2014年伊始,“互聯(lián)網(wǎng)+”概念被房地場(chǎng)行業(yè)火熱追捧,“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)”新形態(tài)掀起了一輪熱浪,地產(chǎn)商與中介機(jī)構(gòu)紛紛試水O2O模式。隨著資本的“熱錢”相繼涌入,愛(ài)屋吉屋、房多多、好屋中國(guó)等一批互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)紛紛走上舞臺(tái)。這些擁有互聯(lián)網(wǎng)基因的平臺(tái)自誕生之初便誓言要顛覆房地產(chǎn)行業(yè),但房地產(chǎn)交易先天具有低頻、非標(biāo)、大宗的特點(diǎn),這也直接導(dǎo)致了這些互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)“高投入、低回報(bào)”的模式不可持續(xù),自詡為地產(chǎn)垂直領(lǐng)域的“淘寶”、“天貓”們漸漸失去市場(chǎng)份額與聲音,這灘被資本攪動(dòng)的渾水也隨著時(shí)間逐漸清出。

　　一撥未平,一波又起。在“房住不炒、租購(gòu)并舉”政策的推動(dòng)下,國(guó)內(nèi)的租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展,在資本的加持下長(zhǎng)租公寓開始爆發(fā)式增長(zhǎng)。但是2018年融資環(huán)境開始惡化,這讓長(zhǎng)租公寓發(fā)展又陷入了困境。

　　之前相繼傳出過(guò)蛋殼公寓、自如、房多多、貝殼找房多家企業(yè)將赴美上市的消息,但是消息均未被證實(shí)。近日落出“實(shí)捶”,青客公寓和房多多先后于10月8日和10月9日在美國(guó)遞交了招股書,重新引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。

　　房多多的上市之路早已開始籌劃,自2014年原萬(wàn)科副總裁肖莉加入,房多多便不斷傳出上市的新聞,肖莉也曾公開表示自己的加入就是為了幫助房多多上市。多次的上市傳聞沒(méi)有兌現(xiàn),房多多也因此被戲稱為“一家為上市而生的公司”。經(jīng)過(guò)五年的籌備,如今房多多終于正式邁出了上市的第一步。

　　數(shù)據(jù)顯示,從2012年9月至2015年9月,三年時(shí)間房多多共獲得4輪融資,融資總額超過(guò)20億元人民幣。在2015年9月獲得方源資本2.23億元的C輪融資后,當(dāng)時(shí)估值達(dá)曾到10.13億美元,一時(shí)風(fēng)光無(wú)限,但這也是房多多最后一次獲得融資。2015年,房多多開始探索二手房市場(chǎng)。并提出“直買直賣、一鍵直約”模式,試圖打破信息壁壘,讓買賣雙方直接溝通交易,從中僅收取2999元服務(wù)費(fèi)和房?jī)r(jià)0.3%的交易保障費(fèi)。比起其它中介的2—3個(gè)點(diǎn)的服務(wù)傭金,這一收費(fèi)相當(dāng)?shù)土?以至于不足以覆蓋成本,直接導(dǎo)致了房多多二手房業(yè)務(wù)虧損嚴(yán)重,其創(chuàng)始人段毅也曾坦言這是三億元人民幣買了個(gè)教訓(xùn)。

　　房多多也曾在2015年做過(guò)金融服務(wù)業(yè)務(wù)的探索,致力于為開發(fā)商找融資、首付貸等業(yè)務(wù)。不過(guò)隨著后來(lái)“首付貸”被定性為違法的金融產(chǎn)品,這一嘗試也隨之終止。

　　10月9日,房多多正式向美國(guó)SEC遞交了招股書,計(jì)劃交易代碼為“DUO”,擬募集1.5億美元資金,用于增強(qiáng)研發(fā)能力,投資于技術(shù)、銷售、營(yíng)銷和品牌推廣、營(yíng)運(yùn)資本,以及包括為補(bǔ)充業(yè)務(wù)、資產(chǎn)和技術(shù)進(jìn)行的潛在投資和收購(gòu)等其它一般企業(yè)用途。

　　曾有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房多多錯(cuò)過(guò)了最佳的上市時(shí)機(jī),上市傳聞中的融資額度也不斷縮水,房多多巔峰時(shí)期上市傳聞融資規(guī)模為8億美元,去年底降為4億美元,到今年9月的上市消息中融資規(guī)模變?yōu)?億美元,如今正式提交申請(qǐng)規(guī)模為1.5億美元。

