【康龍化成(300759)、股吧】(北京)新藥技術(shù)股份有限公司(下稱“康龍化成”)近日已完成申購，擬在深交所創(chuàng)業(yè)板發(fā)行不超過6563萬股，占發(fā)行后總股本比例不低于10%，募資15億元用于杭州灣生命科技產(chǎn)業(yè)園——生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)基地項目的建設(shè)，該項目的總投資金額為19.83億元。不過有投資者質(zhì)疑，公司此次募資項目的土地評估大幅增值是否存在關(guān)聯(lián)方利益輸送，通過“低買高賣”行為，損害了發(fā)行人和股東利益。

　　投資者質(zhì)疑的這塊土地是杭州灣新區(qū)濱海五路甬新G-137#地塊。大眾證券報記者在中國搜地網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)，該土地由寧波康泰博科技發(fā)展有限公司(下稱“寧波康泰博”)于2015年3月19日，從慈溪市國土資源局競拍所得，占地面積249.82畝，成交價格為4197萬元，折合16.8萬元/畝。而工商資料顯示寧波康泰博成立于2015年1月，注冊資本12500萬元，成立后不久就購得了該地塊的土地使用權(quán)。

　　據(jù)康龍化成招股說明書“三、發(fā)行人設(shè)立以來的重大資產(chǎn)重組情況及最近一年及一期內(nèi)中(六)收購寧波康泰博”這一項里顯示：寧波康泰博系由北京康泰博和杭州宏納于2015年1月12日出資設(shè)立。寧波康泰博、北京康泰博及杭州宏納均系發(fā)行人的關(guān)聯(lián)方。為充實研發(fā)場所及設(shè)施等需要，同時防止未來潛在的關(guān)聯(lián)交易，康龍化成決定由康龍寧波收購寧波康泰博100%的股權(quán)，并將寧波康泰博取得的上述土地用于建設(shè)生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)基地。

　　2017年4月27日，中和資產(chǎn)評估有限公司出具《資產(chǎn)評估報告書》(中和評報字(2017)第BJV4022號)，對寧波康泰博的股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日2017年3月31日所表現(xiàn)的市場價值進行了評估。經(jīng)評估，寧波康泰博股東權(quán)益賬面價值為11796.07萬元，股東權(quán)益評估價值為15019.68萬元，增值額為3223.61萬元，增值率27.33%。

　　2017年5月，寧波康泰博完成了股權(quán)變更工商登記手續(xù)。截至2017年6月30日，康龍寧波支付本次交易全部對價15000萬元，完成股權(quán)收購。

　　而引起投資者質(zhì)疑的就是此次股權(quán)收購中寧波康泰博評估增值3223.61萬元。在該投資者看來，一般情況下，企業(yè)從拿地到建成投產(chǎn)前是因為沒有產(chǎn)品，所以營收為零，幾乎都處于虧損的狀態(tài)，那么寧波康泰博股東權(quán)益評估價值增值是不是由于所購?fù)恋氐纳?

　　為此，該投資者還提供了他在網(wǎng)上查詢到的數(shù)據(jù)，是數(shù)宗2017年—2018年寧波杭州灣新區(qū)工業(yè)用地的拍賣記錄，他告訴記者，根據(jù)這些數(shù)據(jù)顯示該地區(qū)土地價格未有大幅度的升值現(xiàn)象。如2018年3月2日拍賣的甬新G-152#地塊，與G-137#地塊位置毗鄰，面積為300畝，競得總價為5040萬元，折合單價也為16.8萬元/畝，與寧波康泰博購得的土地價格相差無幾。

　　“增值原因有可能是土地一級市場和二級市場的價差造成。”眾華嘉誠咨詢集團的一位房地產(chǎn)評估師告訴記者，企業(yè)從當(dāng)?shù)貒辆殖鲎尗@得的工業(yè)用地價格是一級市場的價格，其中一般會有招商引資的優(yōu)惠，而土地進入二級市場后價挌一般較高，而資產(chǎn)評估則是根據(jù)二級市場價格進行評估的，要根據(jù)土地周邊的交通、環(huán)境等多方面因素進行價格修正。