2018年12月，三板公司開元物業(yè)公告重大事項(xiàng)停牌，首次公開發(fā)行股票并在創(chuàng)業(yè)板上市申請(qǐng)已獲證監(jiān)會(huì)受理，公司股票暫停轉(zhuǎn)讓交易。而在今年1月份，開元物業(yè)母公司開元旅業(yè)集團(tuán)旗下的開元酒店也已經(jīng)通過(guò)港股聆訊。

　　這也意味著，在創(chuàng)始人退休后的第三年，開元旅業(yè)集團(tuán)輕重資產(chǎn)拆分上市的計(jì)劃開始逐步實(shí)現(xiàn)。

　　營(yíng)收、凈利雙雙向好

　　據(jù)互聯(lián)網(wǎng)查閱的資料顯示，開元物業(yè)是開元旅業(yè)集團(tuán)旗下物業(yè)管理板塊。開元旅業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人陳妙林間接持有其54.61%的股權(quán)，為實(shí)際控制人。

　　開元物業(yè)定位為多業(yè)態(tài)、綜合性物業(yè)服務(wù)提供商，主要收入來(lái)自住宅、辦公及商業(yè)、醫(yī)院、公共建筑等物業(yè)業(yè)態(tài)的物業(yè)管理費(fèi)。

　　從該公司歷年收入業(yè)態(tài)分布來(lái)看，住宅物業(yè)始終是營(yíng)收最大的來(lái)源，貢獻(xiàn)了過(guò)半的收入；公共物業(yè)在營(yíng)收中的比重在逐漸增加，從2015年8.41%的比重已經(jīng)提升到了14.02%；與之相反的是醫(yī)院物業(yè)所占比重在逐年下滑，從2015年的16.75%下滑到了2018年中的9.8%。 (圖片來(lái)源：開元物業(yè)招股說(shuō)明書) (圖片來(lái)源：開元物業(yè)招股說(shuō)明書)

　　而分地區(qū)來(lái)看，開元物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入高度集中在華東地區(qū)，到2018年6月份，比重已經(jīng)達(dá)到了93.26%；華南地區(qū)的物業(yè)收入在營(yíng)收中的比例在2015年時(shí)還有9.2%到2018年中報(bào)發(fā)布時(shí)，占比已經(jīng)為零。

　　整體來(lái)看，開元物業(yè)在2013年-2017年間的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可以說(shuō)是很不錯(cuò)，營(yíng)收和凈利都在持續(xù)增加。

　　2015年，開元物業(yè)的凈利潤(rùn)僅為1888.61萬(wàn)元，此后兩年這一數(shù)據(jù)大幅提升為3408.62萬(wàn)元、5178.55萬(wàn)元，而據(jù)2018年三季報(bào)顯示，該公司在前三季度已經(jīng)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4504.27萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)24.68%。

　　從營(yíng)業(yè)總收入來(lái)看，開元物業(yè)從2015年至2017年的營(yíng)收分別為3.1億元、4.32億元和5.54億元，截止去年三季報(bào)，已實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.29億元，同比增長(zhǎng)33.19%。 　　另外，財(cái)報(bào)顯示從2015年至2018年9月，開元物業(yè)的銷售毛利率分別為27.1%、23.13%、22.49%、19.96%，處于逐年下滑的趨勢(shì)。同期銷售凈利率分別為6.1%、7.89%、9.86%、8.58%，卻是逐年增長(zhǎng)的。

　　對(duì)于這一現(xiàn)象，招股書中顯示是因?yàn)殚_元物業(yè)的費(fèi)用控制能力在逐步增強(qiáng)。

　　能否100%穿透“三類股東”成過(guò)會(huì)關(guān)鍵

　　雖然從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上看，開元物業(yè)是符合A股IPO要求的，但是在IPO闖關(guān)時(shí)還有一些其他的問(wèn)題需要注意，能否100%穿透“三類股東”很可能關(guān)系到此次IPO的成敗。

　　所謂的“三類股東”指的是資管計(jì)劃、契約型基金或信托產(chǎn)品。普遍認(rèn)為， “三類股東”的股權(quán)不清晰，出資人的資金及來(lái)源很難穿透核查，可能存在股份代持、關(guān)聯(lián)方持股、規(guī)避限售等情況。此外，“三類股東”都是有兌現(xiàn)期和份額或者收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況，這會(huì)影響到公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。

　　在開元物業(yè)之前，文燦股份(603348.SH)和【海容冷鏈(603187)、股吧】(603187.SH)兩家三板企業(yè)已成功登陸上交所，實(shí)現(xiàn)了上市夢(mèng)想。但是，在當(dāng)時(shí)IPO的過(guò)程中，兩家公司均因“三類股東”的問(wèn)題被廣泛質(zhì)疑，尤其是海容冷鏈更是耗時(shí)良久方才過(guò)會(huì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，海容冷鏈從2015年11月開始IPO排隊(duì)，到最后過(guò)會(huì)歷時(shí)914天，之所以需要這么長(zhǎng)的時(shí)間，“三類股東”問(wèn)題被認(rèn)為是最關(guān)鍵的因素。

　　而根據(jù)中國(guó)結(jié)算北京分公司出具的《證券持有人名冊(cè)》，截至2018年11月30日，開元物業(yè)股東人數(shù)56名，其中屬于“三類股東”的發(fā)行人股東有4名。

　　招股書顯示，這4名“三類股東”均為契約型私募基金，分別持有開元物業(yè)股份0.14%、0.09%、0.04%、0.03%，總計(jì)持有公司0.3%的股權(quán)。

　　根據(jù)穿透核查結(jié)果，4家“三類股東”背后的投資人涉及154人。其中“游馬地健康中國(guó)新三板私募投資基金”的人數(shù)為91人；持有“文多穩(wěn)健一期基金”的自然人達(dá)到36名；持有“文多逆向私募證券投資基金”的人數(shù)為16人；持有“文多文睿私募證券投資基金”的人數(shù)為11人。 (圖片來(lái)源：開元物業(yè)招股說(shuō)明書)

　　從【文燦股份(603348)、股吧】、海容冷鏈等最終攜帶“三類股東”的新三板企業(yè)成功過(guò)會(huì)的案例來(lái)看，只要“三類股東”完全穿透至自然人，成功闖關(guān)IPO還是很有希望的。

　　除了“三類股東”之外，開元物業(yè)還面臨著非常強(qiáng)的同行競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　招股說(shuō)明書顯示，開元物業(yè)近2年約90%主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收來(lái)自華東地區(qū)，尤其是開元旅業(yè)集團(tuán)的“大本營(yíng)”浙江地區(qū)為主。

　　但是，在這一地區(qū)，還有其他三家杭州本土物業(yè)上市公司，包括南都物業(yè)(603506.SH)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、綠城服務(wù)(02869.HK)。

　　由于發(fā)展起點(diǎn)都是在浙江杭州，這幾家上市公司在發(fā)展過(guò)程中，肯定會(huì)在意“后方”是否穩(wěn)定，這無(wú)疑會(huì)加劇華東地區(qū)物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。

　　值得注意的是，開元物業(yè)的母公司開元旅業(yè)集團(tuán)實(shí)力強(qiáng)勁，應(yīng)當(dāng)能給予開元物業(yè)一定支持。據(jù)公開資料顯示，該集團(tuán)擁有總資產(chǎn)260多億元，員工28000多名，在營(yíng)下屬企業(yè)近300家，集團(tuán)已經(jīng)入列“中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)”、“中國(guó)旅游集團(tuán)20強(qiáng)”。