20日前。

　　上述報道中稱，此次延期兌付的私募基金為五牛上海中城國際大廈私募股權投資基金。從基金業(yè)協(xié)會備案信息可以看出，五牛上海中城國際大廈私募股權投資基金一共備案了1、2、3、5號共4個產(chǎn)品，成立時間從2017年4月至5月，私募基金管理人為上海五牛股權投資基金管理有限公司(2017年4月更名為“五牛股權投資基金管理有限公司”)。

　　五牛上海中城國際大廈私募股權投資基金備案的4個產(chǎn)品 來源：基金業(yè)協(xié)會官網(wǎng)

　　5月12日，海銀財富緊急發(fā)布了《海銀財富致投資人的一封信》，信中稱，中城國際大廈系列基金已于到期日前啟動清算方案，并且整個過程沒有違反基金合同中關于基金管理或基金清算相關約定的行為。

　　海銀財富方面解釋道，中城國際大廈系列基金為基金業(yè)協(xié)會合規(guī)備案的地產(chǎn)股權并購基金，屬于中高風險浮動收益類產(chǎn)品。該產(chǎn)品投向為上海徐家匯(002561,股吧)核心區(qū)域5A甲級寫字樓中城國際大廈，投向清晰，投資邏輯合理，募資備案合規(guī)。

　　海銀財富表示，因為受到市場波動以及新冠疫情等因素影響，導致實際退出沒有達到預期。在此過程中，管理人高效應對，積極尋找交易對手，優(yōu)化交易方案，盡力確保投資人的投資利益，并已于到期日前啟動清算方案。整個過程沒有違反基金合同中關于基金管理或基金清算相關約定的行為。

　　信中還稱，中城系列基金自開始清算以來，已經(jīng)多次舉行定向溝通會，并提供了項目信披報告以及各類交易文件供投資人審閱。

　　海銀財富給投資人的一封信 來源：海銀財富

　　天眼查顯示，海銀財富全稱為“海銀財富資產(chǎn)管理有限公司”，總部位于上海，目前在全國有20多家分公司，注冊資金5億元，法定代表人為鞏巧麗，該公司股東分別為海銀金融控股集團有限公司和王沛，持股比例分別為85%和15%，穿透來看，韓宏偉為該公司實際控制人?；鸸芾砣宋迮９蓹嗤顿Y基金管理有限公司，成立于2004年1月，注冊資本8億元，法定代表人和公司實控人為韓嘯。公開報道顯示，韓宏偉和韓嘯是父子關系。

　　海銀財富官網(wǎng)寫道，2014年，該公司旗下海銀基金銷售公司獲得證券投資基金銷售資格。該公司產(chǎn)品線涵蓋類固收、公募產(chǎn)品、證券投資類產(chǎn)品、股權投資類產(chǎn)品、海外投資類以及其他類。

　　知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對表示，通常來講，投資寫字樓項目不至于出現(xiàn)延期兌付，但是現(xiàn)在的寫字樓的收益不高，一些投資者貿(mào)然投資私募產(chǎn)品，該產(chǎn)品又將錢投向了地產(chǎn)物業(yè)，寫字樓物業(yè)近兩年漲幅有限，前期私募基金銷售可能夸大了項目的經(jīng)營能力，使投資者對風險認識不足，投資者應該理性看待金融機構的產(chǎn)品，尤其是和地產(chǎn)物業(yè)、寫字樓物業(yè)相關的產(chǎn)品，適當關注寫字樓市場的前景。

　　以下為采訪內(nèi)容：

　　中新經(jīng)緯：產(chǎn)品為什么出現(xiàn)延遲兌付的情況？2021年2月兌付剩余部分這個時間是如何確定的？

　　祝欣剛：第一，整個項目作為股權類項目，在基金合同里面是有約定的，資金的清算是以最后資產(chǎn)變現(xiàn)為時間節(jié)點。第二，如果在預期到期日之內(nèi)沒有完成資產(chǎn)變現(xiàn)，管理人需要盡快將資產(chǎn)變現(xiàn)之后，進行一定的清算和分配，所以資產(chǎn)變現(xiàn)的動作其實是在到期日之前就簽訂了相關的協(xié)議，但是實際的資金到賬受制于付款條件，沒有一次性在到期日之前到賬，所以會啟動基金相關的首次清算和后續(xù)二次清算的流程。投資人可能對這個內(nèi)容不是特別理解，他們可能認為已經(jīng)到期了，就應該在到期日把所有的資金拿到，這是常規(guī)的銀行理財和股權類投資基金之間的一些差異。

　　對于最后兌付的時間，我們和投資人所談的明年的時間節(jié)點，其實是基于跟交易對手簽訂的相關收購備忘錄，與交易對手約定最晚付款日是2021年2月20日，所以我們給投資人的回復，也是基于交易對手提供的最晚付款日?？赡茏钔頃谶@個時間收到交易對手的股權對價款，之后我們會啟動二次分配，嚴格意義上來說，最晚的二次分配的日期，應該是在收到股權對價款之后的10個工作日之內(nèi)，才能完成在托管行的資金清算，最后再分配給投資人。

