赴港IPO的房企依舊熙熙攘攘。在向香港聯(lián)合交易所遞交IPO招股書的近三個(gè)月之后，11月29日復(fù)星旅文召開了IPO發(fā)布會(huì)。

　　董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官錢建農(nóng)，副董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事及副首席執(zhí)行官亨利·吉斯卡爾·德斯坦，執(zhí)行董事、副總裁及首席財(cái)務(wù)官王文平，在媒體的陣陣閃光燈中，出席了現(xiàn)場(chǎng)。

　　復(fù)星旅文將此次IPO定價(jià)及掛牌日期定為12月7日和12月14日。全球發(fā)行共2.14億股，約占發(fā)行后總股本的17.5%，其中國(guó)際配售占90%，香港公開發(fā)售10%，價(jià)格區(qū)間為15.6-20港幣，以中位數(shù)計(jì)算復(fù)星旅文可獲得款項(xiàng)凈額約為36.69億港元。

　　IPO募集資金用途方面，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從現(xiàn)場(chǎng)獲悉，復(fù)星旅文預(yù)計(jì)將資金的約19%用于擴(kuò)展現(xiàn)有業(yè)務(wù)；52%用于開發(fā)麗江項(xiàng)目、太倉項(xiàng)目以及發(fā)掘新旅游目的地；26%用于償還部分未償還的銀行貸款；3%將用于公司營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

　　值得注意的是，此次IPO的基石投資人為信德集團(tuán)、蘇創(chuàng)燃?xì)夤煞菀约鞍⒗锇桶图瘓F(tuán)。錢建農(nóng)表示，復(fù)星旅文希望通過引入這些基石投資者，為公司未來的協(xié)同發(fā)展做準(zhǔn)備。

　　同時(shí)，相較于其他房企的分拆上市，復(fù)星旅文的聯(lián)席保薦人和協(xié)調(diào)人隊(duì)伍似乎要強(qiáng)大一些，小摩、花旗、中信里昂和匯豐銀行都名列其中，會(huì)議的主持人也由這些國(guó)際機(jī)構(gòu)派人擔(dān)任。

　　錢建農(nóng)在長(zhǎng)達(dá)二十分鐘的對(duì)復(fù)星文旅的宣傳介紹中，似乎也表現(xiàn)得頗為自信。用他的說法是，按照2017年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，復(fù)星旅文已經(jīng)成為了“全球最大的休閑度假村集團(tuán)”。

　　但近幾年的虧損是復(fù)星旅文無法避開的，也是被人們廣泛關(guān)注的話題。根據(jù)財(cái)報(bào)，2015、2016、2017、2018年上半年其凈虧損分別為9.54億元、4.73億元、2.95億元及1.35億元。

　　快速擴(kuò)張與閃電上市

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至6月30日，復(fù)星旅文在26個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有69個(gè)休閑度假村，業(yè)務(wù)范圍達(dá)到40個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

　　地中海俱樂部Club Med是復(fù)星旅文的主體部分。錢建農(nóng)表示，復(fù)星旅文在收購(gòu)Club Med后，從六個(gè)方面進(jìn)行了整理，制定輕資產(chǎn)快速擴(kuò)張的計(jì)劃，讓其切入中國(guó)市場(chǎng)，提升價(jià)格和利潤(rùn)率，推行管理層激勵(lì)機(jī)制以及優(yōu)化營(yíng)銷管理與采購(gòu)。

　　在2016年，復(fù)星旅文收購(gòu)Club Med的第二年，度假村業(yè)務(wù)已經(jīng)錄得營(yíng)業(yè)收入2.09億元人民幣，2017年這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了4.64億元。

　　據(jù)王文平介紹，從2015年2月收購(gòu)Club Med到2018年上半年，復(fù)星旅文已經(jīng)開業(yè)了8個(gè)度假村。預(yù)計(jì)2018年-2020年，復(fù)星旅文將再開業(yè)12個(gè)度假村，將使可售房/晚增加280萬。

　　2018年上半年，復(fù)星旅文在三亞開業(yè)了亞特蘭蒂斯項(xiàng)目。5月份亞特蘭蒂斯的營(yíng)業(yè)額為4600萬元人民幣，7月份營(yíng)業(yè)額超過了1億元，而7、8、9三個(gè)月的營(yíng)業(yè)額合計(jì)為2.9億元人民幣。入住率也從5月份的42%提升到了三季度平均的73%。

　　對(duì)擴(kuò)張發(fā)展的雄心，讓復(fù)星旅文無視了近期赴港IPO企業(yè)頻頻破發(fā)的現(xiàn)象，僅在遞交招股書后不到三個(gè)月，就在諸多國(guó)際大牌機(jī)構(gòu)的加持下，宣布了上市。