　　自2015年后再無(wú)獲得融資的房多多,業(yè)務(wù)模式一直處在多年的試錯(cuò)和調(diào)整之中。房多多轉(zhuǎn)型之路的坎坷在其業(yè)績(jī)中也可以看出來(lái),根據(jù)招股書中表述,房多多自2011年至2016年發(fā)生凈虧損,2016年曾凈虧損人民幣3.321億元,2017年才轉(zhuǎn)虧為盈。不盡如人意的業(yè)績(jī)或許也是房多多頻繁調(diào)整業(yè)務(wù)的因素之一。

　　房多多在招股書披露,企業(yè)從2017年開始扭轉(zhuǎn)虧空,當(dāng)年凈利潤(rùn)為人民幣60萬(wàn)元,到了2018年凈利潤(rùn)為人民幣1.04億元,截至2019年6月30日的前6個(gè)月內(nèi),凈利潤(rùn)為1.003億元人民幣,較2018年同期的3763萬(wàn)元人民幣增長(zhǎng)166.6%。這些業(yè)績(jī)顯然不如巔峰時(shí)期亮眼,房多多是否已經(jīng)走出轉(zhuǎn)型困境？上市可能是唯一擺脫困境的自救之路。

　　與房多多同日在美國(guó)申請(qǐng)上市的青客公寓,主營(yíng)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。自2016年開始,伴隨政策刺激和資本進(jìn)入催生的熱潮,一大批開發(fā)商、酒店系、中介公司、創(chuàng)業(yè)者抑制不住內(nèi)心的狂野,不可阻抑制地進(jìn)入長(zhǎng)租公寓,據(jù)同策房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年長(zhǎng)租公寓行業(yè)十幾家企業(yè)全年總?cè)谫Y規(guī)模超過(guò)700億元。

　　但因長(zhǎng)租公寓回報(bào)周期長(zhǎng),回報(bào)率低的天然屬性,大量進(jìn)入的“熱錢”又逼迫長(zhǎng)租公寓企業(yè)提高房租、擴(kuò)大規(guī)模以回本,這也導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓行業(yè)問(wèn)題頻出。2018年以來(lái),長(zhǎng)租公寓行業(yè)頻頻爆出甲醛門、租房貸等風(fēng)波,資金壓力下,行業(yè)暴雷、跑路現(xiàn)象不斷。根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù),從2017年2月至2019年3月,長(zhǎng)租公寓“陣亡”名單就有20家。就在青客遞交招股書當(dāng)日,悅?cè)绻⒃谄涔倬W(wǎng)發(fā)布公告稱,因巨大的經(jīng)營(yíng)及資金壓力,無(wú)力維持公司正常經(jīng)營(yíng),接受了鄭州比遜達(dá)美公寓管理有限公司的并購(gòu)重組。

　　對(duì)于長(zhǎng)租公寓發(fā)展的困境,樂(lè)乎公寓聯(lián)合創(chuàng)始人何光認(rèn)為：存在即合理,任何行業(yè)任何時(shí)候都如一枚硬幣的正反面,不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行,一批依靠金融杠桿的企業(yè)倒下了就對(duì)行業(yè)一票否決。長(zhǎng)租公寓重資產(chǎn)模式的優(yōu)點(diǎn)是現(xiàn)金流和成長(zhǎng)性,先天性缺陷是利潤(rùn)率和折舊率。一些不具備可持續(xù)性、利潤(rùn)和短期利潤(rùn)不能覆蓋公司成本、重資產(chǎn)資金成本過(guò)高的企業(yè)的確度日如年,加上惡劣的融資環(huán)境,一批企業(yè)都舉步維艱。

　　青客公寓成立于2012年,主要從事白領(lǐng)公寓租賃和物業(yè)管理,包括房屋出售、出租的中介服務(wù),房屋托管,家電家具的租賃,互聯(lián)網(wǎng)二類增值電信服務(wù)。青客公寓計(jì)劃在美國(guó)納斯達(dá)克上市,股票交易代碼為“QK”,計(jì)劃籌資1億美元。根據(jù)青客招股書顯示,截至2019年6月30日,青客公寓旗下共有房源96854間。這在市場(chǎng)上屬于較大規(guī)模,僅次于自如和蛋殼公寓。自如和蛋殼公寓規(guī)模體量、知名度和融資金額都位于青客公寓之前,也都曾傳出將赴海外上市的消息,蛋殼公寓對(duì)傳言不予置評(píng),自如CEO熊林則親自回應(yīng)暫不上市。如無(wú)意外,青客公寓將成長(zhǎng)租公寓海外上市第一股。

