分拆物業(yè)上市似乎正在成為潮流，尤其是今年以來，雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅的成功上市，讓房企對于分拆物業(yè)多了幾分積極性。

　　11月26日，杭州【濱江集團(002244)、股吧】旗下物業(yè)公司“濱江服務(wù)集團有限公司”(以下簡稱“濱江服務(wù)集團”)也加入了IPO的隊伍，其正式向港交所提交了IPO申請資料。

　　與其他物業(yè)服務(wù)公司無異，濱江服務(wù)集團目前的業(yè)務(wù)主要包含物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及業(yè)主增值服務(wù)。但略顯特別的是，未來濱江服務(wù)的業(yè)務(wù)中還將包含長租公寓業(yè)務(wù)。

　　協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，考慮到中國物業(yè)空置率高，不排除這是可以給住戶開展利用存量物業(yè)進行出租的一種增值服務(wù)，而且長租公寓的資金需求相對較大，置入上市平臺對后續(xù)發(fā)展有利。

　　關(guān)于拆分物業(yè)上市一事，時代財經(jīng)嘗試向濱江物業(yè)及濱江集團了解具體情況，但相關(guān)人士的電話始終處于無人接聽狀態(tài)。

　　籌備近兩年

　　房地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代后，房企開始意識到，物業(yè)服務(wù)的大時代正在靠近。第一太平戴維斯及戴德梁行研究報告都曾提到，隨著國內(nèi)住宅物業(yè)面積的不斷攀升，到2020年，國內(nèi)的社區(qū)服務(wù)消費將超萬億元。

　　與大部分房企相比，濱江集團涉足物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的時間非常早。工商信息顯示，濱江服務(wù)集團旗下主要的控股公司濱江物業(yè)早在1995年4月便已成立，這些年來，濱江物業(yè)主要倚靠母公司濱江集團的地產(chǎn)項目來開展業(yè)務(wù)。受限于濱江集團偏安浙江一隅的布局，其版圖擴張也受到限制。

　　申請文件中披露，截至2018年8月31日，濱江物業(yè)一共在浙江省內(nèi)15個城市及上海設(shè)立了35間附屬公司及分支機構(gòu)，這樣的布局與濱江集團相同。截至8月底，濱江物業(yè)手頭共有68個在管物業(yè)，包括51個住宅物業(yè)及17個非住宅物業(yè)，在管總建筑面積為1080萬平方米，其中屬于濱江集團的合同管理面積(不包括在管建筑面積)為710萬平方米。

　　在母公司的扶持下，濱江物業(yè)的收入也在持續(xù)增長。在過去的2015年、2016年、2017年三年里，濱江物業(yè)的收入分別是1.59億元、2.26億元、3.49億元，而今年前8個月，濱江物業(yè)的收入為3.07億元。

　　黃立沖指出，濱江集團分拆物業(yè)板塊主要有兩個原因，“首先，房地產(chǎn)開發(fā)估值低，分拆出一個相對高估值的物業(yè)管理領(lǐng)域去融資，是一種價值釋放。其次，多一個上市平臺對公司的股東來說是一種價值創(chuàng)造，畢竟多一個上市平臺多一種融資選擇。”

　　正如其所言，沖刺階段的濱江集團對資金有著急切的需求。僅2018年上半年，濱江集團累計新增借款額就達(dá)到107.86億元。進入下半年以來，濱江集團的融資步伐絲毫沒有放慢，每個月都有新的融資動作。

　　濱江集團掌門人戚金興一早就有了分拆物業(yè)上市的想法。2016年年底，他就曾明確向媒體表示，要將物業(yè)板塊推上港股。去年，濱江集團開始著手為分拆上市做準(zhǔn)備，頻繁地進行資本騰挪。

　　去年2月，濱江集團宣布將旗下濱江物業(yè)100%股權(quán)，以3.06億元的價格轉(zhuǎn)讓給濱江投資。而后，濱江集團陸續(xù)注冊了多個境外公司對此次申請IPO的主體公司濱江服務(wù)集團進行股權(quán)重組。

　　2017年12月，濱江投資分別將濱江物業(yè)1%和99%的股份轉(zhuǎn)至濱江服務(wù)香港公司名下，兩次的對價分別是306.42萬元以及8342千萬元。而濱江服務(wù)集團通過境外公司“興品”間接持有濱江服務(wù)香港公司全部股權(quán)。

　　今年各種變更手續(xù)完成后，濱江服務(wù)集團便馬不停蹄奔向了資本市場。“物業(yè)板塊對房地產(chǎn)板塊而言還是比較小，而且物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)的增長取決于地產(chǎn)業(yè)務(wù)要快速擴張，若房企急于以這種方式開拓新融資渠道，容易墮入自己挖的戰(zhàn)略陷阱?！秉S立沖強調(diào)。

　　長租公寓置入物業(yè)平臺

　　近兩年來，戚金興一直在通過各種方式拉動濱江集團的業(yè)績增長。傳統(tǒng)的住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)之外，濱江集團還在試水長租公寓。而在濱江服務(wù)對未來業(yè)務(wù)發(fā)展的計劃中，長租公寓也赫然在列。

　　“我們將積極發(fā)展酒店式公寓租賃服務(wù)及產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)，以培養(yǎng)新的業(yè)務(wù)和增長動力?！睘I江服務(wù)認(rèn)為，在長租公寓領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)能夠成為一種優(yōu)勢，令其不依靠租金差價盈利。

　　另外，濱江服務(wù)此次IPO融資獲得的資金主要會用在四個方面，收購其他物業(yè)管理公司、開發(fā)集團的管理服務(wù)系統(tǒng)、投資于資產(chǎn)管理平臺和擴張公司規(guī)模。其中提到的資產(chǎn)管理平臺，涉及的就是長租公寓業(yè)務(wù)。

　　長租公寓是濱江集團業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的方向之一，過去的一年多時間里，戚金興在公開場合亦頻頻強調(diào)長租公寓對于濱江集團的重要性，甚至還對外喊話，濱江集團要力爭成為杭州集中式長租公寓的市場龍頭，并力爭全國龍頭序列。按照他的計劃，十年后，濱江集團長租公寓項目的凈利潤要占公司凈利潤的50%以上。

　　今年3月，濱江集團注冊成立了專門運營長租公寓的租賃公司——暖屋(杭州)租賃住房發(fā)展有限公司(以下簡稱“暖屋租賃”)。工商信息顯示，該公司的經(jīng)營范圍為租賃住房投資與建設(shè)、住房租賃經(jīng)營、停車場經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、酒店管理和物業(yè)管理，唯一的控股股東為濱江集團。

　　此前，濱江集團在網(wǎng)上互動平臺回復(fù)投資者稱，濱江集團在杭州已獲得同協(xié)金座項目、西湖區(qū)村級留用地項目和錢江新城的村級留用地項目，這些項目均計劃打造成長租公寓，計容建面合計約30萬方。此外，濱江集團還有望接手杭州市中心的其他多個村級留用地，總建設(shè)體量接近300萬方。

　　黃立沖表示，濱江集團的長租公寓以重資產(chǎn)為主，如果要達(dá)到一定的利潤目標(biāo)，難免出現(xiàn)資金缺口的問題，裝入物業(yè)平臺確實能夠在融資方面獲得一些捷徑。不過，此次赴港上市的資產(chǎn)包中，并不包含暖屋租賃，未來會否注入其中，值得關(guān)注。

　　(文章來源：時代財經(jīng))