一石激起千層浪！

　　2月20日，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

　　證監(jiān)會表示，由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

　　此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動產(chǎn)投資試點(diǎn)。

　　與此同時，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會起草《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》，將在3月1日施行。

　　這也令高凈值投資者“倍感振奮”。

　　記者獲悉，這兩天不少高凈值投資者向第三方財富管理機(jī)構(gòu)詢問是否有相關(guān)不動產(chǎn)私募投資基金產(chǎn)品可以認(rèn)購，產(chǎn)品年化回報率能否超過12%-15%。這背后，是他們前些年看到房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提供逾12%的年化保本收益，如今他們希望不動產(chǎn)私募基金也能提供類似的高回報。

　　一位第三方財富管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，此次試點(diǎn)的不動產(chǎn)私募投資基金與前些年流行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有著諸多差異。首先，不動產(chǎn)私募投資基金不會承諾保本付息；其次，不動產(chǎn)私募投資基金主要以投資住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的股權(quán)為主，不像房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要采取債權(quán)投資或明股實(shí)債的操作模式；第三，此次相關(guān)部門要求試點(diǎn)房地產(chǎn)私募基金備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險隔離，不大會出現(xiàn)當(dāng)初房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的剛性兌付狀況。

　　“事實(shí)上，我們已接觸數(shù)家擬發(fā)行不動產(chǎn)私募基金的股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，他們似乎也沒有計(jì)劃招攬眾多高凈值投資者?！彼毖?。這背后，是考慮到不動產(chǎn)私募投資基金規(guī)模較大、期限較長等特點(diǎn)，相關(guān)部門認(rèn)為參與不動產(chǎn)私募基金試點(diǎn)的投資者需擁有更高風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力。因此相關(guān)部門要求試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%。

　　在他看來，鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場景氣度不如前些年，愿向私募房地產(chǎn)基金斥資千萬的個人投資者也屈指可數(shù)。

　　但他發(fā)現(xiàn)，部分FOF機(jī)構(gòu)正積極向高凈值投資者募資，以FOF機(jī)構(gòu)投資者名義投向不動產(chǎn)私募投資基金，變相降低個人投資者的投資門檻。

　　一位私募股權(quán)FOF基金負(fù)責(zé)人告訴記者，他們計(jì)劃將部分FOF資金投向試點(diǎn)不動產(chǎn)私募投資基金以進(jìn)一步分散資產(chǎn)配置風(fēng)險，但他們需向高凈值投資者說明，此次房地產(chǎn)投資基金以投資房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)為主，可能需承擔(dān)更高風(fēng)險更高收益，與前些年的債權(quán)融資還本付息有著明顯差別。高凈值投資者更青睞試點(diǎn)私募產(chǎn)品

　　一位國內(nèi)大型私募股權(quán)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者直言，早在2011-2012年，他們曾試水發(fā)起房地產(chǎn)投資基金，以投資房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)為主。

　　但在實(shí)際操作環(huán)節(jié)，部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采取明股實(shí)債的投資策略——一旦房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售不如預(yù)期，他們有權(quán)利將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)化成債權(quán)，要求開發(fā)商按時還本付息。

　　“這也是為了滿足高凈值投資者保本高收益的投資訴求?！彼毖浴．?dāng)時房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“剛性兌付”相當(dāng)流行，因此他們不得不采取明股實(shí)債的做法給投資者資金安全“兜底”。

　　事實(shí)上，不同于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要投向大型開發(fā)商項(xiàng)目與一二線城市優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)投資基金主要通過“市場下沉”——關(guān)注三四線城市中小開發(fā)商的潛力項(xiàng)目創(chuàng)造更高的回報率，以此吸引高凈值投資者的青睞。

　　但是，隨著相關(guān)部門持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控措施令房地產(chǎn)市場景氣度有所回落，他管理的房地產(chǎn)投資基金一度遭遇部分仿瓷愛好開放項(xiàng)目銷售回款緩慢與資金本息兌付滯后等問題。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，此次證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，有助于相關(guān)產(chǎn)品“正本清源”。