　　招股書中分析,青客公寓規(guī)模為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的第三位,約80%的租客都青睞月租金小于2000元的房間,若以該類房間數(shù)計(jì)算,青客則為行業(yè)第一位；青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%,為行業(yè)最高水平；同時(shí)與房東的合同平均期限為63.3個(gè)月,與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個(gè)月,均為國(guó)內(nèi)主流長(zhǎng)租公寓之最。

　　招股書同時(shí)披露了青客公寓近年盈利情況：2017年?duì)I業(yè)收入為5.23億元,凈虧損2.45億元；2018年?duì)I業(yè)收入為8.90億元,同比增長(zhǎng)70.3%；凈虧損4.99億元,虧損擴(kuò)大一倍多。2019年前6個(gè)月,青客公寓營(yíng)收8.98億元,同比增長(zhǎng)51.4%；凈虧損3.73億元,高于2018年同期的3.24億元,同比增加15%。據(jù)了解,截至2019年6月30日的九個(gè)月青客公寓經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出為5500萬(wàn)元,財(cái)政年度2018為流出1.17億?；I資性現(xiàn)金流青客則希望通過(guò)建信模式、租金貸模式及未來(lái)的IPO融資,達(dá)到流入貢獻(xiàn)大于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的流出,因此如果看流動(dòng)性的話,青客的現(xiàn)金流狀況應(yīng)該是在改善之中。

　　營(yíng)收和虧損雙雙增長(zhǎng)顯示了規(guī)模的急速擴(kuò)張,據(jù)招股書信息,青客從2012年底到2018年底,復(fù)合年增長(zhǎng)率114%。此次IPO募資到的資金將用于擴(kuò)張所覆蓋的公寓和房間數(shù)量、投資于技術(shù)方面和基礎(chǔ)設(shè)施以及用于一般營(yíng)運(yùn)用途。可以看出,雖然即將成為長(zhǎng)租公寓第一股,但青客仍沒(méi)能逃出盈利難、以虧損換規(guī)模的行業(yè)枷鎖。

　　國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓目前尚在探索階段,市場(chǎng)尚未完全成熟。若青客能作為國(guó)內(nèi)第一家長(zhǎng)租公寓企業(yè)成功上市,則會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)也有積極的推動(dòng)作用。空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,資本對(duì)于長(zhǎng)租公寓的進(jìn)入仍將持續(xù),且融資渠道會(huì)更加多元化,體量也將更大。未來(lái)伴隨著政策傾向的明確、市場(chǎng)供給逐步趨于常態(tài)化,業(yè)主租金預(yù)期趨于合理化,企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況的改善,市場(chǎng)將逐步從低迷中走出來(lái),走向健康,走向新一輪的上升周期。青客發(fā)起的IPO一定程度上也代表著行業(yè)的底層框架初步建立,相信未來(lái)一定會(huì)加速到來(lái)。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)階,租賃市場(chǎng)也進(jìn)入新階段,在未來(lái)將不斷向一個(gè)可持續(xù)的、專業(yè)化的租賃生態(tài)體系進(jìn)化。

　　長(zhǎng)租公寓盈利難以覆蓋成本等問(wèn)題尚未真正解決,發(fā)展需要長(zhǎng)期且大量的資金投入,在目前市場(chǎng)普遍“錢緊”的狀況下,尋求上市則是企業(yè)一個(gè)新的探索。探尋房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和長(zhǎng)租公寓的發(fā)展路徑,風(fēng)險(xiǎn)資本在助推行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也有拔苗助長(zhǎng)之嫌。資本的邏輯不應(yīng)該只是想去掙“快錢”,而是要通過(guò)扶持新興企業(yè)成長(zhǎng)壯大,推動(dòng)其上市,通過(guò)投資的企業(yè)的上市自身獲利退出,用資本的力量助力這些自創(chuàng)立之日時(shí)便懷揣著上市夢(mèng)想的新興企業(yè)達(dá)成最終目標(biāo)。

　　（原標(biāo)題：房多多、青客遞交招股書 上市之路初見曙光？）