經濟觀察網 記者 王涵在全球后疫情時期和經濟雙循環(huán)的新發(fā)展格局下，全球資產配置與促進不動產新發(fā)展。

　　10月29日，在2020中國地產金融峰會上，上海高金執(zhí)行院長張春表示，目前全球經濟繼續(xù)被拖入“三低一高”的狀態(tài)，即低利率，低增長，低通脹，高杠桿。國內雖然面臨非常多的風險和挑戰(zhàn)，但得益抗疫措施和國家穩(wěn)健的財政貨幣政策、金融的結構性改革等措施下二季度的增速已經實現轉正，預期三、四季度有更加表現。在此基礎上，宏觀審慎管理在房地產及房地產金融行業(yè)監(jiān)管中得到加強，同時地產貸款集中度、居民債務收入比、房地產貸款風險權重等工具預計在市場中有充分應用。

　　調控政策不放松的情況下，今年金融機構如何支持實體企業(yè)，賦能周期性調整的房地產行業(yè)？如何助力借助金融手段，盤活現有存量市場，參與并融入到地產服務的生態(tài)圈。

　　晨曦基金總裁周昕宇表示，從資產本身來講，房地產它是一個高資金門檻的行業(yè)，它是一個高專業(yè)門檻的行業(yè)，所以管理人存在的必要性是非常顯而易見的，因為投資買房個人參與，但是投資買房買樓買商業(yè)是需要投資門坎，所以需要有專業(yè)的管理人在其中連接資本和項目，這是必要性問題。

　　房地產私募基金主要是指商業(yè)地產中針對機構投資需求的私募和公募投資組合，PERE投資組合渠道包括收購，融資以及直接或間接的持有商業(yè)地產物業(yè)，投資者主要包括，養(yǎng)老基金、主權財富基金、捐贈基金，更加注重直接投資。

　　針對中國地產私募基金以開發(fā)業(yè)務占主導，相比活躍的外資，國內私募未布局不動產的問題現狀，周昕宇表示：“第一是中國地產私募股權基金缺乏長期資本，用短錢做長往往存在大量風險；第二是財務杠桿過高，僅3個點的回報率對權益投資來講還需要補足?！?/p>

　　自房地產類信托被帶上“緊箍咒”以及“345融資新規(guī)”下，房地產企業(yè)降負債提質量成為首要目標。

　　今年8月以“三條紅線”為代表的房地產金融審慎管理政策正式提出加大對房地產融資的管理。具體為：剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務規(guī)模管理。

　　中南集團副總裁，金融事業(yè)部董事長施錦華表示，房地產企業(yè)融資類的信托進行額度管控后有好有壞。對開發(fā)商而言把信托融資的這條路砍掉了，房企必須要靠自身資金滾動，靠運營來加強管理，對于拿地階段產生的影響較大。

　　而“345融資新規(guī)”的影響毋庸置疑，施錦華說：“存量時代來了，第一是房企的資產規(guī)模、拿地規(guī)模都在全面控制。第二是提高發(fā)展質量，開發(fā)商聯合拿地、聯合操盤是非常好的方向，其次增加權益類投資的獲取。長期來看還是要企業(yè)自身降低融資成本、縮小負債規(guī)模，提高資產質量?！?/p>