　　但當(dāng)被問及為何選擇這樣的赴港IPO時(shí)機(jī)時(shí)，錢建農(nóng)并沒有正面回答這個(gè)問題，而是談到了全球廣闊的市場(chǎng)，上市對(duì)企業(yè)發(fā)展的促進(jìn)，以及公司對(duì)上市后拓展業(yè)務(wù)的信心。

　　“全球最大的休閑度假村集團(tuán)”的故事，成為復(fù)星旅文自信的主要源頭。

　　按照錢建農(nóng)的說法，全球休閑度假市場(chǎng)規(guī)模占全球旅游市場(chǎng)的份額為58.8%，而目前的中國(guó)的休閑度假市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，何況中國(guó)有全球近乎最便宜的人力資源。因此他十分看好中國(guó)未來休閑旅游行業(yè)。

　　從復(fù)星自身的業(yè)務(wù)角度來看，該公司推進(jìn)的另一項(xiàng)IPO工作同樣面臨不確定性。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，母嬰類社區(qū)平臺(tái)寶寶樹集團(tuán)11月14日在香港召開全球發(fā)售新聞發(fā)布會(huì)，披露最大募資規(guī)模約22.03億港元。這與此前傳聞寶寶樹集資10美元總額相比，削減達(dá)八成。

　　虧損與亞特蘭蒂斯

　　近幾年的虧損是復(fù)星旅文無法避開的，也是被人們廣泛關(guān)注的話題。根據(jù)財(cái)報(bào)，2015、2016、2017、2018年上半年其凈虧損分別為9.54億元、4.73億元、2.95億元及1.35億元。

　　在發(fā)布會(huì)中，王文平并沒有對(duì)復(fù)星旅文的凈利潤(rùn)虧損進(jìn)行解釋，外界解讀的原因則是業(yè)務(wù)擴(kuò)張過快、負(fù)債過大導(dǎo)致。他轉(zhuǎn)而解釋了亞特蘭蒂斯經(jīng)營(yíng)虧損的情況和原因。

　　亞特蘭蒂斯是復(fù)星文旅的拳頭項(xiàng)目，由于處于開業(yè)籌備期，2016年錄得1.4億的經(jīng)營(yíng)虧損；2017年虧損為3.8億元，其中包含8000萬元的一次性品牌使用費(fèi)，和1.5億元的開業(yè)籌備成本費(fèi)用；2018年上半年有3.6億元的經(jīng)營(yíng)虧損，其中包含1.8億元的開業(yè)籌備成本費(fèi)用。這些合計(jì)近4.1億元的一次性費(fèi)用今后將不會(huì)繼續(xù)產(chǎn)生。

　　同時(shí)，亞特蘭蒂斯有一部分未確認(rèn)的物業(yè)銷售，暫時(shí)記在合同負(fù)債項(xiàng)中，會(huì)隨著物業(yè)的交付，在2018年下半年和之后確認(rèn)為收入。

　　王文平介紹， 復(fù)星旅文將其收入劃分為三部分，第一部分是Club Med的度假村，第二部分是亞特蘭蒂斯及其他將開業(yè)的旅游目的地，休閑場(chǎng)景服務(wù)方案則作為第三部分。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)方面，Club Med的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)從2015年的-9500萬元，上升到4.64億元人民幣。

　　2018年上半年，度假村及目的地運(yùn)營(yíng)收入金額為，增速為10.9%，其中亞特蘭蒂斯的收入貢獻(xiàn)是2億元，除此之外基本都來源于Club Med的運(yùn)營(yíng)收入。

　　據(jù)財(cái)報(bào)披露，復(fù)星旅文2015年、2016年、2017年、2017及2018上半年的融資成本分別為4.26億元、4.97億元、4.33億元、2.5億元及1.99億元。

　　而對(duì)于融資成本高的疑慮聲音，王文平解釋稱，有些是重組之前的貸款，需要支付利息，Club Med被收購(gòu)前的相關(guān)優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換債券，也同樣需要支付利息。但在2018年下半年之后，將幾乎不再會(huì)有這樣的成本。

　　另外，據(jù)招股書披露，其“杠桿比率”(凈負(fù)債除以總資產(chǎn))為16.4%。王文平認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)也表明了復(fù)星旅文健康的財(cái)務(wù)狀況。

　　復(fù)星旅文已經(jīng)是擁有較大體量的旅游文化集團(tuán)，快速的擴(kuò)張和不錯(cuò)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)，讓其在港交所上市的時(shí)候備受矚目。但最終能否受到投資者的青睞，還是個(gè)未知數(shù)。

　　(文章來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))