牽涉房地產(chǎn)概念的企業(yè)IPO遇冷已經(jīng)成為常事，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣也不例外。2014年6月26日，億達(dá)中國(3639.HK)結(jié)束了全球招股，未獲足夠認(rèn)購。6月27日，億達(dá)中國在香港聯(lián)交所掛牌，股價平開2.45元，與招股價相同；成交249萬股?！　可娣康禺a(chǎn)概念的企業(yè)IPO遇冷已經(jīng)成為常事，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣也不例外。2014年6月26日，億達(dá)中國(3639.HK)結(jié)束了全球招股，未獲足夠認(rèn)購。6月27日，億達(dá)中國在香港聯(lián)交所掛牌，股價平開2.45元，與招股價相同；成交249萬股。

　　在億達(dá)中國的招股書中可以看出，億達(dá)自身打造的上市模式是典型的產(chǎn)城一體化，以軟件商務(wù)園的開發(fā)和國內(nèi)外高科技企業(yè)的入駐提升整個區(qū)域的品質(zhì)和人氣，并帶動土地和住宅價格的上升，讓自己、客戶、當(dāng)?shù)卣_(dá)成多贏。

　　在IPO包裝上，撇清與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，冠以城市服務(wù)、產(chǎn)業(yè)運營，已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市過程中公開的秘密。不僅億達(dá)中國如此，在更早時候被譽為國內(nèi)市場化園區(qū)第一股的光谷聯(lián)合(0798.HK)在2014年3月上市時同樣以產(chǎn)業(yè)園運營商自居。

　　在光谷聯(lián)合的招股書中，2013年公司主營業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)中，產(chǎn)業(yè)園項目營收占比74.6%，而住宅項目占比0.5%幾乎可以忽略不計，全部業(yè)務(wù)和利潤都來源于產(chǎn)業(yè)園體系。

　　不過僅從業(yè)務(wù)構(gòu)成角度斷定不了產(chǎn)業(yè)運營的實質(zhì)內(nèi)容，換個角度來看，光谷聯(lián)合IPO之前，2012年，全年商業(yè)運營服務(wù)營業(yè)額達(dá)1.3億元，物業(yè)租賃營業(yè)額達(dá)1760萬元，開發(fā)管理服務(wù)營業(yè)額達(dá)3610萬元，這些加總為1.8億元，而當(dāng)年總營業(yè)額為18億元，這些部分占比10%，換句話說，公司90%的營收仍然來自于開發(fā)與銷售。

　　字面上的掩飾無法遮蔽資本市場毒辣的目光。2014年3月28日，光谷聯(lián)合控股有限公司在香港主板上市，發(fā)行股票10.00億股，每股發(fā)行價0.83港元，共募集資金金額8.30億元。最終上市當(dāng)日光谷聯(lián)合遭遇了與億達(dá)中國同樣的命運。截至當(dāng)日收盤，光谷聯(lián)合下跌0.07港元，收于0.76港元，跌破了其0.83港元的招股價。

　　中新集團(tuán)比光谷聯(lián)合、大連億達(dá)，甚至比第一個登陸A股資本市場的市場化產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營者華夏幸?；鶚I(yè)都更符合“城鎮(zhèn)化運營商”的概念。因為除了大家都有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營、土地一級開發(fā)以及住宅、商業(yè)、酒店等相關(guān)的城鎮(zhèn)化配套服務(wù)之外，中新集團(tuán)還擁有公用事業(yè)這項業(yè)務(wù)，包括污水處理、環(huán)保業(yè)務(wù)、能源業(yè)務(wù)等，這也成為其具有相當(dāng)核心競爭力的主營業(yè)務(wù)之一，對蘇州工業(yè)園的綜合實力以及對外輸出都是很重磅的籌碼。

　　不可忽視的是，國資背景的中新集團(tuán)擁有億達(dá)和光谷聯(lián)合無法比擬的優(yōu)勢，此外選擇在A股主板上市而不是選擇在香港進(jìn)行IPO也為首發(fā)增添一份信心。不過，同樣以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主的中新集團(tuán)，在核心模式上也與已經(jīng)登陸資本市場的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)打上了雷同的標(biāo)簽。