　　前些年，不少房地產(chǎn)企業(yè)也發(fā)起房地產(chǎn)私募投資基金，目的是為自身地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資，且基金管理人員也由開發(fā)商高層兼任。如今，房地產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)明確要求參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人需股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等，從而有效阻斷房地產(chǎn)投資基金與開發(fā)商之間的自融行為與利益輸送紐帶。

　　此外，以往部分房地產(chǎn)投資基金管理人為了吸引高凈值投資者的募資，還會拿出自有資產(chǎn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目本息兌付提供“擔(dān)?！保缃裣嚓P(guān)部門要求試點(diǎn)房地產(chǎn)私募基金備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險隔離，有效遏制這類變相擔(dān)保行為“渾水摸魚”，進(jìn)一步保障投資者的權(quán)益。

　　值得注意的是，此次不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的面世，并不意味著相關(guān)部門對房地產(chǎn)私募基金采取“一刀切”式的監(jiān)管舉措。

　　記者獲悉，符合試點(diǎn)要求的私募股權(quán)投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動前，向基金業(yè)協(xié)會報送相關(guān)材料，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，并依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。與此同時，不參與試點(diǎn)的私募股權(quán)投資基金管理人，可按照協(xié)會有關(guān)自律規(guī)則，繼續(xù)開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

　　“目前，高凈值投資者會更青睞在基金業(yè)協(xié)會備案試點(diǎn)的不動產(chǎn)私募投資基金產(chǎn)品，因?yàn)檫@類產(chǎn)品具有更強(qiáng)的監(jiān)管因素，能更有效地保障投資者權(quán)益?！鼻笆龅谌截敻还芾頇C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人指出。各路資本與高凈值投資者躍躍欲試

　　隨著不動產(chǎn)私募基金試點(diǎn)面世，各類資本紛紛躍躍欲試。

　　前述私募股權(quán)FOF基金負(fù)責(zé)人告訴記者，他們已獲悉部分大型股權(quán)投資機(jī)構(gòu)發(fā)起房地產(chǎn)私募投資基金的計(jì)劃，等待這些產(chǎn)品完成備案，他們便將這些產(chǎn)品納入項(xiàng)目投資池并擇優(yōu)投資。

　　“我們會重點(diǎn)關(guān)注這些房地產(chǎn)私募投資基金的項(xiàng)目儲備狀況，以及基金管理人的專業(yè)房地產(chǎn)投資能力，尤其是他們化解房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險的能力。”他告訴記者。在試點(diǎn)實(shí)施初期，他們可能會先選擇一兩個房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品試水投資，積累房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品管理經(jīng)驗(yàn)。

　　在這位私募股權(quán)FOF基金負(fù)責(zé)人看來，目前這項(xiàng)操作最大挑戰(zhàn)，是說服高凈值投資者不要再以“剛性兌付”的眼光看待不動產(chǎn)私募投資基金。畢竟，很多高凈值投資者曾參與投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，理所當(dāng)然地以為房地產(chǎn)投資產(chǎn)品理應(yīng)“剛性兌付”。盡管近年房地產(chǎn)市場景氣度下降令房地產(chǎn)信托產(chǎn)品遭遇不少兌付違約，但剛性兌付理念仍然“深入人心”——今年以來，當(dāng)他們將投資不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)劃告知部分高凈值投資者時，后者迅速詢問這類基金產(chǎn)品是否“剛性兌付”。

　　他直言，近期他們將向高凈值投資者開展投資者教育，說明不動產(chǎn)私募投資基金將不會采取明股實(shí)債或剛性兌付的操作原則，主要采取項(xiàng)目股權(quán)投資策略，依靠基金管理人的投資能力化解投資風(fēng)險并創(chuàng)造預(yù)期回報。

　　一位國內(nèi)大型私募股權(quán)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，盡管FOF機(jī)構(gòu)對投資房地產(chǎn)私募基金的熱情頗高，但他們優(yōu)先會考慮引入保險、大型企業(yè)、券商等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。究其原因，一是他們資金期限更長且抗風(fēng)險能力更高，有助于房地產(chǎn)私募基金在當(dāng)前環(huán)境下穩(wěn)妥實(shí)施投資策略，二是這些專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者也具有豐厚的房地產(chǎn)投資運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)與產(chǎn)業(yè)資源，在必要時能共同化解房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險。