　　惠曉川：一般來說，商業(yè)地產(chǎn)在退出過程中，這種大宗交易本身流動性較低，它是一種低頻交易，不像住宅類地產(chǎn)屬于高頻交易。再加上今年的運行情況，坦率來講，我們提前半年時間就開始向市場潛在買家進行詢價?？紤]到最后的資金清算、給出的價格等因素，這個買家是退出效率最高的買家。

　　今年恰好趕上疫情，商業(yè)活動受到?jīng)_擊和影響，買家在這樣的環(huán)境下，一次性把所有款項付清是很困難的，這個買家在鎖定之后支付了定金，并且答應按照交易合同的約定，分批次地、逐筆地把我們整棟資產(chǎn)剩余的尾款清算掉，然后我們再根據(jù)最后所有資金的回籠，按照基金的份額再清算給投資者。

　　中新經(jīng)緯：在產(chǎn)品推薦過程中，工作人員是否存在一些夸大收益，或者保證本金的行為？

　　祝欣剛：在推薦材料中，有非常明確的風險提示，私募基金管理人不保證資金一定盈利，也不保證最低的收益，也就是“不保本保息”的一個說明。此外，本資金受市場風險、政策風險、流動性風險等因素影響，在極端情況下，投資人仍有面臨委托資金不能按期退出甚至虧損的風險，其實我們在定向推薦時，和投資人簽訂合同期相關合同時，都有相關約定。

　　在給投資人做市場推介時，我們也會談到對于市場的一些判斷，比如對未來項目的周邊市場價格，以及項目的租金率，還有財務模型，會有多種情況下的投資測算。但我們在做測算時也會特別注意說，僅為市場預期情況下的一個測算結果，最終是以退出時的實際情況為準。

　　所以，我理解可能投資人把這些信息認為是我們承諾收益，但是實際情況是我們也有當時的路演材料，包括基金合同里面也有明確的文字描述。

　　中新經(jīng)緯：投資人稱，2017年中城國際項目的收購價格約64000元每平方米，今年該項目交易價格僅68000一平米，該價格是否合理？

　　祝欣剛：市場價格波動是一個正常的情況。對比周邊的一些物業(yè)，在我們旁邊的嘉匯國際廣場2018年三季度賣給首農(nóng)集團的成交單價約為每平方米6萬元，騰飛大廈2019年一季度出售40%股權，對應單價約每平方米5.35萬元。我們項目的價格是基于市場水平的價格，沒有出現(xiàn)大幅偏離，并不是所有中國的房地產(chǎn)都會三年翻一倍。

　　中新經(jīng)緯：您認為寫字樓的租金回報是否符合預期？疫情之下，寫字樓的空置率是否提高？

　　祝欣剛：2017年收購時，我們最初預測一線城市的寫字樓租賃需求相對來說比較旺盛，同時我們預期會有一個比較好的收益表現(xiàn)，但在實際中發(fā)現(xiàn)，近三年以來，尤其是上海，受周邊城市和區(qū)域新增供應的影響，整體租戶的租賃意愿、支付能力的一些波動，實際出租率與收購初期相比沒有出現(xiàn)大幅增長，基本上是持平狀態(tài)。其次，在寫字樓出租方面，有一個慣例，通常租戶進來后，會給予一定的免租期，同時在中介機構提供服務時會支付一定中介費用，這些都會在一定程度上影響最后的資金收入。截止到4月27日，實際收到的租金資金收入約9469萬元。

　　中新經(jīng)緯：投資者最終是否能收回本金？

　　祝欣剛：首先，中城國際大廈這一系列基金，其中兩支的到期日期是4月27號，另外兩支到期日分別為5月14日和5月18日，基金啟動清算是在4月27日，也就是有兩支基金是正常情況，兩支基金屬于提前清算。其次，由于底層資產(chǎn)沒有全部變現(xiàn)完成，因此后續(xù)的變現(xiàn)依照和交易對手的約定時間來變現(xiàn)。第三，在清算周期過程中，在與交易對手完成股權交割之前，項目的車位、租金還會有一些收入，但中間還會存在一些費用支出，我們最終會在清算時逐筆清晰核對之后支付給投資者。

　　惠曉川：這個項目大概率本金會有一個比較好的安全邊際，并不像一些投資者說的“暴雷”了。我們會盡最大的能力去保護投資者的基本權利，但是監(jiān)管“剛性兌付”的這條紅線是不會踩的。

　　中新經(jīng)緯：接下來海銀財富還要面對幾個地產(chǎn)類股權基金的項目到期，這種情況是否還會發(fā)生？對于地產(chǎn)類股權類投資產(chǎn)品今后是否要慎重考慮？

　　惠曉川：目前是疫情導致了商業(yè)地產(chǎn)的交易活躍度受到一定的沖擊和影響，包括租戶也都受到了影響。但我們?nèi)匀粚ι虡I(yè)地產(chǎn)抱有信心。

　　對于接下來所有的商業(yè)地產(chǎn)，我們還將本著站在投資者的視角，盡可能找到最合適的買家。包括從出價、溝通成本等方面都會考慮到。此外，在和投資者的溝通過程當中，要將投資者預期做到前面，不要等快要產(chǎn)品清算的時候再和投資者講，要提前和投資者做溝通。后續(xù)我們還會進一步優(yōu)化對投資者的信息披露，確保每個人都收到了披露的相關信息。(中新經(jīng)緯APP)