[對于這樣一家三線城市的小型房企，也面臨巨大的負(fù)債壓力，即便只有1億港元的招股規(guī)模，也希望通過上市獲取新的融資渠道。]

　　房地產(chǎn)市場進(jìn)入后半場，行業(yè)里大魚吃小魚的格局逐漸形成，對于求生存的小房企而言，抓住上市風(fēng)口期完成“龍門一躍”變得尤為關(guān)鍵。

　　日前，位于安徽淮南的萬創(chuàng)國際有限公司(下稱“萬創(chuàng)國際”)向港交所遞交招股書，該房企是一家專注于安徽省的物業(yè)開發(fā)商，擬發(fā)行100億股，每股0.01港元，總股本1億港元。

　　萬創(chuàng)國際成立于2010年，最早可追溯至淮南市汪氏家族2003年12月創(chuàng)立安徽泉山湖置業(yè)有限公司。

　　泉山湖置業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，其在淮南市田家庵區(qū)泉山湖水庫附近開發(fā)的綜合住宅項目——泉山湖項目(又稱“聯(lián)華金水城”)為該公司品牌，在淮南市獲得了一定程度認(rèn)可，并積累了一定量的客戶。泉山湖項目包含中至高層住宅、聯(lián)型排屋及獨棟房屋等住宅物業(yè)。

　　自2010年起，萬創(chuàng)國際就專注“泉山湖項目”的大型綜合住宅項目的開發(fā)和銷售，在安徽省淮南市建立龐大的市場份額。

　　根據(jù)第一太平戴維斯報告，在2015年至2018年前6個月期間，按已出售/已預(yù)售建筑面積計，泉山湖項目為安徽省淮南市最大的住宅項目。

　　此后，萬創(chuàng)國際于2017年5月在淮南市山南新區(qū)開發(fā)第二個住宅物業(yè)項目“御香山”。御香山項目下的物業(yè)自今年2月起進(jìn)行預(yù)售。截至2018年9月30日，開發(fā)中可銷售/可租賃總建筑面積中已預(yù)售建筑面積約為12.2715萬平方米，占開發(fā)中可銷售/可租賃總建筑面積約74.93%。

　　在營業(yè)收入方面，2015年至2017年期間以及2018年前9個月，萬創(chuàng)國際分別實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣4.24億元、7.81億元、6.29億元、7.57億元。

　　對應(yīng)毛利率分別為37.9%、17.8%、25.5%、34.7%；凈利潤5630萬元、5420萬元、8300萬元、1.60億元。

　　最近一期的營收增加，主要得益于香頌小鎮(zhèn)二期、公園里一期、雍景灣的物業(yè)竣工，并確認(rèn)收益。

　　不過，由于該房企項目過少，營業(yè)收入一直處于波動狀態(tài)，可持續(xù)增幅受到質(zhì)疑。

　　好的方面是，萬創(chuàng)國際的毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)中處于較高水平，2018年前9個月毛利率為34.7%，同期，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科的毛利率為27.8%。

　　不過，這樣的毛利水平主要得益于區(qū)域的深耕，相比于其他規(guī)模房企，毛利水平并沒有太大參考價值。

　　萬創(chuàng)國際在招股書中提到，淮南住宅物業(yè)的平均售價相對合肥都市圈內(nèi)其他城市較低。例如，合肥市2017年的商品物業(yè)平均售價約每平方米10751元，而于淮南市則為每平方米5304元。此外，淮南商品物業(yè)的平均售價在2017年合肥都市圈內(nèi)七個城市排名第二低。低售價讓公司中短期保持對淮南內(nèi)外買家的吸引力，由于鄰近合肥，田家庵及謝家集區(qū)為最具吸引力的地區(qū)。

　　正是因為這樣的外溢效應(yīng)，給了萬創(chuàng)國際在項目上更多的利潤空間。

　　同時，萬創(chuàng)國際也將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)到安徽省的另一個市——六安市。招股書顯示，萬創(chuàng)國際在2018年10月就一個新的住宅物業(yè)項目簽立土地出讓合同，以總代價約3.36億元人民幣收購項目用地。該項目命名為萬創(chuàng)東方樾，預(yù)期于2018年11月取得相關(guān)土地使用權(quán)證，將在2019年第一季度開始建設(shè)。

　　從負(fù)債方面看，2015~2017年，萬創(chuàng)國際的資本負(fù)債率分別為608.5%、716.8%、1218%，負(fù)債率快速上升，主要是由于其他借款的增長，即來自獨立第三方華融資產(chǎn)的外部融資。2018年前9個月，萬創(chuàng)國際的資本負(fù)債率下降到418.9%，主要是其總權(quán)益的增加。

　　土地方面，萬創(chuàng)國際擁有總建筑面積為73萬平方米的土地儲備，包括：可供銷售建筑面積為3.6萬平方米、可供租賃建筑面積為2.2萬平方米的未售出竣工物業(yè)；總規(guī)劃建筑面積為47.9萬平方米的開發(fā)中物業(yè)；總規(guī)劃建筑面積為19.6萬平方米的未來開發(fā)物業(yè)。

　　無論是土地儲備還是銷售額，萬創(chuàng)國際均是今年地產(chǎn)IPO中規(guī)模最小的一家?？紤]到萬創(chuàng)國際的土地僅位于兩個三線城市，導(dǎo)致其定價和招股規(guī)模很小。

　　對于這樣一家三線城市的小型房企，也面臨巨大的負(fù)債壓力，即便只有一億港元的招股規(guī)模，也希望通過上市獲取新的融資渠道。

　　值得一提的是，這并非萬創(chuàng)國際第一次沖擊港股，今年2月14日，該公司就遞交過上市申請但以失敗告終。

　　(文章來源：第一財經(jīng)日報)