觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)物業(yè)公司在新三板摘牌，肯定是要去港交所上市，已經(jīng)成為心照不宣的事實(shí)。而企業(yè)的官宣，也從來不讓人“意外”。

　　4月16日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司董事會以及監(jiān)事會審議通過了全資子公司保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司在港交所主板上市的相關(guān)議案。

　　相關(guān)議案包括，保利物業(yè)符合境外上市相關(guān)問題；境外上市方案；保利發(fā)展維持獨(dú)立上市地位的承諾；保利發(fā)展持續(xù)盈利能力問題；針對保利物業(yè)境外上市，授權(quán)董事長、總經(jīng)理等處理相關(guān)事宜；以及針對董事會第二十二次會議審議通過的議案召開2018年度股東大會。

　　公告指出，保利物業(yè)擬發(fā)行境外上市外資股(H股)股票并申請?jiān)谙愀勐?lián)交所主板上市，本次發(fā)行比例不少于發(fā)行后公司總股本的15%(未考慮超額配售權(quán)的行使)，并授予承銷商不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售權(quán)。

　　該上市方案指出，募集資金將用于收購兼并物業(yè)管理公司或者專業(yè)化服務(wù)公司；提升增值服務(wù)業(yè)務(wù)和多元化服務(wù)業(yè)務(wù)；升級信息化和智能化平臺；補(bǔ)充營運(yùn)資金及一般公司用途。

　　上述議案的發(fā)布距離保利物業(yè)在新三板退市僅過去五日時(shí)間。事實(shí)上，保利物業(yè)在2017年8月才登陸新三板，至今也僅1年多時(shí)間。

　　據(jù)了解，許多物業(yè)管理公司都曾在新三板上市，至2018年，除去已摘牌企業(yè)，新三板掛牌物業(yè)企業(yè)共50余家。

　　而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，除保利物業(yè)之外，包括嘉寶股份、遠(yuǎn)洋億家、新大正物業(yè)、天驕股份、恒昌物業(yè)、銀城物業(yè)、美易家等在內(nèi)的公司均已摘牌新三板。

　　有分析指出，過去幾年，A股對物管公司的估值水平比較高，而且市場空間也比較大，便于企業(yè)融資，新三板往往被視為A股主板上市的跳板。

　　但A股對于房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)上市的嚴(yán)格把關(guān)，有消息指出早前碧桂園在A股分拆物業(yè)上市折戟便因?qū)徍藛栴}，加上港交所新規(guī)之后，物業(yè)公司成為港交所上市大熱門，讓不少企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所。

　　但讓保利發(fā)展決定讓旗下物業(yè)公司前往港交所上市的最重要原因，或許是因?yàn)樾氯鍩o法提供融資功能，不能給保利物業(yè)在快速擴(kuò)張之時(shí)及時(shí)提供新鮮“血液”。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，保利物業(yè)已公布數(shù)據(jù)顯示，截至2018年中期，其在管面積1.3億平方米，合同面積2.2億平方米，同比分別增長39.95%和66.18%。

　　與很多房地產(chǎn)企業(yè)旗下物業(yè)公司不同的是，保利物業(yè)在外拓面積上做出了不少努力。

　　據(jù)了解，2016年，保利物業(yè)啟動“2+4”外拓戰(zhàn)略，先后成為普天新能源、同元集團(tuán)、【中國人壽(601628)、股吧】(601628)陜西公司、山東滕投集團(tuán)、匯源建設(shè)集團(tuán)等企業(yè)的物業(yè)服務(wù)商。

　　保利物業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，僅2018年上半年，保利物業(yè)新增外拓簽約面積達(dá)2632萬平方米，同比增長149.24%，占同期公司整體簽約面積的58.19%。

　　截至2018年中期，保利物業(yè)累計(jì)外拓簽約面積達(dá)6579萬平方米，外拓簽約面積占比達(dá)29.98%，較上年末提升6.98個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得一提的是，2018年6月，保利物業(yè)與天創(chuàng)物業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，這也是保利物業(yè)首單并購類拓展。

　　另一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，保利物業(yè)來自于母公司開發(fā)的物業(yè)面積比例也在逐漸降低。其中，2018年中期，保利物業(yè)管理的1.3億平方米的面積中，由保利物業(yè)開發(fā)的面積為0.99億平方米，占總體管理面積的75.93%。這個(gè)比例在2017年同期為91.3%。

　　有消息指出，保利物業(yè)內(nèi)部啟動名為“147”的三年戰(zhàn)略計(jì)劃，即實(shí)現(xiàn)1百億元營收，4億平方米管理面積，7億元利潤。

　　對比目前保利物業(yè)18.53億元的營收，1.85億元的歸母凈利，以及1.3億平方米的管理面積，保利物業(yè)要實(shí)現(xiàn)三年戰(zhàn)略計(jì)劃顯然需要“大跨步”。

　　要實(shí)現(xiàn)“大跨步”目標(biāo)，只靠母公司的關(guān)聯(lián)交易是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

　　數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展2016年至2018年每年實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積分別為1598.66萬平方米、2242.37萬平方米以及2766.11萬平方米，按照1-2年的交付時(shí)間計(jì)算，未來母公司可提供給保利物業(yè)的管理面積有限。

　　保利物業(yè)逐年增加的外拓途徑才是完成目標(biāo)的主力。而除了與母公司之外的其他企業(yè)簽訂物業(yè)管理合約之外，收并購更是其外拓規(guī)模提升的重要手段。

　　觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)TOP30報(bào)告指出，2017年以來，部分主要物業(yè)公司典型的收并購就達(dá)到30余宗。在2015-2016年，物業(yè)行業(yè)市場統(tǒng)計(jì)到的企業(yè)收購數(shù)量總計(jì)超過300家，累計(jì)收購的物業(yè)管理面積逾6.2億平方米。

　　據(jù)了解，目前港交所上市的物業(yè)公司中，管理面積最大的是彩生活，達(dá)11.22億平方米。其管理面積最重要的來源就是收并購。

　　若成功上市，保利物業(yè)也將獲得資本的支持，在規(guī)模擴(kuò)張上，如虎添翼。

　　回看保利物業(yè)的提示性公告，其根據(jù)公司自身經(jīng)營發(fā)展及長期戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整的需要，擬申請?jiān)谛氯逋耸校蛟S也能窺探一二。